Vermietung zu gemischten Zwecken: Option zur Umsatzsteuer

OFD Frankfurt, Verfügung v. 13.7.2001, S 7198 A - 1/86 St I 21

I. § 9 Abs. 1 UStG

1. Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG von der USt befreit. Der Vermieter kann aber nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn der Mieter ein Unternehmen ist und die Vermietung für dessen Unternehmen erfolgt. Von der Steuerbefreiung ist die Vermietung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen), ausgenommen (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG).

Ein optionsfähiger Umsatz kann auch dann vorliegen, wenn das Grundstück oder der Grundstücksteil vom Mieter nicht nur für unternehmerische, sondern auch für nichtunternehmerische Zwecke genutzt wird. Die Option wird aber nur insoweit wirksam, als die Vermietungsleistung für den unternehmerischen Bereich des Mieters bestimmt ist. Dies gilt auch dann, wenn nach den getroffenen Mietvereinbarungen von einer einheitlichen Vermietung ausgegangen werden soll.

2.1 Werden mehrere gemeinsam überlassene Räume unterschiedlich sowohl unternehmerisch als auch nichtunternehmerisch genutzt, so ist bei einer räumlichen Teilbarkeit der Überlassung ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nur hinsichtlich des unternehmerisch genutzten Grundstücksteils möglich. Maßgebend für die Abgrenzung ist in diesem Fall der Raum als kleinste wirtschaftliche Einheit. Die Aufteilung in einen nicht optionsfähigen steuerfreien Teil und in einen Entgeltsteil, bei dem ein Verzicht auf die Steuerfreiheit möglich ist, kann im Weg einer sachgerechten Schätzung erfolgen (z.B. anhand des gemittelten Verhältnisses der genutzten Flächen (qm) und der Rauminhalte (cbm)).

Beispiel 1:

Ein Vermieter überlässt einem Rechtsanwalt eine zum Teil für Praxis- und zum Teil für Wohnzwecke genutzte Wohnung und erhält aufgrund des Mietvertrags ein Pauschalentgelt, so dass der auf den für die Rechtsanwaltspraxis genutzten Raum entfallende Entgeltsanteil nicht getrennt ausgewiesen ist.

2.2 Außer der räumlichen Trennung der Grundstücksvermietung kann eine Aufteilung entsprechend der zeitlich aufeinander folgenden Nutzung durchzuführen sein. Hierbei handelt es sich um die Vermietung eines Grundstücks oder -teils für den unternehmerischen und den nichtunternehmerischen Bereich des Mieters (z.B. für den ideellen Bereich eines Vereins). Dabei macht es keinen Unterschied, ob ein Jahres- bzw. Monatsmietvertrag abgeschlossen oder eine stundenweise Vermietung durchgeführt wird.

Beispiel 2:

Eine Gemeinde vermietet eine Schulsporthalle an einen Hallenhandballverein gegen ein Jahrespauschalentgelt von 3.000 DM/Euro jeweils montags von 18.00 Uhr bis 22.00 Uhr. Der Verein nutzt die Halle von 18.00 Uhr bis 19.00 Uhr nichtunternehmerisch (Jugendtraining) und von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr unternehmerisch (Training der 1. Mannschaft). Eine gleichzeitige unternehmerische und nichtunternehmerische Nutzung ist auszuschließen, so dass eine Gesamtoption nicht in Betracht kommt.

Da die Halle zeitanteilig wöchentlich 1 Stunde im ideellen Vereinsbereich und 2 Stunden im unternehmerischen Bereich des Vereins genutzt wird, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG i.H. von 2/3 der Gesamtvermietungsleistung zulässig. Für die Aufteilung sind die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse maßgebend; der auf die steuerpflichtige Überlassung der Betriebsvorrichtungen entfallende Entgeltsanteil bleibt außer Betracht.

2.3 Eine weder räumlich noch zeitlich teilbare Vermietungsleistung kann entweder insgesamt für den unternehmerischen Bereich oder insgesamt für den nichtunternehmerischen Bereich des Mieters ausgeführt werden. Die Zuordnungsentscheidung obliegt dem Mieter (vgl. Abschn. 192 Abs. 18 Nr. 2 Satz 4 UStR). Die Zuordnung erfolgt i.d.R. durch Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugs. Der ggf. im Weg einer sachgerechten Schätzung zu ermittelnde nichtunternehmerisch (ideell) genutzte Teil der bezogenen Vermietungsleistung stellt bei dem Mieter einen Leistungseigenverbrauch i.S. von § 1 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b UStG dar (ab 1.4.1999 eine unentgeltliche Wertabgabe i.S. des § 3 Abs. 9a Nr. 1 UStG), der/die nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfrei ist. Dies führt beim Mieter insoweit zum anteiligen Vorsteuerausschluss aus der Anmietung der Räumlichkeit (§ 15 Abs. 2 UStG).

Beispiel 3:

Eine Gemeinde vermietet ihre Mehrzweckhalle an einen Verein für die Durchführung der Jahreshauptversammlung, anlässlich derer vom Verein eine Bewirtung durchgeführt wird. Der Verein nutzt die Vermietungsleistung insgesamt sowohl nichtunternehmerisch – ideell – (Jahreshauptversammlung) als auch unternehmerisch (Bewirtung).

Es unterliegt somit dem Verein, ob er die Vermietungsleistung für sein Unternehmen in Anspruch nimmt. Ordnet er diese Leistung seinem Unternehmen zu, handelt es sich um einen optionsfähigen Umsatz des Vermieters. Der Verein hat jedoch die ihm für die Gesamtvermietungsleistung in Rechnung gestellte USt entsprechend der obigen Ausführungen in einen abzugsfähigen und einen nichtabzugs...