Steuerliche Anerkennung von Mietverträgen zwischen nahen Angehörigen

Überblick

Die steuerrechtliche Anerkennung eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen erfordert, dass der Vertrag bürgerlich-rechtlich wirksam geschlossen, das Mietverhältnis ernsthaft vereinbart und tatsächlich auch so durchgeführt wird (Fremdvergleich). Ob ein Mietvertrag einem Fremdvergleich standhält, ist nach der Gesamtheit der objektiven Gegebenheiten zu beurteilen.

Sachverhalt

Problem: Mündliche Mietverträge

Mietverträge erfordern zivilrechtlich zwar keine Schriftform, jedoch stellt ein mündlicher Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen eine Unüblichkeit dar, die für die Nichtanerkennung des Mietvethältnisses sprechen kann. Da das Finanzamt bei einem mündlichen Mietvertrag nicht einsehen kann, was die Vertragspartner tatsächlich vereinbart haben, obliegt dem Steuerpflichtigen die objektive Beweislast für den Inhalt des Vertrags.

Problem: Mietverträge mit Minderjährigen

Ist ein Beteiligter des Mietverhältnisses minderjährig, ist für die steuerliche Anerkennung zwingend die Bestellung eines Ergänzungspflegers erforderlich. Wird dieser erst nachträglich bestellt, entfaltet der Mietvertrag steuerlich erst ab dem Zeitpunkt Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt. Ansonsten ist er unwirksam und steuerlich nicht anzuerkennen.

Problem: Keine Angabe der Mietsache und des Mietzinses

In einem Mietvertrag müssen stets die Mietsache und der Mietzins angegeben sein. Fehlt es an diesen Angaben, ist das Mietverhältnis nicht ernstlich vereinbart. Fehlende Nebenkostenabreden führen zwar grundsätzlich nicht zur steuerlichen Nichtanerkennung des Vertrags, können aber als negative Beweisanzeichen zu werten sein.

Besondere Ausschlussgründe

Die steuerliche Anerkennung eines Mietvertrags zwischen nahen Angehörigen ist nach der Rechtsprechung inbesondere ausgeschlossen, wenn

• die Miete überhaupt nicht gezahlt wird oder die monatlich vereinbarten Mietzahlungen jährlich bzw. in einem Gesamtbetrag für mehrere Jahre erfolgen,
• im Hause der Eltern nur einzelne Räume, die keine abgeschlossene Wohnung darstellen, an volljährige unterhaltsberechtigte Kinder vermietet werden oder
• eine wechselseitige Vermietung erfolgt.

Anerkennung in besonderen Fällen

Andererseits kann die Anerkennung des Mietvertrags nicht allein deshalb versagt werden, weil die

• Mietzahlung bar und ohne Quittung erfolgt,
• Eltern die Miete mit dem Unterhaltsanspruch des Kindes verrechnen oder
• Mietzahlungen bei Vermietung durch den Unterhaltsverpflichteten aus dessen Unterhaltszahlungen geleistet werden.

Hinweis

Steht im Rahmen einer Gesamtwürdigung die ernsthafte Vereinbarung und die tatsächliche Durchführung eines Mietvertrags mit hinreichender Wahrscheinlichkeit fest, ist der Vertrag steuerlich anzuerkennen. Geringfügige Abweichungen vom Üblichen sind für die steuerliche Anerkennung unschädlich. Dies gilt insbesondere für durch die geschäftliche Unerfahrenheit der Beteiligten bedingte Abweichungen. Je mehr Unüblichkeiten allerdings zusammentreffen, desto eher ist die steuerliche Anerkennung im Rahmen der Gesamtwürdigung zu versagen.

Link zur Verwaltungsanweisung

OFD Frankfurt, Verfügung v. 29.9.2006, S 2253 A – 46 – St 214.