Stenger/Loose, Bewertungsrecht - Kommentar zum BewG, ErbStG und GrStG , BewG § 84 Bodenwert

Schrifttum:

Gérady, Praxis der Grundstücksbewertung, München, 1971; Kahlert, Ermittlung des Bodenwerts zum 1.1.1964 zum Sachwertverfahren, DB 1971, 883; Kölbl, Zur Ermittlung der Bodenpreise, Inf. 1981, 447; Mohr, Die Bodenwerte bebauter Industriegrundstücke bei der Einheitsbewertung nach dem Sachwertverfahren, BB 1980, 824; Seemann, Die steuerliche Bewertung von Industriegelände, DB 1972, 2373.

A. Inhalt/Zweck der Vorschrift

Rz. 1

^{[Autor/Stand]} Als Bodenwert ist gem. § 84 BewG ausdrücklich der Wert anzusetzen, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Bei der Bewertung ist die Aufteilung in Vorder- und Hinterland sowie die Lage als Eckgrundstücke zu beachten.^[2] Damit ist also der gemeine Wert gem. § 9 BewG maßgebend, d.h. der Verkehrswert des Grundstücks in seinem unbebauten Zustand nach den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt. Es gelten folglich die allgemeinen Grundsätze für die Wertermittlung der unbebauten Grundstücke. Als Bewertungsziel wird somit im Ergebnis der gemeine Wert auf den 1.1.1964 vorgegeben.^[3]

Rz. 2

^{[Autor/Stand]} Nach dem Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) ergibt sich eine zu § 84 BewG entsprechende Regelung für die Bewertung des Grundstücks im Rahmen des Sachwertverfahrens gem. § 258 Abs. BewG i.V.m. § 247 BewG. Danach gilt Folgendes:

§ 247 Abs. 1 BewG: Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs) (vgl. Rz. 31 ff.)

§ 247 Abs. 2 BewG: Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln.

§ 247 Abs. 3 BewG: Wird von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs kein Bodenrichtwert ermittelt, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten (vgl. Rz. 31 ff.).

Ein wesentlicher struktureller Unterschied zur Vorgehensweise im Rahmen des § 84 BewG besteht nach der Neuregelung in der ausdrücklichen Festschreibung des Vorrangs des Bodenrichtwerts gegenüber dem Verkaufspreis eines vergleichbaren Grundstückes. Die primäre Verwendung des Bodenrichtwertes für die Bewertung des Grundstücks kann in Einzelfällen die mit der Feststellung der Vergleichbarkeit möglicherweise einhergehenden unterschiedlichen Auffassungen zwischen Steuerpflichtigen und Finanzamt vermeiden. Insoweit kommt dieser Ansatz am ehesten dem durch ein typisiertes Verfahren beabsichtigten vereinfachten Bewertungsansatz entgegen. Für Zwecke eines typisierten Abgesehen von diesem strukturellen Aspekt ist davon auszugehen, dass es bezüglich der nachfolgend dargestellten Fragestellungen im Allgemeinen zu keinen wesentlichen Abweichungen der Neuregelung kommen wird.

Rz. 3

^{[Autor/Stand]} § 84 BewG bildet die Ausgangslage für eine zweistufige Wertermittlung des Grund und Boden. In einem ersten Schritt wird der Bodenwert zunächst unabhängig von dem in der Praxis geltenden Gedanken zur Wertbestimmung von Grundstücken angesetzt, wonach auch das aufstehende Gebäude den Wert des Grund und Boden ganz wesentlich mitbestimmt.^[6] Die Beeinflussung des Bodenwerts durch ein die Nutzung des Bodens vorgebende aufstehenden Gebäude wird erst in einem zweiten Schritt bei der Anwendung der Wertzahl auf den Ausgangswert – damit auch auf den Bodenwert – berücksichtigt.^[7]

Rz. 4

^{[Autor/Stand]} Gegen diese zweistufige Wertermittlung lässt sich der theoretische Einwand erheben, dass ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Bebauung der Wert des Grund und Boden nicht zutreffend ermittelt werden kann. Letztlich ist für die Preisbildung entscheidend, welchen Ertrag das Grundstück abwirft, d.h. ob durch den Ertrag eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals gewährleistet wird. Sind z.B. bei der Bebauung des Grundstücks Fläche bzw. Höhe nicht entsprechend der zulässigen Bebauungsmöglichkeit ausgenutzt worden (Flächen- bzw. Höhenausnutzung), so kann sich dadurch eine Minderung im Wert des Grund und Bodens ergeben. Eine nicht optimierte Nutzung des Grund und Bodens würde sich nur dann nicht auf den Bodenwert auswirken, wenn ohne weiteres noch die Möglichkeit zu einer nachträglich optimierbaren baulichen Nutzung des Grundstücks besteht, d.h. wenn die volle bauliche Ausnutzung des Grundstücks technisch und wirtschaftlich noch erreichbar sowie vertretbar erscheint. Kommt dies jedoch z.B. wegen zu hoher Kostenbelastungen nachträglich nicht mehr in Betracht, so ergibt sich ein Minderwert des Grund und Bodens gegenüber im Übrigen vergleichbaren Grund und Boden, der in der zulässigen baulichen Ausnutzung genutzt ist. Der daraus im Ergebnis resultierende Minderwert des Grundstücks richtet sich nach dem Minderertrag i.V.m. der voraussichtlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Dennoch lässt das Bewertungsgesetz diesen Ums...