Zusatzinformationen für Berater zum Gesamtthemenbrief Mä ... / 3 Private Immobilienbesitzer

3.1 Geplanter Abriss ist allein kein Kündigungsgrund

BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 70/19

Zwar hatte der BGH in einem früheren Urteil den ersatzlosen Abriss eines nur mit erheblichem Aufwand zu sanierenden Wohnkomplexes als Kündigungsgrund auf Basis der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB nicht beanstandet. Dort hatte es sich aber um einen weitgehend leerstehenden Plattenbau mit 142 Wohnungen gehandelt, sodass für den Vermieter bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses Nachteile in einer ganz anderen Größenordnung als im vorliegenden Fall entstanden wären.

3.2 Gemischt genutzte Gebäude: Vermieter muss steuerliche Besonderheiten beachten

FG Baden-Württemberg, Urteil v. 29.10.2018, 10 K 782/17

Der Vermieter im Urteilsfall hatte viele geeignete Schritte unternommen, um die Darlehensmittel – und damit die Schuldzinsen – komplett dem Vermietungsbereich zuordnen zu können: Er hatte separate Darlehen für die vermieteten Einheiten abgeschlossen, mit der getrennten Kaufpreisausweisung im Kaufvertrag dafür gesorgt, dass sich die Anschaffungskosten den einzelnen Einheiten zuordnen ließen und den Kaufpreis in vier Tranchen vom Girokonto gezahlt. All diese Bemühungen, den Zuordnungszusammenhang zwischen Fremdmitteln und Mieteinheiten sicherzustellen, wurden allerdings "auf den letzten Metern" wieder durch die Vermischung der Fremd- und Eigenmittel auf einem Girokonto konterkariert.

3.3 Mietpreisbremse: Was genau bedeutet "umfassende Modernisierung"?

BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18

Das Landgericht muss nun die Baumaßnahmen näher betrachten und prüfen, inwieweit die Kosten als Modernisierungskosten einzuordnen sind. Wenn die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht.

Sollten die Maßnahmen nicht als umfassende Modernisierung zu qualifizieren sein, kommt eine Berücksichtigung nach § 556e Abs. 2 BGB in Betracht. Demnach können Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses bei der Bemessung der zulässigen Miethöhe berücksichtigt werden. Auf den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dann noch der bei einer Modernisierungsmieterhöhung mögliche Betrag aufgeschlagen werden.