Zusatzinformationen für Berater zum Gesamtthemenbrief Ma ... / 5 Private Immobilienbesitzer

5.1 EuGH: Vereinbarkeit von Vorfälligkeitsentschädigung mit EU-Recht

EuGH, Urteil v.14.3.2024, C-563/22

Gemäß § 502 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB kann der Darlehensgeber im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Verbraucherdarlehens eine angemessene Entschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden verlangen, wenn

• der Darlehensnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz schuldet und
• der gebundene Sollzinssatz bei Vertragsschluss vereinbart wurde.

Gemäß § 502 Abs. 3 BGB ist bei Verbraucherdarlehen die Vorfälligkeitsentschädigung auf 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags begrenzt (auf 0,5 % bei einer verbleibenden Laufzeit bis zu 1 Jahr).

Außerdem darf die Vorfälligkeitsentschädigung den Betrag der für die Gesamtlaufzeit des Darlehens noch geschuldeten Soll-Zinsen nicht überschreiten.

Im Ergebnis hat der EuGH mit seiner Entscheidung die Position der Banken gegenüber ihren Kunden gestärkt. Insbesondere bei der vorzeitigen Ablösung von Immobilienkrediten können Vorfälligkeitsentschädigungen eine erhebliche Höhe erreichen. Insoweit ist allerdings nicht zu übersehen, dass der EuGH zum Schutz der Verbraucher auch Grenzen für die mögliche Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung gezogen hat.

5.2 Nicht erfolgte Mülltrennung: Darf dem Mieter deshalb gekündigt werden?

AG Hamburg-Blankenese, Urteil v. 24.2.2023, 533 C 159/22

Die Entscheidung des Amtsgerichtes Hamburg-Blankenese ist nach den Angaben eines Sprechers inzwischen rechtskräftig.

Aus diesem Urteil ergibt sich, dass sich ein Vermieter nicht einfach einen Mieter herauspicken und wegen fehlender Mülltrennung kündigen darf. Vielmehr muss er aufgrund konkreter Fakten darlegen und beweisen können, dass der jeweilige Mieter gegen seine aus dem Mietvertrag ergebene Verpflichtung zur Mülltrennung verstoßen hat. Das könnten etwa Zeugen sein. Eine Videoüberwachung kommt nur unter engen Voraussetzungen infrage. Das ergibt sich etwa aus einem rechtskräftigen Beschluss des Landgerichtes München I v. 7.6.2022, 14 S 2185/22. Hier geht ein Vermieter vor allem das Risiko ein, dass er von den betroffenen Mietern auf Unterlassung nach §§ 1004 Abs. 1 BGB, 823 Abs. 1 BGB wegen Verletzung ihres Rechts auf informationelle Selbstbestimmung verklagt wird.

Darüber hinaus muss der Verstoß gegen die Mülltrennung auch von Bedeutung sein. Wann das der Fall ist, hängt erheblich von den Umständen des Einzelfalls ab. Abzuwarten bleibt, ob diese durch weitere Entscheidungen näher konkretisiert werden.

5.3 Nießbrauchsrecht: Wie ist ein entgeltlicher Verzicht steuerlich zu werten?

FG Münster, Urteil v. 12.12.2023, 6 K 2489/22 E

Das FG hat die Revision zugelassen, da die Frage, ob der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchrecht ein Veräußerungsvorgang oder lediglich ein veräußerungsähnlicher Vorgang ist, bisher vom BFH noch nicht entschieden worden sei. Die Revision ist anhängig, Az beim BFH IX R 4/24.

5.4 Schönheitsreparaturen: Wer trägt die Beweislast für den Renovierungszustand?

BGH, Beschluss v. 30.1.2024, VIII ZB 43/23

5.5 Staffelmiete durch Mietpreisbindung nicht ausgeschlossen

BGH, Beschluss v. 16.1.2024, VIII ZR 12/23