Vorfälligkeitsentschädigung wegen Verkaufs eines Mietwohngrundstücks: Werbungskosten bei anderem Mietobjekt

Kommentar

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen ( § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG ). Dies gilt auch für Schuldzinsen , soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen ( § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG ). Das ist immer dann zu bejahen, wenn die Schuldzinsen objektiv mit angestrebten oder zufließenden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen und subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung gemacht werden.

Der Begriff der Schuldzinsen umfaßt auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung . Ist diese allerdings durch die Grundstücksveräußerung veranlaßt, betrifft sie – wie Veräußerungskosten allgemein – den nicht steuerbaren Vermögensbereich und ist nach der ständigen Rechtsprechung nicht als Werbungskosten abziehbar.

Etwas anderes gilt dann, wenn die Vorfälligkeitsentschädigung nach der vom Steuerpflichtigen getroffenen Gestaltung ausnahmsweise als Finanzierungskosten für die Anschaffung eines neuen , dem Erzielen von Vermietungseinkünften dienenden Objekts zu beurteilen ist. Der hierfür notwendige wirtschaftliche Zusammenhang besteht, wenn sich bereits im Zeitpunkt der Veräußerung eines Grundstücks anhand objektiver Umstände der – endgültig gefaßte – Entschluß feststellen läßt, mit dem nach der vorzeitigen Ablösung des Darlehens verbleibenden Veräußerungserlös wiederum konkret bestimmtes Grundvermögen anzuschaffen, das dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient .

Das kommt aber nur in Betracht, wenn der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung – z. B. im Kaufvertrag selbst oder zumindest beim Abschluß des Kaufvertrags – im vorhinein so unwiderruflich über den verbleibenden Restkaufpreis verfügt , daß er ihn unmittelbar in seiner Verwendung zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mit einem bestimmten Objekt festlegt.

Verbleibende Zweifel gehen zu Lasten des Steuerpflichtigen.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 23.04.1996, IX R 5/94

Hinweise:

1. Mit dem vorstehenden Urteil wurde die Klageabweisung durch das Finanzgericht Köln (Urteil v. 31. 8. 1993, EFG 1994 S. 183) aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen, insbesondere um zu klären, ob die Kläger den ihnen verbleibenden Restkaufpreis aus der Veräußerung des Grundstücks durch eine entsprechende Anweisung an den Zahlenden unmittelbar zur Zurückführung des Hypothekendarlehens in bezug auf das neu angeschaffte Grundstück verwandt haben.

Ähnlich wie jetzt der BFH hatte schon das Finanzgericht Nürnberg mit Urteil v. 15. 12. 1988 (EFG 1989 S. 567, rkr.) entschieden.

2. Soweit die Vorinstanz die Umwidmung des Darlehens an der fehlenden Vereinbarung mit der Gläubigerbank hatte scheitern lassen (Anschluß an BFH, Urteil v. 7. 8. 1990, VIII R 67/86, BStBl 1991 II S. 14), ist diese Rechtsprechung überholt . Denn der BFH hat inzwischen geklärt, daß es für die Umwidmung nicht zwingend des Einvernehmens mit dem Gläubiger bedarf; dessen Zustimmung bildet lediglich ein gewichtiges Indiz für den Nachweis der Umwidmung (BFH, Urteil v. 7. 3. 1995, VIII R 9/94, BStBl 1995 II S. 697).

Finanzierungskosten

Werbungskosten ABC -Vermietung und Verpachtung-