Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / M. Verlängerung und Verkürzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer

I. Überblick

Rz. 76

^{[Autor/Stand]} Treten nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen ein, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder verkürzen, wird bei der Ermittlung der Alterswertminderung (s. Rz. 66 ff.) von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr ausgegangen (§ 190 Abs. 2 Satz 3 BewG i.d.F. bis 31.12.2015).

Rz. 77

^{[Autor/Stand]} In der Gesetzesbegründung heißt es:

"In begründeten Ausnahmefällen ist von einem späteren Baujahr (fiktives Baujahr) auszugehen, wenn durchgreifende Instandhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer führen. Entsprechend ist ein früheres Baujahr anzunehmen, wenn ein Gebäude nicht mehr den allgemeinen Anforderungen entspricht, wie sie die gesetzlichen Bestimmungen und die gewöhnlichen Verhältnisse auf dem Grundstücks- und Mietenmarkt verlangen".

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

II. Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer

1. Modernisierungselemente

Rz. 78

^{[Autor/Stand]} Eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und damit ein fiktiv späteres Baujahr ist nach Auffassung der Finanzverwaltung anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben.^[2]

Rz. 79

^{[Autor/Stand]} Tabelle 1

Modernisierungselemente (9 Elemente)	Punkte
Dacherneuerung inkl. Verbesserung der Wärmedämmung	3
Modernisierung der Fenster	2
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser)	2
Modernisierung der Heizungsanlage	2
Wärmedämmung der Außenwände	2
Modernisierung von Bädern	2
Einbau von Bädern	3
Modernisierung des Innenausbaus, z.B. Decken und Fußböden	3
Wesentliche Änderung und Verbesserung der Grundrissgestaltung	3

11–15 Punkte: überwiegend modernisiert

über 15 Punkte: umfassend modernisiert

Rz. 80

^{[Autor/Stand]} Ein Gebäude gilt als überwiegend modernisiert, wenn die Summe der Punkte aller in den letzten zehn Jahren durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zwischen 11 und 15 liegt. Werden mehr als 15 Punkte erreicht, gilt das Gebäude als umfassend modernisiert. Maximal können bei Umsetzung aller neun Modernisierungselemente insgesamt 22 Punkte erreicht werden. Es ist zu beachten, dass die Regelung sich von der für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2016 geltenden Nachfolgeregelung unterscheidet. Vgl hierzu die Kommentierung zu § 190 BewG bis 31.12.2022 Rz. 153 ff.

Rz. 80.1

^{[Autor/Stand]} Durch die ErbStR 2011 wird klargestellt, dass hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile abzustellen ist^[6]. Der Richtliniengeber erläutert allerdings nicht näher, wie der Begriff "überwiegend" auszulegen ist. U.E. kann erst eine überwiegende Erneuerung oder Verbesserung angenommen werden, wenn sich die Baumaßnahme auf mindestens 80 % des Bauteils (z.B. der Modernisierung der Fenster) erstreckt. Andernfalls kann wohl nicht davon ausgegangen werden, dass die Bausubstanz derart verbessert worden wäre, dass eine Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer gerechtfertigt erscheint (s. auch Rz. 91).

Rz. 81

^{[Autor/Stand]} Durch die Beschränkung auf die in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag durchgeführten Modernisierungen, wird eine Verlängerung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer die Grundstücke betreffen, die im Rahmen einer einheitlich geplanten und durchgeführten Baumaßnahme sehr intensiv modernisiert wurden (z.B. Entkernung mit Komplettsanierung). Fälle der laufenden Instandhaltung dürften dagegen regelmäßig nicht von dieser Regelung berührt sein, da insoweit oftmals nur ein oder zwei Modernisierungselemente in den Zehnjahreszeitraum fallen und es somit nicht zum Überschreiten der maßgeblichen Punktegrenze kommen wird. Die tatsächlichen Praxiserfahrungen bestätigen diese Einschätzung.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[2] Vgl. R B 190.7 Abs. 3 ErbStR 2011.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

[6] Vgl. R B 190.7 Abs. 3 Satz 2 ErbStR 2011.

[Autor/Stand] Autor: Mannek/Krause, Stand: 01.08.2023

2. Verschiebung des Baujahrs

Rz. 82

^{[Autor/Stand]} Wird die maßgebliche Punktezahl (11–15 Punkte = überwiegende Modernisierung bzw. mehr als 15 Punkte = umfassende Modernisierung) aufgrund verschiedener Modernisierungen in den letzten zehn Jahren vor dem Bewertungsstichtag erreicht, ergibt sich die Anzahl der Jahre, um die sich das ursprüngliche Baujahr verschiebt, aus den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6.^[2] Das Gebäude erhält nach der Verschiebung ein fiktives (späteres) Baujahr. Die jeweils anzuwendende Tabelle richtet sich nach der üblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (vgl. Anlage 22 zum BewG i.d.F. bis 31.12.2015). So gilt z.B. die Tabelle 2 für alle Gebäude mit einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsd...