Wohnungsüberlassung an einen Miteigentümer: Zurechnung von Mieteinkünften

OFD Karlsruhe, Verfügung v. 20.12.2002, S 2253 A - St 317

Der BFH hat im Urteil vom 26.1.1999, IX R 17/95 (BStBl 1999 II S. 360), entschieden, dass Einkünfte von Miteigentümern eines Wohn- und Geschäftshauses, die sie aus der gemeinsamen Vermietung einer Wohnung erzielen, grundsätzlich entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zuzurechnen und gesondert und einheitlich festzustellen sind. Dies gilt unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Miteigentümer die übrigen Räumlichkeiten des Hauses jeweils selbst nutzen. Zur Anwendung dieses Urteils sind die folgenden landeseinheitlich abgestimmten Grundsätze zu beachten:

Bei einer entgeltlichen Überlassung einer Wohnung an einen Miteigentümer durch die Gemeinschaft ist die Vermietung einkommensteuerlich insoweit anzuerkennen, als die entgeltliche Überlassung den ideellen Miteigentumsanteil des Miteigentümers übersteigt. Eine Vermietung des Miteigentumsanteils an der selbstgenutzten Wohnung kann nicht anerkannt werden. Werden einem Miteigentümer (oder dessen Ehegatten) Räumlichkeiten von einem oder mehreren Miteigentümern entgeltlich überlassen, ist das Mietverhältnis steuerlich nicht anzuerkennen, soweit die überlassene Fläche seinem Miteigentumsanteil entspricht (R 164 Abs. 2 EStR 2001). Insoweit bleiben Einnahmen und Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte außer Ansatz.

Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung entgeltlich, ist hinsichtlich des übersteigenden Teils das Mietverhältnis auch steuerlich anzuerkennen (R 164 Abs. 2 EStR 2001). Einnahmen einschließlich Umlagen sowie Werbungskosten sind in die Ermittlung der Einkünfte einzubeziehen und gesondert und einheitlich festzustellen. Die Zurechnung dieser Einkünfte erfolgt bei den überlassenden Miteigentümern jeweils im Verhältnis des Miteigentumsanteils zur Summe der Anteile der betroffenen Miteigentümer.

Übersteigt die überlassene Fläche den Miteigentumsanteil und erfolgt die Überlassung unentgeltlich, ist zu prüfen, ob aus privaten Erwägungen insoweit keine Einnahmeerzielungsabsicht besteht. Ist dies der Fall, ist insoweit auch der Werbungskostenabzug ausgeschlossen.

Erfolgt parallel zur Eigennutzung von Räumen durch Miteigentümer auch eine Fremdvermietung durch die Miteigentümergemeinschaft, liegt hinsichtlich der Fremdvermietung eine Vermietung durch alle Miteigentümer vor und zwar unabhängig von der Eigennutzung durch einzelne Miteigentümer. Die insoweit erzielten Einkünfte sind auf alle Miteigentümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu verteilen (BFH v. 26.1.1999, a.a.O.) und gesondert und einheitlich festzustellen. Die auf die eigengenutzte Wohnung entfallenden Aufwendungen einschließlich der AfA sind nicht als Werbungskosten abzugsfähig.

Beispiele:

Grundsachverhalt:

A, B, C, und D sind seit 1.1.2002 zu je 25 % Miteigentümer eines Mehrfamilienhauses. Das Haus hat eine Gesamtwohnfläche von 400 m², die sich wie folgt verteilt:

EG	100 m²
1. OG	120 m²
2. OG	120 m²
DG	60 m²

Die Anschaffungskosten des Grundstücks betrugen insgesamt 400.000 EUR (Gebäude 300.000 EUR, Grund und Boden 100.000 EUR) und wurden von jedem Miteigentümer zu je 1/4 getragen. Die AfA beträgt jährlich 2 %. Sonstige Kosten entstehen für das Gesamtgebäude jährlich i.H. von 4.000 EUR. Die Mieteinnahmen belaufen sich jährlich auf 100 EUR/m².

Beispiel 1:

Die Wohnung im Erdgeschoss ist fremdvermietet. Die übrigen Wohnungen werden entsprechend der nachfolgenden Übersicht von der Miteigentümergemeinschaft an die Miteigentümer vermietet. Die Mietverträge wurden von der Gemeinschaft mit den Mietern abgeschlossen. A, B, C und D zahlen für ihre eigengenutzte Wohnung eine entsprechende Miete auf ein gemeinsames Mietkonto ein. In der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte für das Jahr 2002 erklärt die Miteigentümergemeinschaft Einkünfte i.H. von 30.000 EUR

Wohnung	Nutzung	Einkünfte
EG 100 m² = 25 %	fremd vermietet	Einnahmen AfA sonstige WK	10.000 EUR 1.500 EUR 1.000 EUR 7.500 EUR
1. OG 120 m² = 30 %.	eigengenutzt von den Eheleuten A und B	Einnahmen AfA sonstige WK	12.000 EUR 1.800 EUR 1.200 EUR 9.000 EUR
2. OG 120 m² = 30 %.	eigengenutzt von C	Einnahmen AfA sonstige WK	12.000 EUR 1.800 EUR 1.200 EUR 9.000 EUR
DG 60 m² =15 %.	eigengenutzt von D	Einnahmen AfA sonstige WK	6.000 EUR 900 EUR 600 EUR 4.500 EUR
400 m² = 100 %.			30.000 EUR

Lösung:

1. Anerkennung der Mietverhältnisse

Ein Mietverhältnis zwischen einer Grundstücksgemeinschaft und ihrem Miteigentümer ist einkommensteuerlich nur anzuerkennen, soweit die entgeltliche Überlassung seinen Miteigentumsanteil übersteigt, im Übrigen liegt eine Eigennutzung durch den Miteigentümer vor, die nicht der Besteuerung unterliegt (sog. Konsumgut). Durch den Abschluss eines Mietvertrages zwischen der Grundstücksgemeinschaft und dem Miteigentümer kann der Wegfall der Nutzungswertbesteuerung für eigengenutzte Wohnungen nicht umgangen werden. Die Vermietung an den Ehegatten eines Miteigentümers und die gemeinschaftliche Nutzung durch die Eheleute ist als...