Vermögensoptimierung durch Kaufpreisgestaltungen bei Immobiliendeals (estb 2023, Heft 6, S. 239)

Kaufpreisallokation bei Real-Estate-Transaktionen

[Ohne Titel]

Dipl.-Finw. Thomas Rennar^[*]

Die Kaufpreisallokation ist gerade bei Real-Estate-Transaktionen maßgebend für eine Aufteilung der Anschaffungskosten auf den Grund und Boden sowie den Gebäudeteil. Daher besteht bei den betroffenen Vertragsparteien regelmäßig ein starkes Interesse, dem Gebäudeteil einen maximal möglichen Anteil am Gesamtverkaufspreis aus Gründen steuerlicher Abschreibungsgestaltung sowie Gründen der Vermögensoptimierung zuzuweisen. Welche Beurteilungsmaßstäbe sich unter Berücksichtigung aktueller Rechtsprechung ergeben, betrachtet dieser Themenbeitrag.

[*] Thomas Rennar verfügt über umfassende Berufserfahrung aus der Bundesfinanzverwaltung sowie aus Beratungs- und Konzernfunktionen an wichtigen Wirtschaftsstandorten.

I. Abschreibungsgestaltung durch variable Gesamtverkaufspreisaufteilung

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) zugrunde zu legen, sofern sie:

• zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
• zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint.^[1]

Sonstige Aufteilungsmethoden: Fehlt hingegen eine vertragliche Kaufpreisaufteilung oder kann diese nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sind die Anschaffungskosten (AK) eines bebauten Grundstücks regelmäßig nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern vielmehr nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen.^[2]

Beraterhinweis Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen. Dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils.^[3]

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts: Nach § 6 Abs. 1 S. 1 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)^[4] sind zur Ermittlung des Verkehrswerts grundsätzlich:

• das Vergleichswertverfahren,
• das Ertragswertverfahren,
• das Sachwertverfahren oder
• mehrere dieser Verfahren

heranzuziehen. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig nebeneinander. Die Verfahren sind gem. § 6 Abs. 1 S. 2 ImmoWertV:

• nach der Art des Wertermittlungsobjekts
• unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und
• der sonstigen Umstände des Einzelfalls – insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten -

zu wählen.

Maßgeblicher Zeitpunkt: Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, war bisher grundsätzlich der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel war für die Kaufpreisaufteilung hingegen nach Auffassung der Finanzverwaltung^[5] bisher nicht maßgeblich. Die Finanzverwaltung scheint hiervon jedoch durch Einzelfallrechtsprechung nunmehr teilweise abgerückt zu sein (s. hierzu detailliert unter V., 3.).

Beachten Sie: Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, aber letztlich nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.

[1] Vgl. BFH v. 16.9.2015 – IX R 12/14, BStBl. II 2016, 397 = EStB 2016, 45 (Esskandari/Bick).

[2] Vgl. BFH v. 10.10.2000 – IX R 86/97, BStBl. II 2001, 183 = EStB 2001, 87 (Stuhldreier) und BFH v. 16.9.2015 – IX R 12/14, BStBl. II 2016, 397 = EStB 2016, 45 (Esskandari/Bick).

[3] Vgl. bereits BFH v. 15.1.1985 – IX R 81/83, BStBl. II 1985, 252; H 7.3 EStH, m.w.N..

[4] Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), BGBl. I 2021, 2805.

[5] Vgl. BMF, Anleitung und Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises v. 29.8.2022 (Kaufpreisaufteilung 2022 – KPA 2).

II. Entwicklung der inländischen Wohnimmobilienmarkt-Transaktionen bis zum Ausbruch der Corona-Krise

Aktuelle statistische Auswertungen belegen einen konstanten Anstieg in der Anzahl der inländischen Real-Estate-Transaktionen im Wohnimmobilienmarkt bis zum Ausbruch der Corona-Krise:

Quelle: Statista

III. Kaufpreisaufteilung nach Kaufvertragsgrundsätzen

Die Höhe der Gebäude-AfA richtet sich dem Grunde nach den Anschaffungs-/Herstellungskosten (AK/HK) für das Gebäude.^[6]

[6] Vgl. § 7 Abs. 1 EStG.

1. AfA-Sätze

Bei Gebäuden sind als AfA die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:

• bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist, jährlich 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG),

• bei Gebäuden, soweit sie diese Voraussetzungen nicht erfüllen und die

  • nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. a) EStG),
  • vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. b) EStG),
  • vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 % (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 Buchst. c) EStG)

der AK/HK.

Wahlrecht der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes hingegen weniger als 33 Jahre^[7] bzw. weniger als 50 Jahre^[8] oder weniger als 40 Jahre^[9], so ...