Wohnraumüberlassung: Steuer- und beitragsrechtliche Bewe ... / 3 Bewertung der überlassenen Wohnung

3.1 Ortsüblicher Mietwert vergleichbarer Wohnungen

Für die Frage, ob eine verbilligte Wohnungsüberlassung durch den Arbeitgeber und damit ein geldwerter Vorteil vorliegt, ist die tatsächlich erhobene Miete einschließlich der tatsächlich abgerechneten Nebenkosten mit der ortsüblichen Miete zu vergleichen; Basis ist hier die Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten, ggf. abzüglich des Bewertungsabschlags.^[1]

[1]

S. Abschn. 3.2,

BFH, Urteil v. 11.5.2011, VI R 65/09, BStBl 2011 II S. 946.

3.1.1 Mietspiegel

Der ortsübliche Mietpreis ist die Miete, die für eine nach Baujahr, Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Dieser Mietwert kann für eine Wohnung im Regelfall anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt werden. Dabei kann der Arbeitgeber den geldwerten Vorteil nach dem niedrigsten Wert des Mietpreisspiegels berechnen. Es ist nicht erforderlich, innerhalb der Mietpreisspanne auf den Mittelwert abzustellen.^[1] Jeder Mietwert ist als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten ausweist.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 17.8.2005, IX R 10/05, BStBl 2006 II S. 71.

[2] BFH, Urteil v. 11.5.2011, VI R 65/09, BStBl 2011 II S. 946.

3.1.2 Kein Mietspiegel

Ist für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel nicht aufgestellt worden, so kann die ortsübliche Miete anhand eines Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde ermittelt werden.^[1] Etwaige örtlich bedingte Abweichungen sind in Form von Zu- oder Abschlägen zu berücksichtigen. Vergleichbare Gemeinde ist nicht immer gleichzusetzen mit der Nachbargemeinde. Ebenso kann die Vergleichsmiete anhand entsprechender Mieten für 3 vergleichbare Wohnungen Dritter ermittelt werden. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen für Mietfragen einzuholen.

[1] § 2 Abs. 2 Nr. 2 MHG.

3.1.3 Vergleichsmieten

In den Fällen, in denen der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen in nicht unerheblichem Umfang an fremde Dritte zu einer niedrigeren als der üblichen Miete vermietet, kann die niedrigere Miete als ortsüblicher Mietpreis angesetzt werden. Persönliche Bedürfnisse des Arbeitnehmers (z. B. hinsichtlich der Größe der Wohnung) werden bei der Bewertung der Wohnung nicht berücksichtigt. Unerheblich ist es auch, ob die Wohnung (z. B. als Werks- und Dienstwohnung) im Eigentum des Arbeitgebers oder dem Arbeitgeber aufgrund eines Belegungsrechts zur Verfügung steht oder von ihm angemietet worden ist.

3.2 Bewertungsabschlag von der ortsüblichen Miete

Seit 1.1.2020 gilt ein neuer gesetzlicher Bewertungsabschlag bei Mitarbeiterwohnungen.^[1] Das Anknüpfen an den laufend dynamisierten Mietspiegel führt insbesondere bei niedrigen Bestandsmieten durch die stetig wachsenden Mieten zu zusätzlichen Steuerbelastungen für den Arbeitnehmer. Um hier Abhilfe zu schaffen, führte der Gesetzgeber für Lohnzahlungszeiträume ab 1.1.2020 einen Bewertungsabschlag ein, der bei der Ermittlung des für die Vorteilsbesteuerung maßgebenden örtlichen Mietwerts abzuziehen ist. Voraussetzung ist, dass die Nettokaltmiete für die Wohnung 25 EUR/m² nicht übersteigt. Nach dem Gesetzeswortlaut unterbleibt der Ansatz eines geldwerten Vorteils für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt (tatsächlich erhobene Miete plus tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) mindestens 2/3 des ortsüblichen Mietwerts beträgt.

Ermittlung des geldwerten Vorteils

Ausgangsgröße für die Ermittlung des geldwerten Vorteils "Wohnungsüberlassung" sind seit 2020 2/3 des ortsüblichen Mietwerts. Zahlt der Arbeitnehmer weniger, wirkt der Abschlag von 1/3 wie ein Freibetrag. Lohnsteuerpflichtig ist nur noch die Differenz zwischen dem vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlten Mietentgelt und der sich nach Abzug des Bewertungsabschlags ergebenden Vergleichsmiete. Um die steuerlich begünstigte Vermietung von Luxuswohnungen auszuschließen, ist die auf 2/3 des ortsüblichen Mietwerts gekürzte Bemessungsgrundlage für Kaltmieten von mehr 25 EUR/m² nicht anwendbar. Die gesetzlich festgelegte Mietobergrenze bezieht sich auf die ortsübliche Miete ohne Betriebskosten.

Praxis-Beispiel

Geldwerter Vorteil bei Anwendung des Bewertungsabschlags

Der Arbeitnehmer bewohnt eine von seinem Arbeitgeber für 700 EUR überlassene 3-Zimmer-Wohnung. Die Nebenkosten für die 60-m²-Wohnung betragen 240 EUR. Nach dem örtlichen Mietspiegel 2023 beträgt der niedrigste Wert der Mietpreisspanne für eine vergleichbare Wohnung 14 EUR je m².

Ergebnis: Für die lohnsteuerliche Bewertung der Betriebswohnung ist der Bewertungsabschlag von ¹/3 der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen, da der maßgebende Quadratmeterpreis 14 EUR beträgt und damit 25 EUR nicht überschreitet. Der ortsübliche Mietwert beträgt 1.080 EUR (14 EUR x 60 m², zzgl. 240 EUR Nebenkosten). Der Abschlag berechnet sich mit 360 EUR (= ¹/3 von 1.080 EUR). Die für die Vorteilsbesteuerung maßgebende Vergleichsmiete beträgt demzufolge 720 EUR (1.080 EUR abzgl. Bewertungsabschlag). Der Arbeitnehmer bezahlt insgesamt 700 EUR; somit ergibt sich 2023 ein lohnsteuerpflichtiger geldwer...