Überblick über die erbrechtliche Rechtsprechung im 2. Ha ... / b) Prüfung der Entgeltlichkeit durch das Grundbuchamt bei Veräußerung einer Immobilie durch den befreiten Vorerben

1. Ob die Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie durch den befreiten Vorerben entgeltlich war, d.h. ihr eine gleichwertige Gegenleistung gegenüberstand, hat das Grundbuchamt ohne Bindung an die Beweisvorschrift des § 29 Abs. 1 GBO anhand aller Umstände frei zu würdigen.

2. Entgeltlichkeit ist zu bejahen, wenn die für die Bestimmung des Entgelts maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden und verständlich sowie der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen, und wenn begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind.

3. Die Prüfung der Entgeltlichkeit der Veräußerung beschränkt sich nach allgemeinen Grundsätzen auf die dem Nachlassgericht vorgelegten Eintragungsunterlagen und sonstige offenkundige Tatsachen. Dem Grundbuchamt ist es verwehrt, eigene Ermittlungen und Beweiserhebungen vorzunehmen.

4. Eine entgeltliche Veräußerung liegt nicht erst dann vor, wenn der Vorerbe denjenigen Kaufpreis vereinbart hat, der sich unter Anwendung der im Einzelfall sachgerechten Wertermittlungsmethode maximal vertreten lässt. Zweifel an der Pflichtgemäßheit der Übertragung ergeben sich nämlich im Allgemeinen nicht allein aus dem Umstand, dass verschiedene Wertgutachten zu unterschiedlichen Schätzpreisen gelangen. (alle amtl.)

OLG Düsseldorf v. 6.9.2021 – 3 Wx 125/21

GBO § 19, § 22, § 29; BGB § 2113, § 2136

Beraterhinweis Ein Nacherbenvermerk kann bei der Veräußerung eines Grundstücks nur dann gelöscht werden, wenn entweder der Nacherbe und die Ersatznacherben die Löschung bewilligen oder die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen ist (§§ 19, 22 Abs. 1 GBO). Unrichtig ist das Grundbuch in Bezug auf den Nacherbenvermerk, wenn das Grundstück ggü. dem Nacherben wirksam aus dem Nachlass ausgeschieden ist. Diese Folge tritt ein, wenn der Nacherbe der Verfügung über das Grundstück zustimmt (§§ 2113 Abs. 3, 185 BGB) oder wenn der Vorerbe über das Grundstück bei befreiter Vorerbschaft entgeltlich verfügt (§§ 2113 Abs. 1, 2136 BGB).

Eine in Gänze oder teilweise unentgeltliche Verfügung des Vorerben über ein Grundstück ist dagegen auch bei befreiter Vorerbschaft unwirksam (§ 2113 Abs. 2 BGB) und führt deshalb nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Unentgeltlich ist die Verfügung, wenn der Vorerbe – objektiv betrachtet – einen Nachlassgegenstand ohne gleichwertige Gegenleistung aus dem Nachlass weggibt und – subjektiv betrachtet – die Unzulänglichkeit der Gegenleistung erkannt hat oder nach dem Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen (BGH v. 15.2.1952 – V ZR 54/51, BGHZ 5, 173; OLG Frankfurt v. 15.8.2011 – 20 W 356/11, FamRZ 2012, 743; OLG Stuttgart v. 29.5.2018 – 8 W 146/18, FamRZ 2018, 1793; Weidlich in Grüneberg, BGB, § 2113 Rz. 10). Eine teilweise Unentgeltlichkeit kann deshalb nicht schon dann angenommen werden, wenn oder Leistung und Gegenleistung nicht völlig ausgeglichen sind oder bei der Veräußerung ein besserer Preis zu erzielen gewesen wäre. Vielmehr ist dem Vorerben bei der Abwägung von Leistung und Gegenleistung ein gewisser Ermessensspielraum zuzubilligen (OLG Frankfurt v. 15.8.2011 – 20 W 356/11, FamRZ 2012, 743; OLG Stuttgart v. 29.5.2018 – 8 W 146/18, FamRZ 2018, 1793).

Der Nachweis der Entgeltlichkeit stößt in der Praxis regelmäßig auf Schwierigkeiten, weil er nicht durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO) geführt werden kann. Das Grundbuchamt hat deshalb unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten und der Gesamtumstände des Falles zu prüfen, ob die Entgeltlichkeit offenkundig ist oder sich aus der Natur der Sache ergibt (OLG Frankfurt v. 15.8.2011 – 20 W 356/11, FamRZ 2012, 743; OLG Stuttgart v. 29.5.2018 – 8 W 146/18, FamRZ 2018, 1793). Bei einer Veräußerung an einen unbeteiligten Dritten, der dem Vorerben weder persönlich noch wirtschaftlich nahesteht, kann das Grundbuchamt grundsätzlich davon ausgehen, dass ein vollentgeltliches Rechtsgeschäft vorliegt (OLG Frankfurt v. 15.8.2011 – 20 W 356/11, FamRZ 2012, 743; OLG Stuttgart v. 29.5.2018 – 8 W 146/18, FamRZ 2018, 1793).

Service: BVerfG v. 25.5.2020 – 1 BvR 1060/20; BVerfG v. 23.11.2016 – 1 BvR 2555/16; BVerfG v. 29.8.2005 – 1 BvR 219/05; BGH v. 1.12.2021 – IV ZR 189/20; BGH v. 10.11.2021 – IV ZB 30/20; BGH v. 29.9.2021 – IV ZR 328/20; BGH v. 8.9.2021 – IV ZB 17/20; BGH v. 20.5.2020 – IV ZR 193/19; BGH v. 12.7.2017 – IV ZB 15/16, ErbStB 2018, 45; BGH v. 8.4.2015 – IV ZR 150/14; BGH v. 14.4.2010 – IV ZR 135/08; OLG Bremen v. 14.9.2021 – 5 W 27/21; OLG Schleswig v. 8.9.2021 – 2 Wx 49/21; OLG Düsseldorf v. 6.9.2021 – 3 Wx 125/21; OLG München v. 23.8.2021 – 33 U 325/21; OLG Brandenburg v. 9.8.2021 – 3 W 67/21; OLG Frankfurt v. 1.7.2021 – 20 W 75/19; OLG Celle v. 29.10.2020 – 6 U 34/20; OLG München v. 19.2.2020 – 31 Wx 231/17; OLG München v. 25.7.2018 – 34 Wx 174/18; OLG Düsseldorf v. 6.7.2018 – 7 U 9/17; OLG Celle v. 20.6.2018 – 6 W 78/18; OLG Stuttgart v. 29.5.2018 – 8 W 146/18; OLG Düsseldorf v. 17.4.2018 – 25 Wx 68/17; OLG Schleswig v. 6.6.2016 – 3 Wx 1/16; OLG Hamburg v. 6.1...