Vermietungsleistungen und deren Abrechnung

Zusammenfassung

Vermietungsleistungen stellen an den Unternehmer und seinen Beauftragten besondere Anforderungen. Nicht nur die Überlegung, wie ein Vermietungsverhältnis unter umsatzsteuerrechtlichen Gesichtspunkten ökonomisch vorteilhaft gestaltet werden kann, sondern auch die korrekte Abrechnung des Vermietungsverhältnisses erfordert Detailkenntnisse des Umsatzsteuerrechts. Der vorliegende Praxisfall weist auf die wichtigsten Punkte hin, die bei einer Vermietungsleistung zu beachten sind.

1 Problematik

Vermietet ein Unternehmer Räume an einen anderen Unternehmer, liegt – soweit die Vermietung im Inland ausgeführt wird – ein steuerbarer Umsatz vor, der dort ausgeführt wird, wo das Grundstück belegen ist.^[1] Die Vermietung ist aber grundsätzlich steuerfrei nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG. Es ergeben sich für den leistenden Unternehmer nun zwei Möglichkeiten:

• Der Vermieter kann den Umsatz steuerfrei belassen. In diesem Fall muss er keine Umsatzsteuer für seine ausgeführte Leistung abführen. Dies mag auf den ersten Blick der für ihn sinnvolle Weg sein, da er sich dadurch eine Menge an bürokratischem Aufwand erspart. Allerdings hat er dann auch für alle seine bezogenen Leistungen (von den Baukosten/Anschaffungskosten bis hin zu den Bewirtschaftungskosten) keinen Vorsteuerabzug, da die steuerfreie Vermietung den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG – ohne Ausnahme nach § 15 Abs. 3 UStG – ausschließt. Aber auch für den Mieter muss dies nicht die sinnvolle Alternative sein, da er damit mit den Bruttonebenkosten aus der Vermietung endgültig belastet ist.

  Praxis-Tipp

  Nicht jede Vermietungsleistung ist steuerfrei

  Bestimmte Vermietungsleistungen sind aber grundsätzlich von der Steuerfreiheit ausgenommen. So unterliegen die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen für kurzfristige Beherbergungszwecke (Hotel, Pensionen oder Ferienhäuser) sowie das Vermieten von Plätzen zum Abstellen von Fahrzeugen nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht der Steuerfreiheit. Ggf. kann hier aber geprüft werden, ob für diese Umsätze die Kleinunternehmerbesteuerung nach § 19 UStG in Betracht kommt.^[2]

• Der Vermieter kann den Umsatz – soweit es gesetzlich zulässig ist – durch Option nach § 9 UStG steuerpflichtig ausführen.^[3] In diesem Fall muss er sämtliche Entgelte, die er von seinem Mieter erhalten hat, der Umsatzsteuer unterwerfen. Er kann aber im Gegenzug die Vorsteuer für seine Eingangsleistungen abziehen. Ob dies für den Vermieter im Ergebnis der ökonomisch sinnvolle Weg ist, hängt entscheidend davon ab, ob der Mieter für die ihm aus der Anmietung entstandene Umsatzsteuer zum Vorsteuerabzug ganz oder teilweise berechtigt ist. Nur wenn die gesondert berechnete Umsatzsteuer beim Leistungsempfänger wegen eines Vorsteuerabzugs nicht kostenwirksam wird, wird er bereit sein, die Umsatzsteuer auf einen ausgehandelten Nettomietpreis zusätzlich zu entrichten.

Ob der Vermieter bei einer Vermietung auf die Steuerfreiheit verzichten kann, richtet sich nach § 9 UStG. Dabei muss der Vermieter die folgenden Punkte prüfen:

1. Der Mieter muss die Räume als Unternehmer für sein Unternehmen anmieten.^[4]
2. Wenn bei dem Gebäude^[5] nach dem 11.11.1993 mit dem Bau begonnen oder es nach dem 31.12.1997 fertig gestellt wurde, muss der Mieter für die ihm berechnete Umsatzsteuer in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug^[6] berechtigt sein.^[7]
3. Wenn bei dem Gebäude vor dem 11.11.1993 mit dem Bau begonnen und es auch bis zum 31.12.1997 fertig gestellt wurde, ist die Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters nicht Voraussetzung für die Option auf die Umsatzsteuer. Soweit die vermieteten Räume nicht zu Mietwohnzwecken oder anderen nicht unternehmerischen Zwecken verwendet werden, kann der Vermieter auf die Steuerfreiheit der Mietumsätze verzichten.^[8]

Hat der Unternehmer zulässigerweise auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichtet, muss er für diese Vermietung die Umsatzsteuer auf alle Entgelte abführen, die er von seinem Mieter für die Vermietung erhält. Damit unterliegen auch die Nebenkosten der Umsatzsteuer. Der Vermieter muss deshalb auch bei seiner – im Regelfall jährlich zu erstellenden – Nebenkostenabrechnung die Formvorschriften des Umsatzsteuerrechts beachten.

Wichtig

National teilen Nebenkosten als Nebenleistungen das Schicksal der Hauptleistung

Nebenleistungen teilen grundsätzlich das Schicksal der Hauptleistung. National wird davon ausgegangen, dass die Nebenkosten (Betriebskosten) der Vermietung als Nebenleistungen anzusehen sind. Erfolgt die Vermietung steuerfrei, sind auch die Nebenkosten ohne Umsatzsteuer abzurechnen. Hat der Vermieter zulässigerweise auf die Steuerfreiheit der Vermietungsumsätze verzichtet, sind auch die Nebenkosten mit Umsatzsteuer abzurechnen. Durchlaufende Posten nach § 10 Abs. 1 Satz 5 UStG können grundsätzlich nicht vorliegen.

Allerdings war nach der Rechtsprechung des EuGH^[9] umstritten, ob auch tatsächlich alle Nebenkosten als Nebenleistungen anzusehen sind. Nach der Rechtsprechung des EuGH – die nationale Spielräume einräumt –, könnten zumindest die Nebenkosten,...