Teilweise vermietetes und teilweise selbstgenutztes Gebäude: Schuldzinsenabzug

OFD Rostock, Verfügung v. 30.8.1999, S 2211 A - St 234

Die Finanzverwaltung ließ bisher in den o.g. Fällen (Anm. d. Red.: Darlehen für die Herstellung eines teilweise vermieteten und teilweise selbstgenutzten Gebäudes) die gezahlten Schuldzinsen regelmäßig nur anteilig im Verhältnis der vermieteten zur selbstgenutzten Wohn-/Nutzfläche des Gebäudes zum Werbungskostenabzug zu.

Nach dem Ergebnis der Erörterungen der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder gilt nunmehr folgendes:

In seinen Urteilen vom 27.10.1998, IX R 44/95, IX R 19/96 und IX R 29/96 vertritt der BFH die Auffassung, daß ein Bauherr, der dieses Gebäude mit Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann, wenn und soweit er das Darlehen tatsächlich zur Finanzierung der Herstellung des vermieteten Gebäudeteils verwendet.

Voraussetzung für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten ist danach künftig, daß die Herstellungskosten den eigenständige Wirtschaftsgüter bildenden Gebäudeteilen zugeordnet werden.

Der BFH unterscheidet dabei zwei Zuordnungsformen:

1. Gesondert auszuweisen sind die in Rechnung gestellten Entgelte für Lieferungen und Leistungen, die ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil (z.B. fremdgenutzte Wohnung/Doppelhaushälfte) betreffen (z.B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen in der einzelnen Wohnung). Diese Aufwendungen müssen entweder durch den oder die Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in einer gleichartigen Aufstellung gesondert ausgewiesen werden.

2. Kosten, die das Gesamtgebäude (z.B. für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die Dacheindeckung, den Außenanstrich) betreffen, sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen auch weiterhin anteilig zuzuordnen. Rechnet der Steuerpflichtige die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich ab, ist auch künftig nur eine anteilige Zuordnung möglich.

Aus diesen Zuordnungsformen folgt für den Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten:

1. Bei gesondert zugeordneten Entgelten für Lieferungen und Leistungen ist ein Schuldzinsenabzug in vollem Umfang möglich, wenn die gesondert zugeordneten Entgelte auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt worden sind. Hiervon ist auszugehen, wenn der Steuerpflichtige ein Baukonto ausschließlich mit Darlehensmitteln ausstattet und die Zahlungen zu Lasten dieses Kontos erfolgen. Versäumt es der Steuerpflichtige, die den unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen gesondert zugeordneten Aufwendungen getrennt mit Eigen-/Darlehensmitteln zu finanzieren, ist eine schätzweise Aufteilung der Schuldzinsen nach dem Verhältnis der Baukosten der einzelnen Gebäudeteile erforderlich.

2. Sind die Herstellungskosten nicht gesondert, sondern nur anteilig im Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zuzuordnen, kommt eine direkte Zuordnung der eingesetzten Fremdmittel nicht in Betracht. Typisierend ist davon auszugehen, daß die Eigen- und Fremdmittel entsprechend dieser schätzungsweisen Aufteilung auch tatsächlich verwendet worden sind.

Beispiel:

A errichtet ein Zweifamilienhaus mit zwei gleich großen Wohnungen, von denen er eine selbst nutzen, die andere vermieten will. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen insgesamt 800.000 DM. Davon entfallen auf das Gesamtgebäude 550.000 DM (Baugrube, Rohbau, Dach etc.). Die restlichen 250.000 DM entfallen zu 150.000 DM auf die selbst zu nutzende Wohnung und zu 100.000 DM auf die zur Vermietung vorgesehene Wohnung. Hierbei handelt es sich um Aufwendungen, die ausschließlich für den sog. Innenausbau des jeweiligen Gebäudeteils angefallen sind. A hat mit den beteiligten Unternehmen eine wohnungsbezogene, getrennte Abrechnung dieser Kosten vereinbart.

A hat das Zweifamilienhaus je zur Hälfte mit Eigen- und Fremdmitteln finanziert. Die Darlehensbeträge werden einem gesonderten Konto gutgeschrieben, von dem A die der vermieteten Wohnung gesondert zugeordneten Kosten bezahlt.

Von den in 1999 gezählten Schuldzinsen i.H. von 30.000 DM kann A nach der neuen BFH-Rechtsprechung als Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abziehen:

Die Darlehensmittel von 400.000 DM hat A i.H. von 100.000 DM zur Finanzierung der zur Vermietung vorgesehenen Wohnung verwendet. Die darauf entfallenden Schuldzinsen i.H. von 7.500 DM (25 % von 30.000 DM) kann er in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Die restlichen Schuldzinsen von 22.500 DM entfallen zu 17.681 DM (= 550.000 DM ./. 700.000 DM = 78,57 % von 22.500 DM) auf die Gesamtgebäudekosten und zu 4.819 DM (= 150.000 DM ./. 700.000 DM = 22,43 % von 22.500 DM) auf die „Innenausbaukosten” der selbstgenutzten Wohnung. Die auf die Gesamtgebäudekosten entfallenden Schuldzinsen kann A entsprechend dem Nutzflächenverhältnis der beiden Wohnungen zur Hälfte = 8.841 DM abziehen. Insgesamt ist demnach ein Schuldzinsenabzug von 16.341 DM (= 54 %) möglich.

Abwandlung 1:

A hat die der vermieteten...