Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermietete und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltene Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (d. h. um mindestens 25 %) unterschreitet. Denn das Vermieten einer Ferienwohnung ist mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird.
Können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden, die den Anforderungen des BFH entspricht. Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige die Ferienwohnung in Eigenregie oder durch Einschalten eines fremden Dritten vermietet. Dem Steuerpflichtigen obliegt die Feststellungslast, dass eine ausschließliche Vermietung der Ferienwohnung vorliegt. Die Heranziehung zur oder Befreiung von der Zweitwohnungsteuer ist lediglich ein Indiz, das im Rahmen der Gesamtwürdigung zusammen mit anderen Umständen für oder gegen eine Selbstnutzung sprechen kann. Der Prognosezeitraum beginnt grundsätzlich mit dem Erwerb oder der Herstellung einer Ferienwohnung. Entschließt sich der Steuerpflichtige nach einer vorangegangenen dauerhaften Vermietung zu einer Vermietung an Feriengäste, ist der subjektive Tatbestand des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG in diesem Zeitpunkt neu zu bewerten.
Wird eine Ferienwohnung nur zeitweise vermietet und ansonsten zur zeitweisen Selbstnutzung vorgehalten, ist stets die Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu prüfen. Wird eine Einkunftserzielungsabsicht unterstellt, sind in voller Höhe nur die Aufwendungen abziehbar, die ausschließlich durch die Vermietung veranlasst sind. Die übrigen Aufwendungen sind nach dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.