Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, Erb ... / XIII. Unterschiede zur Einheitsbewertung

Rz. 102

^{^{[Autor/Stand]}} Bei der Einordnung in die Grundstücksarten für Zwecke der Grundsteuerbewertung können sich Unterschiede zu der Einordnung in die Grundstücksarten für Zwecke der Einheitsbewertung ergeben. Grund hierfür sind die unterschiedlichen Kriterien für die Einordnung. Während beispielsweise für die Einordnung in die Grundstücksarten der Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzten Grundstücken gem. § 249 BewG auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche abzustellen ist, ist bei der Einheitsbewertung nach § 75 BewG das Verhältnis der Jahresrohmiete entscheidend.

Rz. 103

^{^{[Autor/Stand]}} Es ist durchaus denkbar, dass – bei einer höheren Jahresrohmiete pro Quadratmeter für betrieblich genutzte Grundstücksteile als für zu Wohnzwecken genutzten Teilen – ein gemischt genutztes Grundstück der Einheitsbewertung ein Mietwohngrundstück bei der Grundsteuerbewertung oder ein Geschäftsgrundstück bei der Einheitsbewertung ein gemischt genutztes Grundstück bei der Grundsteuerbewertung darstellt.

Rz. 104

Beispiel:

Der Steuerpflichtige besitzt ein Grundstück (Baujahr 1960), in dem sich ein Friseursalon, eine kleine Arztpraxis und zwei Wohnungen befinden. Die Jahresrohmiete 1.1.1964 (JRM) nach § 79 BewG sowie die Wohn- und Nutzflächen (WNFl.) nach der Wohnflächenverordnung betragen:

betriebliche Nutzung	JRM: 18.000 DM (81,8 %)	WNFl.: 300 m²	(75 %)
Nutzung zu Wohnzwecken	JRM: 4.000 DM (18,2 %)	WNFl.: 100 m²	(25 %)

Für die Bestimmung der Grundstücksart bei der Einheitsbewertung ist die Jahresrohmiete in die Miete für gewerbliche und freiberufliche Zwecke (Friseursalon und Arztpraxis) sowie in die Jahresrohmiete für Wohnzwecke dienende Grundstücksteile aufzuteilen. Da die Jahresrohmiete für den gewerblichen und freiberuflichen Zwecken dienenden Teil 81,8 % – und somit mehr als 80 % – beträgt, handelt es sich bei der Einheitsbewertung um ein Geschäftsgrundstück i.S.d. § 75 Abs. 3 BewG.

Im Rahmen der Grundsteuerbewertung wird bei der Bestimmung der Grundstücksart hingegen auf das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen abgestellt. Von der gesamten Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes (400 m²) werden 300 m² zu betrieblichen Zwecken (Friseursalon und Arztpraxis) genutzt. Dies entspricht 75 %, so dass es sich bei der Grundsteuerbewertung um ein gemischt genutztes Grundstück i.S.d. § 249 Abs. 8 BewG handelt.

Rz. 105

^{^{[Autor/Stand]}} Unterschiede bei der Einordnung in die Grundstücksarten können sich zudem für Grundstücke ergeben, die zum Teil von der Grundsteuer befreit sind. Dies hängt damit zusammen, dass nach Auffassung der Finanzverwaltung bei der Grundsteuerbewertung – anders als bei der Einheitsbewertung – auch die steuerbefreiten Grundstücksteile bei der Bestimmung der Grundstücksart nach A 249 Abs. 3 Satz 3 AEBewGrSt zu berücksichtigen sind. Insoweit wurde die Verwaltungsauffassung zur Grundsteuerbewertung gegenüber der Einheitsbewertung gegenteilig gefasst. Vgl. hierzu auch ausführlich Rz. 88.1.

Rz. 105.1

^{^{[Autor/Stand]}} Unterschiede ergeben sich auch bei Betrieben der Land- und Forstwirtschaft, da nunmehr der Wohnteil (und die Betriebswohnungen) gem. § 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG nicht mehr dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen zuzurechnen sind. Sie stellen stattdessen nebst dem dazugehörigen Grund und Boden eigene wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens dar, für die die maßgebende Grundstücksart i.S.d. § 249 BewG zu bestimmen ist. Vgl. hierzu Rz. 100.

Rz. 106

^{^{[Autor/Stand]}} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2024

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