Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 250 Bewertung der bebauten Grundstücke

Beck, Die geplante Grundsteuerreform: Gegen den Entwurf des BMF gibt es auch verfassungsrechtliche Bedenken Grundeigentum 2019, 483; Beck, Die Reform der Grundsteuer, Grundeigentum 2019, 959; Eisele, Bundesrat äußert sich zum Gesetzespaket der Bundesregierung, Update Reform der Grundsteuer (I), NWB 2019, 3060; Eisele, Update Reform der Grundsteuer (II), Gesetzesbeschluss des Bundestags zum Gesetzespaket der Koalitionsfraktionen, NWB 2019, 3291; Eisele, Reform der Grundsteuer – Gesetzentwurf liegt vor!, NWB 2019, 2043, 2127, 2204; Jarass, /Trautvetter, Grundsteuerreform – Wer gewinnt, wer verliert? Grundsteuerbelastung bei unterschiedlichen Grundsteuermodellen, BB 2019, 1751; Lehmann, Zur Reform der Grundsteuer: Ohne Sinn und Verstand, Grundeigentum 2019, 369; Lüdicke, Chaos bei der Grundsteuer – Appell an den Gesetzgeber, BB 2019, 1436; Maiterth/Lutz, Grundsteuerreform und Gleichmäßigkeit der Besteuerung, StuW 2019, 22; Marfels, Die Neubewertung von Grundvermögen nach dem Entwurf für ein Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG), ErbStB 2019, 266; 149. Lieferung 04.2020, Seite 2 Marx, Ökonomische Analyse des Grundsteuer-Reformgesetzentwurfs, DStZ 2019, 372; Ronnecker, Niedersächsisches Flächen-Lage-Modell für die Grundsteuer – Ein Diskussionsbeitrag aus städtischer Sicht, ZKF 2019, 265; Stöckel, Die 14 Milliarden-Euro-Frage: Wird die Grundsteuer bis 31.12.2019 reformiert? Wertunabhängiges oder wertabhängiges Modell, NWB 2019, 652; Vogel, Die Reform der Grundsteuer – Hintergrund, Herausforderungen und Handlungsoptionen für den Gesetzgeber, jM 2019, 206; Wiesner/Bitzer, Die Grundsteuerreform in Deutschland und ihre Auswirkung auf Kommunen, DVP 2019, 365.

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsgegenstand

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Die Vorschrift regelt die Bewertung der bebauten Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer. Es ist entweder das Ertragswertverfahren (Abs. 2) oder das Sachwertverfahren (Abs. 3) anzuwenden.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

II. Bedeutung der Vorschrift

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Vorschrift legt eine wertabhängige Bemessungsgrundlage für Zwecke der Grundsteuer fest, die zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 festzustellen und ab der Hauptveranlagung 1.1.2025 anzuwenden ist.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

III. Geltungsbereich

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} § 250 BewG gilt bei der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Grundsteuer.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

IV. Rechtsentwicklung

Rz. 5

^{[Autor/Stand]} § 250 BewG ist durch das GrStRefG^[2] neu in das Bewertungsgesetz eingefügt worden und für Zwecke der Grundsteuer ab dem 1.1.2025 anzuwenden. Die Neufassung reagiert auf den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 18.4.2018.^[3]

Rz. 6– 7

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[2] Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[3] Urteile des BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BGBl. I 2018, 531.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

B. Bewertungsmethoden (Abs. 1)

Rz. 8

^{[Autor/Stand]} Mit § 250 Abs. 1 BewG werden die zur Bewertung von bebauten Grundstücken geltenden Bewertungsmethoden abschließend festgelegt. Anzuwenden ist entweder das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Im Ergebnis lehnt sich die Regelung des § 250 Abs. 1 an die bisher bei der Einheitsbewertung geltende Vorschrift des § 76 Abs. 1 und 2 BewG an.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

C. Ertragswertverfahren (Abs. 2)

I. Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens

Rz. 9

^{[Autor/Stand]} Absatz 2 regelt, dass die Bewertungsmethode – allein – von der nach § 249 festzustellenden Grundstücksart abhängt. Somit ist das Ertragswertverfahren bei den folgenden Grundstücksarten zwingend anzuwenden:

• 1. Einfamilienhäuser,
• 2. Zweifamilienhäuser,
• 3. Mietwohngrundstücke,
• 4. Wohnungseigentum.

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Die konkrete Ausgestaltung des maßgebenden Ertragswertverfahrens legt § 250 Abs. 2 unter Bezug auf die anzuwendenden Einzelvorschriften des Ertragswertverfahrens §§ 252 bis 257 fest.

Rz. 11– 12

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

[Autor/Stand] Autor: Mannek, Stand: 01.04.2020

II. Ausschließliche Maßgeblichkeit der Grundstücksarten

Rz. 13

^{[Autor/Stand]} In der Praxis der Wertermittlung kommt der Abgrenzung des Ertragswertverfahrens vom Sachwertverfahren erhebliche Bedeutung zu. Das wird deutlich, wenn man sich vergegenwärtigt, dass ein in bester Geschäftslage errichtetes Gebäude sehr hohe Erträge generiert, obwohl sich die Herstellungskosten für das hierfür erforderliche Gebäude nicht wesentlich von den Herstellungskosten von solchen Gebäuden unterscheiden, die in weniger guten Lagen errichtet werden. Somit entspricht der unter dem Blickwinkel der normalerweise entstehenden Herstellungskosten in besten Ertragslagen in keiner Weise dem Ertragswert der Immobilie. In Grenzfällen kann die Abwägung zwischen den beiden Verfahren schwierig sein. Allerdings entspricht auch der bei der Grundsteuer anzusetzende Ertragswert in Bestlagen nicht annähernd dem gemeinen We...