Überschusserzielungsabsicht bei gewerblicher Vermietung eines Ferienhauses

Leitsatz

Die Vermietung einer Ferienwohnung begründet einen Gewerbebetrieb, wenn sie im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Die von der Rechtsprechung zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entwickelten Grundsätze sind nicht auf Fälle der gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen anzuwenden. Zwischen beiden Fallgestaltungen bestehen so erhebliche wirtschaftliche Unterschiede, dass eine differenzierende rechtliche Beurteilung geboten ist.

Sachverhalt

Die Kläger erwarben 1989 zum Preis von 273.000 DM je zur Hälfte ein Erbbaurecht an dem mit einem Ferienhaus bebauten Grundstück in A. Das Grundstück gehört zu dem in mehreren Bauabschnitten errichteten Sport- und Ferienpark B, der nach den Verhältnissen des Jahres 1998 aus einem Feriendorf mit 44 Ferienhäusern und neun Reihenhäusern, einer auf sechs Häuser verteilten Appartementanlage mit 70 Wohneinheiten und verschiedenen anderen Häusern mit insgesamt 800 Übernachtungsplätzen besteht. Das Gebiet ist bauplanungsrechtlich als Feriengebiet ausgewiesen; eine Nutzung zum Dauerwohnen ist unzulässig. In den Jahren 1989 bis 1995 erklärten die Kläger für jedes Jahr aus der Vermietung des Ferienhauses negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb in unterschiedlicher Höhe, die sie durch Einnahme-Überschussrechnung nach § 4 Abs. 3 EStG ermittelten. Auch in den Folgejahren 1996 bis 2001 wurden negative Einkünfte aus Gewerbebetrieb geltend gemacht. Bei den Betriebseinnahmen handelt es sich um ausgezahlte Bewirtschaftungsüberschüsse sowie Vorsteuererstattungen. Die Betriebsausgaben entfallen im Wesentlichen auf AfA, Sonder-AfA, Schuldzinsen und Erbbauzinsen.

Nachdem das Finanzamt die Einkünfte zunächst erklärungsgemäß festgestellt hatte, stellte es sich später auf den Standpunkt, dass die Betätigung der Kläger ab dem Jahr 1996 als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei einzustufen sei, da ein Ausgleich dieses Verlusts durch künftige Gewinne auch unter Zugrundelegung eines Prognosezeitraums von 50 Jahren nicht zu erwarten sei. Angesichts der stark gesunkenen Einnahmen sei die Erwirtschaftung von Überschüssen selbst nach Ablösung der Fremdfinanzierung fraglich. Eine Verbesserung der Einnahmesituation sei nicht absehbar. Als Folge davon hob die Finanzverwaltung den hinsichtlich der Frage der Einkunftserzielungsabsicht vorläufig ergangenen Feststellungsbescheid auf. Durch Bescheid stellte das FA die in dem Gebäude enthaltenen stillen Reserven zum 31. Dezember 1995 auf 187.508 DM fest.

Entscheidung

Die Klage ist unbegründet. Eine zu Einkünften i.S.d. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 EStG führende Betätigung liegt daher nur dann vor, wenn diese von dem Steuerpflichtigen mit der Absicht unternommen wird, während ihrer Gesamtdauer einen einkommensteuerpflichtigen Totalüberschuss zu erzielen. Fehlt es an dieser Absicht, handelt es sich um eine einkommensteuerrechtlich unbeachtliche Liebhaberei. Daraus erwachsende Verluste sind bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens nicht zu berücksichtigen. Die Feststellung der von den Klägern erklärten Verluste setzt daher voraus, dass diese ihre Vermietungstätigkeit nach den konkreten Umständen des Streitfalls mit der Absicht ausgeübt haben, Gewinn zu erzielen (§ 15 Abs. 2 Satz 1 EStG), d.h. bezogen auf die Gesamtdauer des Betriebs und unter Einbeziehung eines eventuellen Veräußerungs- oder Aufgabegewinns (§ 16 Abs. 1 und 3 EStG) eine steuerpflichtige Betriebsvermögensmehrung zu erzielen. Der Senat vermochte nicht festzustellen, dass die Kläger im Streitjahr - noch - die Absicht der Gewinnerzielung verfolgt haben. Tatsächlich haben sie seit Beginn der Vermietungstätigkeit nur Verluste erzielt, die sich bis 1994 auf 319.147 DM beliefen und unter Einbeziehung des für das Streitjahr erklärten Betrags auf 341.063 DM summieren. Selbst wenn man diese Beträge um die darin enthaltenen Sonderabschreibungen nach dem ZRFG von 140.883 DM auf das Gebäude und 17.010 DM auf die Einrichtungsgegenstände vermindert, verbleibt ein Gesamtverlust von 161.254 DM (bis 1995) bzw. 183.170 DM (bis 1996). Auch ein Ausgleich der eingetretenen Verluste durch einen entsprechend hohen Veräußerungsgewinn war nicht zu erwarten. Mit seinem Bescheid vom 27. April 1999 hat das FA die in dem Buchwert des Gebäudes enthaltenen stillen Reserven auf den 31. Dezember 1995 auf 187.508 DM festgestellt. Dieser Betrag reicht nicht annähernd aus, um auch nur die bis dahin aufgelaufenen Verluste von 319.147 DM auszugleichen.

Hinweis

Das FG-Urteil ist vorläufig nicht rechtskräftig. Unter dem Aktenzeichen des BFH IV R 6/05 ist die Revision anhängig.

Link zur Entscheidung

Niedersächsisches FG, Urteil vom 22.11.2004, 15 K 160/01