Zusatzinformationen für Berater zum Gesamtthemenbrief Ju ... / 4 Private Immobilienbesitzer

4.1 Ermittlung der kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung

BFH, Urteil v. 23.1.2024, IX R 14/23

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 der Vorschrift die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden AfA vorgenommen werden. Nutzungsdauer im gesetzlichen Sinne ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann (§ 11c Abs. 1 Satz 1 EStDV). § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein ("können"), ob er sich mit dem typisierten festen AfA-Satz nach Satz 1 der Vorschrift zufriedengibt oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend macht. Fraglich war im Urteilsfall u. a., wie der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer i. S. d. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erbracht werden kann.

4.2 Kündigung wegen Eigenbedarfs auch bei angespanntem Wohnungsmarkt zulässig?

LG Berlin, Urteil v. 25.1.2024, 67 S 264/22

Diese Entscheidung ist vor dem Hintergrund interessant, dass es vielerorts einen angespannten Wohnungsmarkt gibt, der sich in den nächsten Jahren voraussichtlich verschlimmern wird. Das gilt vor allem für Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Stuttgart, in denen es kaum erschwingliche Wohnungen gibt. Hier müssen Vermieter damit rechnen, dass Gerichte die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumindest für einen befristeten Zeitraum anordnen. Das dürfen sie allerdings nicht zwangsläufig. Vor allem muss der Mieter konkret darlegen und nachweisen können, dass er sich hinreichend um eine neue Wohnung bemüht hat. Das gilt auch, wenn er kaum eine Chance auf dem Wohnungsmarkt hat.

Allerdings müssen Gerichte nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung genau begründen, weshalb sich Mieter auf einen Härtefall berufen können, wie dies das Landgericht Berlin getan hat. Das ergibt sich aus einem Urteil des BGH vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18. Wichtig ist dabei auch, dass das Gericht einen Sachverständigen herangezogen hat.

4.3 Mieter mit Behinderung: Darf er eine barrierefreie Dusche einbauen

LG Wuppertal, Hinweisbeschluss v. 29.8.2023, 8 S 5/23

Aus dem Beschluss ergibt sich, dass behinderte Menschen nicht immer von ihrem Vermieter verlangen können, dass er ihnen die Durchführung von baulichen Veränderungen erlaubt, wie den Einbau einer barrierefreien Dusche. Inwieweit sie einen Anspruch darauf haben, hängt vielmehr von einer umfassenden Interessensabwägung im Einzelfall ab. Hierbei sind ebenfalls die Interessen der übrigen Mieter zu berücksichtigen. Die Auffassung vertritt auch der Gesetzgeber.

Dass die vom Vermieter angeführten Interessen erheblich sein müssen, ergibt sich aus einem Fall, in dem um den Einbau einer Rampe im Innenhof von insgesamt 23 Metern Länge im Eingangsbereich eines Mietobjektes ging. Das Landgericht Berlin entschied mit Urteil v. 21.10.2022, 66 S 75/22, dass der Vermieter dieser Maßnahme zustimmen muss, um Mieter einen barrierefreien Zugang zu ermöglichen. Die vom Vermieter vorgebrachten ästhetischen Bedenken mussten gegenüber dem Interesse des Mieters zurückstehen.

Mieter mit Behinderung sollten in ihrem Antrag eingehend darlegen, weshalb sie auf die von ihnen begehrte bauliche Veränderung für sie wirklich erforderlich ist und dabei Belange des Vermieters und Nachbarn berücksichtigen. Wenn der Vermieter gewichtige Gegenargumente – wie konkrete bauliche Besonderheiten – vorbringt, sollte geprüft und schriftlich festgehalten werden, inwieweit Alternativen leichter zu realisieren sind. Hierzu gehört etwa die Montage von Haltegriffen an einer Badewanne und der Einsatz eines Hubliftes. Zudem sollten Mieter bedenken, dass sie bei Beendigung des Mietverhältnisses normalerweise wieder den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen müssen. Anders ist das, wenn sie mit ihrem Vermieter eine andere Vereinbarung getroffen haben.

4.4 Klage gegen Miteigentümer: Wann ist eine öffentliche Zustellung zulässig?

BGH, Beschluss v. 22.2.2024, V ZR 117/23