Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 262 Gebäude auf fremdem Grund und Boden

A. Grundaussagen der Vorschrift

I. Regelungsinhalt

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 262 BewG enthält im Rahmen der Grundsteuerbewertung nach dem Bundesmodell die Regelungen zur Bewertung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden – einschließlich des belasteten Grundstücks – sowie zur Zurechnung des ermittelten Gesamtwerts. Die Vorschrift des § 262 BewG ist durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer und Bewertungsrechts vom 26.11.2019^[2] in das BewG eingefügt worden. Sie entwickelt nach der Gesetzesbegründung^[3] den für die Einheitsbewertung geltenden § 94 BewG unter Berücksichtigung des typisierenden Massenverfahrens der Grundsteuerbewertung fort.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} In § 262 Satz 1 BewG wird gesetzlich festgelegt, dass für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und das belastete Grundstück (nur) ein Gesamtwert ermittelt wird. Die Wertermittlung erfolgt in der Weise, dass die Bewertung so vorzunehmen ist, als wenn die Belastung mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden nicht bestünde.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Der nach vorstehenden Grundsätzen ermittelte Gesamtwert für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und den dazugehörigen belasteten Grund und Boden wird nach § 262 Satz 2 BewG allein dem Eigentümer des belasteten Grund und Bodens zugerechnet. Das gilt in der Folge auch für den Grundsteuermessbetragsbescheid sowie für den Grundsteuerbescheid. Insofern unterscheidet sich die Zurechnung im Vergleich zu einem Erbbaurecht; dessen Gesamtwert wird dem Erbbauberechtigten und nicht dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks zugerechnet (vgl. § 261 Satz 2 sowie die dazugehörige Kommentierung). Hintergrund der Regelung des § 262 Satz 2 BewG dürfte u.a. gewesen sein, dass der Eigentümer des belasteten Grund und Bodens – im Gegensatz zum Eigentümer des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden – auf einfachem Weg aufgrund amtlicher Grundstücksinformationen im automatisierten Verfahren ermittelt werden kann. Vgl. ergänzend auch Rz. 112.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Der § 262 BewG schließt sich an den § 244 Abs. 3 Nr. 2 BewG an. Letztgenannter beinhaltet eine gegenüber dem bisherigen Recht erweiterte Definition der wirtschaftlichen Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden. Danach werden das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und der dazugehörige (mit dem Gebäude auf fremdem Grund und Boden belastete) Grund und Boden zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst. Durch die Zusammenfassung der vorbezeichneten wirtschaftlichen Einheit wird zukünftig auf die bisher bei der Einheitsbewertung erforderliche getrennte Bewertung von Gebäude auf fremdem Grund und Boden und belastetem Grund und Boden verzichtet.

Rz. 5– 9

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[2] Grundsteuerreformgesetz – GrStRefG v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1794.

[3] Vgl. Gesetzesentwurf der Bundesregierung zum Grundsteuer-Reformgesetz vom 9.8.2019; BT-Drucks. 354/19.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

II. Hintergrund der gesetzlichen Regelung

Rz. 10

^{[Autor/Stand]} Das Bundesverfassungsgericht hat mit Entscheidung vom 10.4.2018^[2] die Verfassungswidrigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens in den alten Bundesländern jedenfalls seit dem Beginn des Jahres 2002 festgestellt. In seiner Begründung führt das BVerfG aus, dass es bedingt durch das überlange Festhalten des Gesetzgebers an dem Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 zu gravierenden und umfassenden Wertverzerrungen und damit zu Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen gekommen sei. Da es für diese Ungleichbehandlung keine ausreichenden Rechtfertigungsgründe gibt, ist Art. 3 Abs. 1 GG zumindest seit Beginn des Jahres 2002 verletzt worden. Zugleich hat das BVerfG eine großzügige Fortgeltungsklausel zur Einheitsbewertung in seine Entscheidung aufgenommen. Danach dürfen die verfassungswidrigen Regelungen zunächst weiterhin angewendet werden. Dem Gesetzgeber wurde aufgegeben, bis spätestens 31.12.2019 eine Neuregelung für die Bewertung des Grundvermögens zu treffen. Dieser Aufforderung ist der Gesetzgeber mit dem Gesetzespaket zur Grundsteuerreform – bestehend aus dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes^[3], des eigentlichen Grundsteuer-Reformgesetzes^[4] und des Gesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke ("GrSt C")^[5] nachgekommen. Einzelheiten zur Grundsteuerreform vgl. Einf. BewG Rz. 363 ff.

Rz. 11

^{[Autor/Stand]} Die neuen Grundsteuerwerte sind nach § 266 Abs. 1 BewG erstmals auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 zu ermitteln. Die erste Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge findet gemäß § 36 GrStG aber erst auf den 1.1.2025 statt (Hauptveranlagung 2025). § 262 BewG findet damit erstmals auf den 1.1.2022 Anwendung.

Rz. 12– 15

^{[Autor/Stand]} Einstweilen frei.

[Autor/Stand] Autor: Krause, Stand: 01.04.2023

[2] BVerfG v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, DStR 2018, 79 – 808.

[3] Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes v. 15.11.2019, BGBl. I 2019, 1546.

[4] Grundsteuer-...