Vertraglich übernommene Altlastensanierung als Bestandteil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung

Leitsatz

Übernimmt der Käufer eines Grundstücks eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung des Verkäufers zur Altlastensanierung, so werden die hierfür erforderlichen Kosten der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung hinzugerechnet.

Sachverhalt

Mit notariellem Kaufvertrag vom 18.2.2000 erwarb die Klägerin von der BRD (Verkäuferin) ein kontaminiertes Grundstück. Vor Abschluss des Kaufvertrages hatte die Verkäuferin auf Verlangen der Stadt I vom 7.8.1995 auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens vom 13.7.1995 vorläufige Sicherungsmaßnahmen durchgeführt. Tief greifende Altlastensanierungen und weitere Grundwassersanierungsmaßnahmen wurden zurückgestellt. Eine Ordnungsverfügung gegen die BRD war nicht ergangen. In einer Besprechung vom 25.7.1996 zwischen der Stadt I der OFD N und dem Bundesvermögensamt wurde festgehalten, dass wohl innerhalb der nächsten zwei Jahre Maßnahmen zur Gefahrenabwehr (Auskofferung, Bodenabdeckung und regelmäßige Grundwasseruntersuchungen) erforderlich seien. Im Schreiben der Stadt I vom 30.8.1996 wurden die bestehenden und zu beseitigenden Gefahren nochmals im Einzelnen dargelegt. In der Kaufvertragsurkunde wurde auf die Umstände der Kontaminierung hingewiesen und auf ein vorab der Käuferin übergebenes Sicherungs-/Sanierungskonzept vom 8.12.1995 welches im Auftrag der Stadt I erstellt wurde verwiesen. Die Käuferin verpflichtete sich die von der Stadt im Schreiben vom 30.8.1996 geforderten Maßnahmen zu gewährleisten und gegenüber der Verkäuferin den Nachweis über die durchgeführte Sanierung und Entsorgung zu erbringen. Hinsichtlich der Altlasten wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Die Käuferin verpflichtete sich ferner die Verkäuferin freizustellen, falls gegen diese vor Eigentumsumschreibung eine Ordnungsverfügung ergehen sollte. Bei der Kaufpreisfindung wurden die Sanierungskosten mit 7.540.000 DM veranschlagt und ein dementsprechend niedrigerer Kaufpreis angenommen.

Mit Änderungsbescheid vom 21.2.2002 bezog das Finanzamt die Sanierungskosten teilweise in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung mit ein. Im Klageverfahren wendet sich die Klägerin gegen die Einbeziehung der Sanierungskosten. Sie trug vor, dass lediglich eine Verpflichtung zur Gefahrenabwehr bestand habe und sie gerade keine Sanierungspflicht übernommen habe.

Entscheidung

Das FG wies die Klage ab. Es schloss sich der Auffassung der Finanzverwaltung an, wonach

die Kosten für die Beseitigung von Kontaminierungen dann Bestandteil der Gegenleistung sind, wenn der Erwerber eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung des Veräußerers zur Altlastensanierung durch ausdrückliche vertragliche Vereinbarung übernimmt (vgl. FinMin Nordrhein-Westfalen, Erlass v. 8.7.1993, S 4521-26-V A 2). Unter Anwendung dieser Grundsätze nahm das FG eine bereits hinreichend konkretisierte Verpflichtung der Veräußererin zur Altlastenbeseitigung an. Es stützte seine Entscheidung darauf, dass die Verpflichtung der Veräußerin über die durchzuführenden Maßnahmen der Gefahrenabwehr im vorangegangenem Schriftverkehr und zuletzt im Protokoll über die Besprechung zwischen der Stadt I, der OFD N und dem Bundesvermögensamt vom 25.7.1996 festgehalten wurden und die Stadt I den Erlass einer Ordnungsverfügung angedroht hatte. Die Pflichten zur Gefahrenabwehr ergeben sich für die Klägerin aus der allgemeinen Polizeipflicht als Zustandsstörerin, sowie ab März 1999 aus den Spezialvorschriften der § 4, § 7 BBodSchG. Demnach bestünde eine hinreichend konkretisierte Beseitigungsverpflichtung der Veräußerin. Dass die Sanierungsmaßnahmen zunächst zurückgestellt waren, spiele keine Rolle, da sie gleichwohl nach wie vor unmittelbar im Raum gestanden haben.

Diese für den Bund bestehende Verpflichtung zur Sanierung sei von der Klägerin nach den Bestimmungen des Kaufvertrages ausdrücklich auch als selbstständige Gegenleistung übernommen worden (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). So habe sich die Klägerin dazu verpflichtet, erforderliche Sanierungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen zur Gefahrenbeseitigung unverzüglich durchzuführen und die Verkäuferin bei Erlass einer Ordnungsverfügung freizustellen. Ebenfalls verpflichtete sich die Klägerin der Verkäuferin zahlreiche Bescheinigungen zum Nachweis und Dokumentation der ordnungsgemäßen Sanierung vorzulegen. Diese detaillierten Vertragsbestimmungen zeigten, dass die Kosten für die Beseitigung der Altlasten Gegenstand des Erwerbsvorgangs waren und von der Klägerin als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt wurden.

Hinweis

Eine höchstrichterliche Entscheidung zur Übernahme der Beseitigungspflicht von Altlasten eines kontanimierten Grundstücks bestehen nicht. Gegen das Urteil ist Revision beim BFH (II R 62/06) anhängig. In derart gleich gelagerten Fällen ist Einspruchseinlegung und Klageweg anzuraten.

Das Urteil ist insbesondere unter 2 Aspekten kritisch zu hinterfragen.

Zum einen stellt sich die Frage, wann eigentlich eine hinreichend konkretisierte Verpflichtung, die bereits entstanden ist und daher vom Erwerber übernommen we...