Vermögensoptimierung durch Kaufpreisgestaltungen bei Imm ... / V. Finanzrechtsprechung zur Wertermittlung und zum Bewertungsstichtag

Bei einer im Kaufvertrag vorgenommenen Kaufpreisaufteilung sind die vereinbarten und bezahlten AK grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen.

Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter binden allerdings nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen,

• der Kaufpreis sei nur zum Schein bestimmt worden oder
• die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs i.S.d. § 42 AO seien gegeben.

1. Bestehen nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung?

Um zu vermeiden, dass die Vertragsparteien die Höhe der AfA – und damit der Ertragssteuer – bestimmen können, muss zudem geprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dazu muss die vertragliche Vereinbarung durch weitere Umstände – insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte – verifiziert werden.

Wesentliche Diskrepanz zu Bodenrichtwerten: Bei dieser Prüfung rechtfertigt eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten es nicht ohne weiteres,

• diese an die Stelle der vereinbarten Werte zu setzen oder
• die auf Grund und Gebäude entfallenden AK zu schätzen.

Beachten Sie: Es handelt sich aber um ein Indiz dafür, dass die vertragliche Aufteilung ggf. nicht die realen Werte widerspiegelt.

Entkräftende Indizien: Ein solches Indiz kann hingegen durch andere Indizien entkräftet werden. Solche Indizien können bei einem Gebäude z.B. darstellen:

• besondere Ausstattungsmerkmale,
• ursprüngliche Baukosten des Gebäudes und etwaige Renovierungen,
• eine ggf. eingeschränkte Nutzbarkeit des Gebäudes wegen bestehender Mietverträge oder
• der Wohnwert des Gebäudes im Kontext der Nachbarschaft^[18].

Bei einem Grundstück können daher etwa eine gepflegte Gartenanlage oder störender Baumbestand besondere Umstände darstellen.

Beraterhinweis Eine Korrektur der vereinbarten Aufteilung ist aber grundsätzlich erst geboten, wenn sie die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint.

[18] Der z.B. durch Straßenlärm, soziale Einrichtungen oder besondere Ruhe wegen einer benachbarten Grünanlage geprägt sein kann.

2. Bewertungsspielraum des FG

Können die vereinbarten Kaufpreise letztlich nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, hat sie das FG entsprechend seiner Gesamtwürdigung der Verhältnisse durch eine Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude zu ersetzen. Dabei hat das FG die Frage, nach welchem Wertermittlungsverfahren die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen ist, anhand der Umstände des Einzelfalls zu beantworten.^[19]

Beachten Sie: Eine Prüfung, ob die vertraglich vereinbarten Werte steuerlich anzuerkennen sind, dient der Sicherung der Tatbestandsmäßigkeit der Besteuerung.

[19] Vgl. BFH v. 16.9.2015 – IX R 12/14, BStBl. II 2016, 397 m.w.N. = EStB 2016, 45 (Esskandari/Bick).

3. Bewertungszeitpunkt

Nach aktueller Finanzrechtsprechung ist nach allgemeinen Grundsätzen im Einzelfall nunmehr der Stichtag für die Ermittlung der AK als der Tag der Lieferung maßgebend; bei Grundstücken also in der Regel somit bereits der Zeitpunkt des tatsächlichen Übergangs von Besitz, Gefahr, Nutzen und Lasten.^[20]

Beachten Sie: Soweit in der Rechtsprechung^[21] bisher teilweise auf die Verhältnisse am Tag des Vertragsschlusses abgestellt wird, folgt die Finanzrechtsprechung diesem somit teilweise nicht mehr.^[22]

[20] So offenbar auch: BFH v. 11.2.2003 – IX R 13/00, BFH/NV 2003, 769; BFH v. 28.11.2006 – III R 17/05, BFH/NV 2007, 975; BFH v. 17.12.2009 – III R 92/08, BStBl. II 2014, 190 m.w.N.

[21] Vgl. BFH v. 15.1.1985 – IX R 81/83, BStBl. II 1985, 252.

[22] Vgl. FG Münster v. 22.9.2022 – 8 K 2748/20 E.