Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 81 Außergewöhnliche Grundsteuerbelastung

A. Zweck der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} § 81 BewG wurde durch das Steueränderungsgesetz 2001^[2] geändert. Dabei wurde der Bezug auf § 79 Abs. 3 und 4 BewG gestrichen. Die Änderung ist eine redaktionelle Anpassung an die Aufhebung des § 79 Abs. 3 und 4 BewG. § 79 Abs. 3 BewG wurde aufgehoben, nachdem der Zeitraum für die grundsteuerliche Vergünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz und dem Wohnungsbaugesetz für das Saarland Ende des Jahres 1999 abgelaufen war.^[3] § 79 Abs. 4 BewG sah eine Erhöhung der Jahresrohmiete in den Fällen vor, in denen bei Arbeiterwohnstätten Beihilfe nach § 35 GrStG gewährt worden sind. Die Vorschrift wurde wegen Zeitablaufs aufgehoben.

Mit dem JStG 2007 vom 13.12.2006^[4] wurde § 81 BewG redaktionell geändert und die Wörter "vom Hundert" durch das Wort "Prozent" ersetzt.

Durch das GrStRefG^[5] vom 26.11.2019 fällt § 81 BewG ab dem 1.1.2025 weg. Stattdessen gelten künftig zur Bemessung der Grundsteuer die Regelungen des Siebenten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes. Ursächlich hierfür sind die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts vom 18.4.2018^[6]. Damit hat das Bundesverfassungsgericht die Unvereinbarkeit der Einheitsbewertung mit Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt. Im Wesentlichen sind hierfür die flächendeckend auftretenden Wertverzerrungen bei der Einheitsbewertung ursächlich. Die Ungleichbehandlungen sind in der normativen Struktur der Einheitsbewertung in ihrer heutigen Handhabung angelegt und von solchem Ausmaß, dass sie eine strenge Prüfung ihrer Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG verlangen. Nach der Entscheidung stehen dem Gesetzgeber vielfältige Möglichkeiten zur Schaffung eines verfassungsgemäßen Zustands zu Verfügung.

Mit Blick auf drohende Vollzugsprobleme sowie die erhebliche finanzielle Bedeutung der Grundsteuer hat das BVerfG die Fortgeltung der beanstandeten Regelungen zunächst bis zum Ergehen einer Neuregelung, insoweit längstens bis zum 31.12.2019, angeordnet. Darüber hinaus hat das BVerfG aufgrund der besonderen Sachgesetzlichkeiten der Grundsteuer (Umsetzungsaufwand einer Neubewertung) eine weitere Fortgeltung der beanstandeten Normen für fünf Jahre nach Verkündung der Neuregelung, längstens aber bis zum 31.12.2024, angeordnet.

Zwar ist die Einheitsbewertung für Grundstücke in den neuen Ländern nicht unmittelbar von den Entscheidungen des BVerfG vom 18.4.2018^[7] betroffen. Nach der Entscheidung ist nur die Einheitsbewertung in den alten Ländern mit Art. 3 Abs. 1 GG unvereinbar. Dennoch sieht das Gesetzespaket^[8] zur Grundsteuerreform Neuregelungen auch für die neuen Länder vor.

Mit dem Gesetzespaket zur Grundsteuerreform ist auch eine Gesetzgebungskompetenz zugunsten der Länder eingeführt worden. Damit erhalten die Länder die Möglichkeiten, vom Bundesmodell – vollständig – abzuweichen, um ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen.

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Bei der Ermittlung der gesetzlich festgelegten Vervielfältiger ist die Grundsteuerbelastung eines Grundstücks mit einem Prozentsatz der Jahresrohmiete berücksichtigt worden. Die Prozentsätze sind so hoch bemessen worden, dass innerhalb einer Gruppe von Grundstücken eines Landes jeweils in etwa 2/3 aller Fälle und in etwa 80 % aller Gemeinden durch die Pauschsätze die tatsächlich gezahlte Grundsteuer erfasst wird. In diesen Fällen ist deshalb die Grundsteuer auch in dem durch die Anwendung der Vervielfältiger auf die Jahresmiete errechneten Grundstückswert von vornherein zutreffend berücksichtigt. Bei den Grundstücken in den anderen Gemeinden, insbesondere in den Gemeinden über 100.000 Einwohner weichen die Belastungen mit der Grundsteuer von der bei der Ermittlung der Vervielfältiger pauschal berücksichtigten Grundsteuerbelastung zum Teil erheblich ab. Diese Abweichung muss, sofern sie erheblich ist, durch eine besondere Regelung ausgeglichen werden. Diese Anordnung über den Ausgleich enthält § 81 BewG. Danach ist vorgesehen, dass der sich durch Anwendung der Vervielfältiger auf die Jahresrohmiete ergebende Grundstückswert bis zu 10 % zu erhöhen oder zu ermäßigen ist, wenn im Hauptfeststellungszeitpunkt die tatsächliche Grundsteuerbelastung erheblich von der in den Vervielfältigern berücksichtigten Grundsteuerbelastung abweicht. Die Bestimmung der Prozentsätze im Einzelnen wurde einer Rechtsverordnung vorbehalten, die am 2.9.1966 erlassen worden ist.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} Die Gemeinden, in denen die Grundsteuerbelastungen vom Durchschnitt abweichen, müssen von den Finanzämtern in einem Vorverfahren unter Berücksichtigung der Hebesätze dieser Gemeinden und der Vervielfältiger 1935 ermittelt werden. Der einheitlich für eine Gemeinde geltende Zuschlag oder Abschlag, der, wie schon ausgeführt, nur in einer geringen Zahl von Gemeinden mit außergewöhnlicher Grundsteuerbelastung in Betracht kommt, braucht nicht von den Grundstückseigentümern ermittelt zu werden. Er wird bei der Ermittlung des Einheitswerts ohne weiteres vom FA berücksichtigt.

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Wie die Begründung zum ÄndG-BewG 1965 zu dem Höchstsatz von 10 vH ausfü...