Zusatzinformationen für Berater zum Gesamtthemenbrief Mä ... / 4 Private Immobilienbesitzer

4.1 Darf sich eine Katze auch im Treppenhaus eines Mietshauses aufhalten?

AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil v. 11.12.2023, 30 C 86/23

Diese Entscheidung wirft die Frage auf, inwieweit das Halten von Katzen in einer Mietwohnung eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache darstellt. Auch wenn der Mietvertrag die Haltung von Katzen erlaubt oder keine wirksame Regelung enthält, so bedeutet das für Mieter keinen Freifahrschein.

So hat etwa das AG Wiesbaden entschieden, dass ein Mieter keine 4 Katzen in seiner 2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 57 qm halten darf. Aufgrund der Größe der Wohnung und der damit verbundenen gelegentlich Geruchsbelästigung von Nachbarn – trotz Nutzung von 2 Katzentoiletten in der Wohnung – sei allenfalls das Halten von 3 Katzen als vertragsgemäße Nutzung anzusehen. Das Gericht verurteilte infolgedessen den Mieter zur Entfernung von einer seiner 4 Katzen (AG Wiesbaden, Urteil v. 19.3.2013, 91 C 3026/12).

In einem weiteren Sachverhalt lebte eine Mieterin mit ihrer Katze im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses, die die Wohnung verlassen kann. Daran störte sich eine Nachbarin im Erdgeschoss, weil die Katze häufig in ihre Wohnung schlich, wenn sie die Terrassentüren oder die Fenster geöffnet hatte. Die Katze verließ erst die Wohnung, wenn sie diese vertrieb, was ihr aufgrund einer Behinderung schwerfiel. Aufgrund dessen verklagte die Nachbarin die Vermieterin. Das Amtsgericht Potsdam entschied, dass der Vermieter hier tätig werden muss. Er muss von der Mieterin verlangen, dass sie dafür sorgt, dass ihre Katze in ihre Wohnung nebst Terrasse vordringt. Das ergibt sich daraus, dass das Öffnen von Fenstern und Türen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehört. Das Eindringen der Katze eines anderen Mieters stelle eine erhebliche Belästigung dar. Die Mieterin dürfe dann ihre Katze nicht frei draußen herumlaufen lassen, weil dies eine vertragswidrige Nutzung der Mietsache darstellt. Aus diesem Grunde wäre die Nachbarin berechtigt, eine Mietminderung von 10 % der Bruttowarmmiete geltend zu machen (AG Potsdam, Urteil v. 19.6.2014, 26 C 492/13).

4.2 Gartengrundstück: Wann der Verkauf steuerpflichtig ist und wann nicht

BFH, Urteil v. 26.9.2023, IX R 14/22

Die Veräußerung eines Gartengrundstücks sei nach § 23 EStG steuerpflichtig, heißt es in verschiedenen Meldungen. So "einfach" hat es sich der BFH jedoch nicht gemacht. Im Entscheidungsfall wurde zwar eine Steuerpflicht gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG angenommen, weil die Teilung des "Gartengrundstücks" zum Zwecke der Veräußerung erfolgte. Eine Teilung muss aber nicht automatisch den Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem eigengenutzten Gebäude entziehen. Der BFH betont dies ausdrücklich, jedoch ohne zu bestimmen, unter welchen Voraussetzungen dieser Zusammenhang vorliegt bzw. entfällt. Weitere BFH-Entscheidungen sind zu erwarten. Die Beratungspraxis sollte dies bereits jetzt im Blick haben.

4.3 Privates Veräußerungsgeschäft: Keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken bei Überlassung an (Schwieger-)Mutter

BFH, Urteil v. 14.11.2023, IX R 13/23

Wie zu erwarten hat der BFH zugunsten einer Versteuerung des privaten Veräußerungsgeschäfts geurteilt. Die Entscheidung könnte allerdings die Frage offenlassen, ob bei nachgewiesener Unterhaltspflicht eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken angenommen werden könnte. M. E. dürfte dies nicht der Fall sein, weil sich der BFH für eine enge Rechtsauslegung entschieden hat. Abzuwarten bleibt, ob gegen diese Entscheidung eine Verfassungsbeschwerde erhoben wird.

4.4 Vereinbarung von Anwaltshonorar durch WEG-Verwaltung zulässig?

LG Karlsruhe, Urteil v. 4.9.2023, 11 S 68/22

Die Frage der Übertragbarkeit der Entscheidungskompetenz zum Abschluss von Honorarvereinbarungen mit Anwälten auf einen Verwalter ist nicht unumstritten. Der Abschluss einer solchen Vereinbarung gehört grundsätzlich nicht zu den einem Verwalter nach dem Gesetz obliegenden Aufgaben. Die Rechtsprechung folgt überwiegend der vom LG Karlsruhe vertretenen Auffassung, dass diese Entscheidungskompetenz nicht durch Eigentümerbeschluss auf den Verwalter übertragen werden kann. Nach Auffassung des LG München bedarf die Vereinbarung eines Zeithonorars mit einem Rechtsanwalt durch den Verwalter der ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (LG München I, Urteil v. 12.7.2017, 1 S 15254/16 WEG).

In einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2021 hatte der BGH in einem anderen Zusammenhang (Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung) entschieden, dass die Wohnungseigentümer dem Verwalter über seine gesetzlich bestehenden Befugnisse hinaus durch Beschluss Kompetenzen nur in einem solchen Umfang übertragen dürfen, dass das daraus erwachsende finanzielle Risiko für den einzelnen Wohnungseigentümer begrenzt und überschaubar bleibt (BGH, Urteil v. 11.6.2021, V ZR 215/20).