Wohnungseigentumsgemeinschaft: Umsatzsteuerliche Besonderheiten

Zusammenfassung

Überblick

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist eine Art Zwangsgemeinschaft, die immer dann entsteht, wenn mehrere Eigentümer eine solche Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung begründen. Dies kann geschehen durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch den Abschluss einer Teilungserklärung. Diese Gesellschaft kann dann nicht gekündigt werden.

Aus dieser Konstellation als eine Art Zwangsgemeinschaft, der die Verwaltung der Gemeinschaftssubstanz des Objekts obliegt, die aber auch für die einzelnen Mitglieder tätig wird, folgen einige Besonderheiten – insbesondere auch in umsatzsteuerlicher Hinsicht. Diese resultieren vor allem daraus, dass es verschiedene Arten von Eigentum innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft gibt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Grundlage für das Wohnungseigentumsrecht bildet das "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" (Wohnungseigentumsgesetz/WEG). Ergänzend gelten die Vorschriften des BGB über Gemeinschaften (§§ 741 ff., 1008 ff. BGB).

Die steuerbaren Leistungen, die die Gemeinschaft an ihre Mitglieder erbringt, sind nach § 4 Nr. 13 UStG grundsätzlich steuerfrei. Auf die Steuerfreiheit kann allerdings gem. § 9 Abs. 1 UStG verzichtet werden.

1. Kurzdarstellung

Bei der Begründung von Wohnungseigentum durch eine Teilungserklärung wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Gesetz begründet.

Die Leistungen, die diese Gemeinschaft gegenüber den einzelnen Mitgliedern erbringt, sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Allerdings kann eine Option zur Umsatzsteuer erfolgen.^[1] Diese Option kann für jeden Eigentümer getrennt erfolgen und ergibt nur Sinn, wenn der Eigentümer seinerseits die Wohnung zu umsatzsteuerpflichtigen Umsätzen vermietet. Erfolgt die Option, sind Leistungen der Gemeinschaft an das von der Option betroffene Mitglied umsatzsteuerpflichtig, die Gemeinschaft hat aber ihrerseits nunmehr die Möglichkeit in dem Umfang, wie die Option wirkt, Vorsteuer aus Eingangsrechnungen geltend zu machen.^[2]

Der Nachteil einer solchen Option ist vor allem in dem Aufwand, der sich aus der Option ergibt, zu sehen. So sind nunmehr Umsatzsteuer-Voranmeldungen und Umsatzsteuer-Jahreserklärungen abzugeben, die zusätzliche Kosten verursachen können. Ferner sind die weiteren Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten gem. Umsatzsteuergesetz zu beachten.

[1] Zur europarechtlichen Situation vgl. Schüler-Täsch, in Sölch/Ringleb, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 5; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 4.

[2] Zu den europarechtlichen Aspekten der Regelung vgl. Schüler-Täsch, in Sölch/Ringleb, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 5f.; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 4ff., insbesondere unter Darstellung der einschlägigen Rechtsprechung des EuGH.

2. Umsatzsteuerliche Besonderheiten

2.1 Unternehmereigenschaft der Gemeinschaft

Die ganz h. M. in der Rechtsprechung^[1] und der Literatur^[2] geht davon aus, dass die Wohnungseigentumsgemeinschaft Unternehmer i. S. des Umsatzsteuergesetzes sein kann. Ganz unumstritten ist dies indes nicht. Demgegenüber kann eine Bruchteilsgemeinschaft kein Unternehmer i. S. d. UStG sein. Der BFH hat seine Rechtsprechung diesbezüglich jüngst geändert.^[3] Diese Rechtsprechungsänderung des BFH sollte indes auf Wohnungseigentumsgemeinschaften keine Anwendung finden, da das Fehlen der Unternehmereigenschaft vor allem damit begründet wurde, dass Bruchteilsgemeinschaften nicht rechtsfähig sind. Dies wird man aber von einer Wohnungseigentumsgemeinschaft nicht sagen können. Allerdings bleibt abzuwarten, wie sich der EuGH zur Frage der Unternehmereigenschaft der Wohnungseigentumsgemeinschaft äußern wird. Dies könnte auch Gegenstand der Entscheidung werden, die auf den Vorlagebeschluss des FG Baden-Württemberg vom 12.9.2018 zu erwarten ist.^[4]

[1] BFH, Urteil v. 28.2.1991, V R 12/85, BStBl 1991 II S. 649.

BFH, Urteil v. 25.3.1993, V R 42/89, BStBl 1993 II S. 729.

[2] Vgl. etwa Drüen, in Tipke/Kruse, AO/FGO., § 33 AO Tz. 56; Heidner, in Bunjes, UStG, 18. Aufl. 2019, § 4 Nr. 13 UStG, Rz. 1; Huschens, in Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG, § 4 Nr. 13 UStG Tz. 12.

[3] BFH, Urteil v. 22.11.2018, V R 65/17, BFH/NV 2019 S. 354 gegen die Verwaltungsauffassung vgl. BMF, Schreiben v. 9.5.2008, IV A 5 – S 7300/07/0017, DStR 2008 S. 1095; Abschn. 2.1. Abs. 2 UStAE.

[4] FG Baden-Württemberg, Beschluss v. 12.9.2018, 14 K 3709/16.

2.2 Leistungsaustausch zwischen der Gemeinschaft und den Mitgliedern

Wie eingangs dargestellt, handelt es sich bei der Wohnungseigentumsgemeinschaft um eine Art Zwangsgemeinschaft, die unabhängig von dem Willen der einzelnen Eigentümer entsteht. Diese Gemeinschaft schließt durch den Verwalter Verträge ab, die der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dienen. Hierbei handelt es sich vor allem um Reparatur- und Wartungsverträge, z. B. hinsichtlich der Grünflächen, der Treppenhausreinigung, des Streichens der Fassade usw. Die Gemeinschaft ist damit zunächst Empfänger der Leistungen. Allerdings werden die einzelnen Leistungen an die Eigentümer der Gemeinschaft weitergeleitet. Dies geschieht durch die Umlagen, denen nach dem Ende des jeweiligen Jahres die Abrechnung der vereinnahmten u...