Zusatzinformationen für Berater zum Gesamtthemenbrief Fe ... / 6 Private Immobilienbesitzer

6.1 Anspruch auf Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zum Einbau einer Split-Klimaanlage?

LG Frankfurt am Main, Beschluss v. 14.8.2023, 2-13 S 5/23

Die Entscheidung des Gerichtes ist mittlerweile rechtskräftig.

Diese Gerichtsentscheidung erscheint überzeugend. Das ergibt sich aus der Begründung des LG Frankfurt in einem ähnlichen Fall. Es verneinte einen Anspruch des Wohnungseigentümers auf Einbau einer Split-Klimaanlage gem. § 20 Abs. 2 WEG mit der Begründung, dass der in § 20 Abs. 2 WEG genannte Katalog von Maßnahmen abschließend ist. Das ergibt sich nach Auffassung der Richter aus dem Wortlaut der Norm. Nur in einigen speziellen Fällen werde erweiternde Auslegung erwogen, wie etwa bei Parabolantennen. Diese komme jedoch bei Klimaanlagen nicht in Betracht.

Ebenso stellte das Gericht fest, dass von einer benachteiligenden baulichen Veränderung bereits auszugehen ist, wenn diese nicht mehr als ganz geringfügig anzusehen ist. Die Richter begründeten das damit, dass die Schwelle zur Benachteiligung der benachbarten Eigentümer niedrig anzusetzen ist, um den Schutz des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 GG gerecht zu werden.

Wohnungseigentümer können den Einbau einer Split-Klimaanlage in ihrer Wohnung nur schwer gegen den Willen der Eigentümerversammlung durchsetzen. Das Problem besteht darin, dass zur Installation normalerweise ein Loch durch die Außenwand gebohrt werden muss, das zum Gemeinschaftseigentum gehört. Darüber hinaus darf der Betrieb mit keinem Lärm für die anderen Eigentümer verbunden sein. Von daher ist eine schriftliche Vereinbarung empfehlenswert, bei der der Standort des Gerätes und ein maximaler Grenzwert in Dezibel festgelegt wird. Unter Umständen kommt auch eine Einigung in Betracht, wonach die Split-Klimaanlage nicht z. B. von 22.00 Uhr bis 06.00 Uhr betrieben wird. Wenn das nicht klappt, kommt die Anschaffung einer Klimaanlage ohne Außenteil in Form eines Monoblock-Gerätes infrage.

6.2 Bauträgervergütung verjährt in 10 Jahren

BGH, Urteil v. 7.12.2023, VII ZR 231/22

Der BGH hat höchstrichterlich die bisher umstrittene Frage geklärt, ob die Verjährung des vereinbarten einheitlichen Vergütungsanspruchs für den Verkauf eines Grundstücksanteils und der damit einhergehenden Verpflichtung zur Errichtung einer Eigentumswohnung im Rahmen eines Bauträgervertrages sich nach der kaufrechtlichen Regelung für Grundstückskäufe – dann Verjährung in 10 Jahren – oder nach Werkvertragsrecht – dann Verjährung in 3 Jahren - richtet. Der BGH hat zugunsten der 10-jährigen Verjährung entschieden.

6.3 Unfall wegen Glätte: Wann haftet der Grundstückseigentümer?

LG Köln, Urteil v. 18.12.2023, 15 O 169/23

Nach langjähriger Rechtsprechung des BGH können Verkehrssicherungspflichten grundsätzlich auf Dritte wirksam übertragen werden (BGH, Urteil v. 22.1.2008, VI ZR 126/07). Dies betrifft sowohl die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers auf seinem Grundstück als auch die Räum- und Streupflicht für vor dem Grundstück liegenden öffentlichen Flächen (Gehwege). Eine solche besteht allerdings nur insoweit, als die Räum- und Streupflicht von der jeweiligen Gemeinde per Gemeindesatzung wirksam auf die Anlieger übertragen wurde (BGH, Urteil v. 21.2.2018, VIII ZR 255/16).

Höchstrichterlich nicht eindeutig geklärt ist bisher, wer verantwortlich ist, wenn der beauftragte Dritte der Räum- und Streupflicht nicht nachkommt. Hierzu hat das LG Köln in seinem aktuellen Urteil eine Prüf- und Kontrollpflicht des Grundstückseigentümers angenommen, d. h., kommt der beauftragte Dritte seinen Pflichten nicht nach, muss der Grundstückseigentümer selbst tätig werden.