Steuerstundungsmodelle, Baudenkmale

BMF, Schreiben v. 29.1.2008, IV B 2 - S 2241-b/07/0001

Bezug: BMF-Schreiben vom 17.7.2007, BStBl 2007 I S. 542

Zu aufgeworfenen Fragen zur Anwendbarkeit von § 15b EStG in der Immobilienbranche wird wie folgt Stellung genommen:

Modellhafte Gestaltung

§ 15b EStG findet grundsätzlich auch Anwendung im Bereich der Einkünfte aus VuV (§ 21 Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Aussagen in Tz. 9 des o.g. Anwendungsschreibens gelten jedoch nur für den Erwerb von Wohnungen von einem Bauträger. Wird statt einer Eigentumswohnung ein anderes Objekt (z.B. ein Baudenkmal) von einer Einzelperson erworben, so ist Tz. 9 des BMF-Schreibens vom 17.7.2007 analog anzuwenden. Jedoch ist die Anwendung von Tz. 9 nicht auf anders gelagerte Sachverhalte, wie die Sanierung von Baudenkmälern durch einen Immobilienfonds, übertragbar, weil es in Fondsfällen – anders als bei Erwerben vom Bauträger – nicht auf die Vereinbarung von schädlichen Nebenleistungen ankommt.

Bedeutung des Prospekts für die Annahme der Modellhaftigkeit

Die Vermarktung von ETW in größerem Umfang (z.B. bei Altbausanierungen) durch einen Bauträger erfordert zwingend einen Bauträgerprospekt. Dieser wird im Wesentlichen die Objekt- und Baubeschreibung sowie die Grundrisse der einzelnen ETW enthalten. Allein die Vermarktung mittels eines Bauträgerprospekts führt jedoch nicht zwingend zur Modellhaftigkeit der Anlage. Vielmehr kommt es auf den konkreten Inhalt des jeweiligen Prospekts und auch darauf, ob schädliche Nebenleistungen vereinbart werden, an. Die Entscheidung, ob eine Modellhaftigkeit aufgrund des erstellten Prospekts anzunehmen ist, kann daher nur im jeweiligen Einzelfall getroffen werden. Diese Prüfung ist durch die örtlich zuständige Finanzbehörde vorzunehmen.

Immobilienfonds im Bereich der Denkmalsanierung

Verluste aus Objekten, die nicht in Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt werden können (z.B. Bahnhöfe, Theater, Schwimmbäder) und deren Sanierung daher im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Personengesellschaft betrieben wird, unterliegen der Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG, soweit die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sind. Dies gilt auch für sog. Baudenkmäler. Dabei ist die zentrale Frage der modellhaften Gestaltung auf Ebene der Beziehung zwischen Initiator und Anleger und nicht etwa auf Ebene der Rechtsbeziehungen des Fonds zu evtl. zwischengeschalteten Bauträgern zu prüfen. Durch die Zwischenschaltung eines Bauträgers kann die modellhafte Gestaltung jedoch keinesfalls umgangen werden.

Die Abzugsfähigkeit der Kosten des Fonds – z.B. für die Fondskonzeption, die Vermittlung des Eigenkapitals, Steuerberatungskosten – richtet sich nach dem sog. Fondserlass vom 20.10.2003, IV C 3 – S 2253 A – 48/03 (BStBl 2003 I S. 546).

Besprechung zu dieser Verwaltungsanweisung

Normenkette

EStG § 15b