Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / VII. Schönheitsreparaturen

Rz. 20

^{[Autor/Stand]} Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (§ 536 BGB). Diese Pflicht des Vermieters bezieht sich auch auf die Vornahme der sog. "Schönheitsreparaturen" oder auch "Schönheitsinstandsetzungen". Als Schönheitsreparaturen werden diejenigen Instandsetzungsmaßnahmen bezeichnet, durch die Veränderungen und Verschlechterungen des Aussehens der Mieträume, ihrer "Schönheit", beseitigt werden, soweit sich diese durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Mieträume ergeben haben. Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Fenster von innen und der Türen sowie das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.^[2]

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter war im Hauptfeststellungszeitpunkt üblich. Heute ist sie Verkehrssitte.

Rz. 21

^{[Autor/Stand]} Bei Ermittlung der Vervielfältiger sind im Hinblick auf die gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, diese generell in die Bewirtschaftungskosten des Grundstücks eingerechnet worden. Werden die Kosten für Schönheitsreparaturen vom Mieter übernommen, ist die Jahresrohmiete um diese sonstige Leistung des Mieters zu erhöhen.^[4] Die Einbeziehung der vom Mieter übernommenen Kosten für Schönheitsreparaturen in die Jahresrohmiete hat der BFH gebilligt.^[5] Der BFH begründet seine Entscheidung mit der Systematik des Ertragswertverfahrens, durch das der Einheitswert auf der Grundlage des Reinertrags ermittelt wird, und mit der Rechtslage nach bürgerlichem Recht. Die vertraglich vereinbarte Übernahme der Kosten für die Schönheitsreparaturen führt i.d.R. auch dann zu einem Zuschlag zur Barmiete, wenn der Eigentümer Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten hat durchführen lassen, weil die Mieter ihre vertragliche Verpflichtung nicht erfüllt haben.^[6] Die Entscheidung führt u.a. aus, § 79 Abs. 1 BewG gehe von den vertraglich vereinbarten Leistungen der Mieter aus. Danach komme es im Einzelnen nicht darauf an, ob der Mieter die vertraglich vereinbarten Leistungen auch tatsächlich in vollem Umfang erbracht habe. Diese Auslegung entspreche dem Wortlaut und auch dem Sinnzusammenhang, in den die Vorschrift des § 79 BewG hineingestellt sei. Mögliche Einbußen des Vermieters an der Jahresrohmiete, zu der als sonstige Leistung auch die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter gehöre, seien bei der Berechnung des Vervielfältigers pauschal berücksichtigt.^[7]

Rz. 22

^{[Autor/Stand]} Abschn. 22 BewRGr legt Prozentsätze der Jahresrohmiete fest, durch die die jährlichen Kosten der Schönheitsreparaturen erfasst werden. Hiernach ist die Jahresrohmiete um die folgenden – allerdings durch die Rechtsprechung modifizierten – Zuschläge zu erhöhen bei

Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Mietwohngrundstücken	um je 5 %,
gemischtgenutzten Grundstücken	um 4 %,
Geschäftsgrundstücken	um 3 %

der Jahresrohmiete.

Abschn. 22 Abs. 2 BewRGr sieht vor, dass der Zuschlag wegen Übernahme der Kosten für Schönheitsreparaturen durch den Mieter jeweils in der Höhe erforderlich ist, die sich nach den für die einzelnen Grundstücksarten verschieden hohen Prozentsätzen auf die gesamte Jahresrohmiete ergibt.

Eine Abweichung von den Prozentsätzen des Abschn. 22 Abs. 2 BewRGr ergibt sich nach dem Urteil des BFH v. 28.6.1974^[9] für die Zuschläge zur Jahresrohmiete für die von den Mietern übernommenen Kosten von Schönheitsreparaturen. Auf das Urteil wird auch in der Neufassung der BewRGr 1978 hingewiesen. Für die einzelnen Grundstücksarten gelten somit abweichende Zuschläge. Die maßgebenden Prozentsätze sind auf die Teile der Jahresrohmiete, die auf gewerblich oder öffentlich genutzte Räume und auf zu Wohnzwecken genutzte Räume entfallen, getrennt anzuwenden.

• Ein Zuschlag von 3 % gilt für gewerblich oder öffentlich genutzte Räume.
• Ein Zuschlag von 5 % ist für zu Wohnzwecken genutzte Räume erforderlich.

Die Entscheidung führt u.a. aus, dass die Kosten der Schönheitsreparaturen in einem bestimmten Verhältnis zu der jeweiligen Miete stehen. Deshalb dürfe – anders als Abschn. 22 Abs. 2 BewRGr dies vorsieht – der Zuschlag nicht von der Art des Grundstücks abhängig sein. Entscheidend sei vielmehr die Art der Miete. Diese Berechnungsmethode entspreche dem gesetzlichen Begriff der Jahresrohmiete und führe auch nicht zu einer für die Verwaltung untragbaren Erschwerung des Bewertungsverfahrens.

Beispiel

A. Das Grundstück wird teils zu Wohnzwecken, teils zu fremden gewerblichen Zwecken genutzt. Jahresrohmiete einer Wohnung, für die der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht übernommen hat, 720 DM. Barmieten der Wohnungen, für die die Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen übernommen haben, 20 160 DM. Barmiete für gewerblich genutzte Räume, für die der Mieter ebenfalls die Kosten der Schönheitsreparaturen übernommen hat, 60...