Weilbach, GrEStG § 9 Gegenleistung / 6.2.9 Bestimmung des Umfangs beim einheitlichen Vertragswerk

Rz. 47

Das FG Berlin hat es in einem Urteil v. 29.1.1998 (I/270/95, n. v.) abgelehnt, die Finanzierungskosten in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen. Hierunter fallen vor allem Gebühren für die Vermittlung der Dauerfinanzierung, des Eigenkapitals sowie Bauzeitzinsen und Vermietungsgarantie.

Als einer einheitlichen Betrachtung zugängliche Aufwendungen kommen nach Auffassung des Gerichts nur solche in Betracht, die aktivierungsfähig sind; nur sie sollen dem Grundstück letztendlich zugeordnet werden. Deshalb müssen Finanzierungskosten oder die Vermittlung derselben mangels Aktivierungsfähigkeit grundsätzlich aus der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage ausscheiden. Davon weicht ein Erlass des FinMin Baden-Württemberg aus dem Jahre 1989 ab, der die Finanzierungskosten in das einheitliche Vertragswerk integriert und damit der Grunderwerbsteuer unterwirft (FinMin Baden-Württemberg v. 30.11.1989, S 4521 A – 10/83, geändert durch Fassung vom 18.12.1992).

Unbestritten den Kosten i. S. d. einheitlichen Vertragswerks zuzuordnen sind Aufwendungen für Garantien, welche die Fertigstellung eines Objektes betreffen (Fertigstellungs-, Mietgarantie etc.).

Ebenso einzubeziehen sind übernommene Kosten des Erwerbers für Vermessungsleistungen, Maklergebühren des Veräußerers, Kosten der Projektwerbung und -prüfung sowie Prämien für Versicherungen während der Bauzeit, mit denen die Fertigstellung des Bauwerks sichergestellt wird.

Rz. 48

Erschließungkosten unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn die Übernahme Vertragsbestandteil war, auch wenn die hinter einer GmbH stehende Kommune in der Lage gewesen wäre, die Erschließungskosten mittels öffentlich-rechtlichem Abgabebescheid anzufordern (FG Brandenburg v. 7.4.1998, 3 K 1237/96 GE, EFG 2000, 1028). Maßgebend war auch hier, dass der potenzielle Erwerber nicht mehr in der Lage war, das unbebaute Grundstück zu erwerben; die Alternative hieß nur: "alles oder nichts".

Selbst Beiträge für Leistungen, die mit der Verschaffung des Objektes nicht in Zusammenhang stehen, aber auch bei Nichtinanspruchnahme der Leistung gezahlt werden müssen, gehören zur Bemessungsgrundlage und unterfallen damit der Grunderwerbsteuer.

Hingegen unterfallen Zahlungen und Leistungen nicht der Grunderwerbsteuer, die dem Erwerber selbst als eigene Verpflichtungen gegenüber denjenigen Dritten obliegen, die nicht in das Vertrags- und Leistungsgeflecht eingebunden sind.

Dazu gehören vor allem die Grunderwerbsteuer, die Notariatskosten für den Erwerbsvorgang und die Grundbuchkosten. Sie gehören auch dann nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, wenn der Erwerber sie an den Veräußerer bezahlt und dieser sie als durchlaufenden Posten an die Berechtigten weiterleitet.

Etwas anderes gilt hingegen ausnahmsweise in den Fällen, wo der Veräußerer diese Kosten rechtlich bindend übernommen hat und sie in die eigene Kalkulation seines Kaufpreises integriert.

Die Bezeichnung der jeweiligen Leistung kann als Indiz für die Zuordnung zum einheitlichen Leistungspaket qualifiziert werden; rechtliche Bindungswirkung vermag sie freilich nicht zu entfalten. Im Zweifel hängt die rechtliche Beurteilung von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, ohne dass es auf die Ausgewogenheit der Leistung des Erwerbers mit dem erhaltenen Vorteil ankäme.

Zu unterscheiden ist bei der Beurteilung einheitlicher Vertragswerke auch danach, ob es sich um ein Bauherren- oder Erwerbermodell handelt.

Rz. 49

Beim Erwerbermodell ist der Vertrag von vorneherein auf ein fertiges Gebäude gerichtet, wobei hier zu unterscheiden ist, ob das Gebäude bei Erwerb schon fertiggestellt ist oder sich noch im Bau befindet. Ist das zweite der Fall, kommt es auch hier darauf an, ob Abreden gegenüber dem Veräußerer bindend getroffen worden sind. Ist dies nicht der Fall, sondern liegt eine vertragliche Vereinbarung vor, die auf die speziellen Bedürfnisse des Erwerbers zugeschnitten ist, kann nicht von einer Gegenleistung ausgegangen werden.

Praxis-Beispiel

A erwirbt im Wege des sog. Erwerbermodells eine Wohneinheit, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses fast fertiggestellt ist. In einem Vertragspaket ist unter anderem eine Zwischenfinanzierung enthalten, die den Zeitraum zwischen Fertigstellung des Objekts und Anschlussfinanzierung überbrücken soll und auf seine individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Die Zwischenfinanzierung ist nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen (BFH v. 12.2.1992, II R 20/91, BStBl II 1992, 422).

Damit zeigt sich, dass auch hier der Grundsatz Anwendung findet, wonach Leistungen nur dann in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden können, wenn bereits der Veräußerer gegenüber dem Dritten vertraglich gebunden gewesen ist.

Geht der Erwerber des Grundstücks eine neue vertragliche Bindung hinsichtlich einer zusätzlichen Leistung mit dem Dritten ein, kann insoweit nicht eo ipso von einem einheitlichen Vertragswerk ausgegangen werden. Vielmehr ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob die Rechtsbeziehung zwischen dem V...