Weilbach, GrEStG § 8 Grundsatz / 4.4.2.1 Unbebaute Grundstücke

Rz. 31

Die Bewertung unbebauter Grundstücke ist in § 145 BewG geregelt. In Abs. 1 dieser Vorschrift ist bestimmt, wann ein Grundstück als unbebaut anzusehen ist. Dies ist dann der Fall, wenn sich auf dem Grundstück weder benutzbare Gebäude noch zur Nutzung vorgesehene Gebäude im Bau befinden. Als unbebaut gilt ein Grundstück auch dann, wenn die darauf befindlichen Gebäude keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, oder wenn auf ihnen infolge Gebäudezerfalls kein auf Dauer benutzbarer Raum mehr vorhanden ist. Als unbedeutend gilt eine Nutzung, wenn die hierfür erzielte Jahresmiete i. S. v. § 146 Abs. 2 BewG oder die übliche Miete nach § 146 Abs. 3 BewG weniger als 1 % des nach § 145 Abs. 3 BewG anzusetzenden Werts beträgt (vgl. § 145 Abs. 2 BewG).

§ 145 BewG gilt nur für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke i. S. d. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Vorschrift findet auf den Wohnteil oder auf Betriebswohnungen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs keine Anwendung (§ 143 Abs. 1 BewG).

Der Grundbesitzwert umfasst die gesamte wirtschaftliche Einheit. Ausgenommen sind jedoch die Mineralgewinnungsrechte (§ 2 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 GrEStG; vgl. hierzu auch § 2 GrEStG Rz. 9).

Zu Einzelheiten der Wertermittlung unbebauter Grundstücke vgl. R 158ff. ErbStR 2003).

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 145 Abs. 3 BewG nach ihrer Fläche und den um 20 % ermäßigten Bodenrichtwerten i. S. v. § 196 BauGB (§ 145 Abs. 1 BewG). Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die sich für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen je Quadratmeter der unbebauten oder bebauten Grundstücksfläche ergeben.

Das bis 31.12.2006 geltende Gesetz selbst regelte weder, auf welchen Zeitpunkt der Nachweis zu erfolgen hat – auf den Besteuerungszeitpunkt oder entsprechend § 138 Abs. 1 S. 2 BewG zum 1.1.1996 – noch die Frage, wie ein solcher Nachweis erbracht werden kann. Nach Auffassung der Finanzverwaltung (R 163) soll der gemeine Wert nach den Wertverhältnissen zum Besteuerungszeitpunkt nachgewiesen werden; demnach ist der Wert entscheidend, den das Grundstück zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer hat. Da es sich bei dem Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts um einen Einzelnachweis handelt, bei dem gerade von der typisierenden Wertermittlung abgewichen wird, ist dies auch zutreffend; zur Bewältigung von Massenverfahren entwickelte typisierende Wertermittlungsmerkmale – und um ein solches handelt es sich bei § 138 Abs. 1 S. 2 BewG – dürfen bei einer Einzelwertermittlung durch Gutachten andere Kriterien keine Berücksichtigung finden.

Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des örtlich zuständigen Gutachterausschusses erforderlich, jedoch kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis dienen.

Bis zum 31.12.2006 wurden für den Ansatz der Bodenrichtwerte die auf den 1.1.1996 festgestellten Werte der Bedarfswertermittlung zugrunde gelegt (vgl. § 138 Abs. 1 BewG a. F.). An diesen Wertverhältnissen zum 1.1.1996 hält der Gesetzgeber nicht mehr fest. Seit 1.1.2007 sind nach § 138 Abs. 1 BewG n. F. u. a. auch die Wertverhältnisse des Besteuerungszeitpunkts maßgebend. Nach § 145 Abs. 3 S. 2 bis 4 BewG n. F. sind die Bodenrichtwerte von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage des BauGB zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war. Besteht für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung nach § 196 des Baugesetzbuchs einen Bodenrichtwert zu ermitteln, ist der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 % zu ermäßigen (§ 145 Abs. 3 S. 4 BewG).

Praxis-Beispiel

Für ein 750 m² großes, unbebautes Grundstück ist auf den 20.1.2009 ein Bedarfswert zu ermitteln. Der Bodenrichtwert zum 1.1.1996 betrug umgerechnet 333 EUR. Der vom Gutachterausschuss zuletzt festgestellte Bodenrichtwert beträgt 440 EUR.

Nach der bis zum 31.12.2006 geltenden Rechtslage berechnet sich der Grundstückswert mit 750 m² x 266 EUR (80 % von 333 EUR) = 199.500 EUR. Nach der ab 1.1.2007 geltenden Rechtslage beträgt der Grundstückswert 750 m² x 352 EUR/m² (80 % von 440 EUR/m²) = 264.000 EUR.

Der ab 1.1.2007 vorgeschriebene Ansatz des jeweils aktuellsten vom Gutachterausschuss festgelegten Bodenrichtwerts führt in Ballungsgebieten zu höheren, in ländlichen Gebieten eher zu niedrigeren Werten.

Mit dem vom Bodenrichtwert bzw. dem daraus abgeleiteten Wert vorzunehmenden Abschlag von 20 % sind alle sonstigen wertbeeinflussenden Merkmale, wie z. B. Ecklage, Beschaffenheit des Baugrunds, Geruchsbelästigung, Altlasten und Grunddienstbarkeiten, abgegolten.

Rz. 32

Nach dem Gesetzeswortlaut ist bei der Bewertung eines einzelnen Grundstücks der Bodenrichtwert unveränder...