Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungste ... / 3.2 Inländisches Grundvermögen (§ 121 Nr. 2)

Rz. 18

Zum inländischen Grundvermögen gehört das in der Bundesrepublik belegene Grundvermögen (§ 121 Nr. 2 BewG) eines beschränkt Steuerpflichtigen. Zur Bestimmung des inländischen Grundvermögens finden die §§ 176 ff. BewG uneingeschränkt Anwendung. Hierunter fallen nicht nur unbebaute, sondern auch bebaute bzw. sich im Zustand der Bebauung befindende Grundstücke, sonstige Bestandteile und das Zubehör des Gebäudes und des Grundstücks (§ 68 Abs. 1 Nr. 1 BewG), das Erbbaurecht (Gebäude auf fremden Grundstücken), das Wohnungseigentum, das Sonder- und Teileigentum sowie das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbraurecht. Umfasst werden alle im Inland liegenden wirtschaftlichen Einheiten i. S. d. § 2 BewG des beschränkt Steuerpflichtigen. Sofern ein Grundstück sich über mehrere Landesgrenzen erstreckt, gehört nur der inländische Teil des Grundstücks zum Inlandsvermögens. Nicht zum Grundvermögen gehören dagegen Bodenschätze und Betriebsvorrichtungen (§ 176 Abs. 2 BewG).

Rz. 19

Anteile an geschlossenen (nicht unternehmerischen) Immobilienfonds werden aufgrund von § 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG als transparent – wie eine vermögensverwaltende PersG – qualifiziert. Hieraus folgt, dass der von einem solchen in- und ausländischen Immobilienfonds gehaltene inländische Grundbesitz dem Inlandsvermögen i. S. d. § 121 Nr. 2 BewG zuzurechnen ist. Der ausländische Grundbesitz und der Wert des ggf. vorhandenen Kapitalvermögens des Fonds gehört jedoch nicht zum Inlandsvermögen.

Offene Immobilienfonds hingegen zählen bewertungsrechtlich als Wertpapiere (§ 11 Abs. 4 BewG). Infolgedessen findet grds. keine Erfassung als Inlandsvermögen statt, da sie keinen der Tatbestände des abschließenden Katalogs des § 121 Nr. 1 bis 9 BewG erfüllen (vgl. Dötsch in Stenger/Loose, § 121 Rz. 112; Eisele in R/T, § 121 Rz. 5).

Rz. 20

Aufgrund der Definition des Inlandsvermögens unterliegt bei Beteiligungen an Grundstücksgemeinschaften sowie an geschlossenen Immobilienfonds nur der Anteil der inländischen Besteuerung, welcher auf Grundvermögen in der Bundesrepublik entfällt. Weiter unterliegt (nur) der auf die beschränkt steuerpflichtige Person entfallende Anteil des Inlandsvermögens der Grundstücksgemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft), der Gesamthandsgemeinschaft bzw. der vermögensverwaltenden Personalgesellschaft der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland (R E 2.2 Abs. 8 Satz 1 ErbStR). Besteht das Vermögen der Grundstücksgemeinschaft oder (grundstücksverwaltenden) PersG nicht nur aus Grundstücken, sondern auch aus anderen Wirtschaftsgütern (z. B. Wertpapiere, Bankguthaben), so können diese nur dann als Inlandsvermögen erfasst werden, wenn sie den Tatbestand einer anderen Ziffer des § 121 BewG erfüllen.

Rz. 21

Einzubeziehen ist auch inländisches Grundvermögen einer ausländischen Personengesellschaft mit Sitz außerhalb der Bundesrepublik, sofern bei isolierter Betrachtung besagtes Grundvermögen nicht zum inländischen BV i. S. d. § 121 Nr. 3 BewG zählt, sondern rein zur Erzielung von Mieteinnahmen durch Vermietung an Dritte dient (reine Vermögensverwaltung). In diesem Fall würde das Grundvermögen nicht einem im Inland betriebenen Gewerbebetrieb dienen. Infolgedessen wäre das Mietgrundstück unter § 121 Nr. 2 BewG zu erfassen. Die Unterscheidung einer gewerblichen von einer rein vermögensverwaltenden Tätigkeit bzw. Einkünften aus Vermietung und Verpachtung bestimmt sich nach den allgemeinen Kriterien, die für Zwecke der Einkommensteuer entwickelt wurden.

Rz. 22

Mangels expliziter Aufzählung in § 121 BewG unterliegen Sachleistungsansprüche wie der Anspruch oder die Verpflichtung zur Übereignung inländischen Grundvermögens nicht dem Inlandsvermögen (vgl. zum alten Recht BFH vom 10.10.1958, BStBl III 1958, 22 (24), grds. anders: FG München vom 10.07.2019, EFG 2019, 1545 – jedoch nicht rechtskräftig – Rev. II R 37/19). Ist das wirtschaftliche Eigentum am inländischen Grundvermögen hingegen dem ausländischen Erwerber zuzurechnen (Regelfall bei durch Immobilien-Kommanditgesellschaften treuhänderisch gehaltenem Eigentum), so gehört besagtes Grundvermögen ebenfalls zu seinem steuerpflichtigen Inlandsvermögen.

Rz. 23

Die Bewertung des inländischen Grundvermögens erfolgt gem. § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. §§ 157 Abs. 3, 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG mit dem Grundbesitzwert. Hierbei sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag zu berücksichtigen (§§ 157 Abs. 1 und 3 BewG i. V. m. §§ 9 Abs. 1, 11 ErbStG).

Rz. 24

Analog zu den Verschonungsregelungen für unbeschränkt steuerpflichtige Personen kommen auch für den Erwerb von inländischem Grundvermögen durch beschränkt Steuerpflichtige die 10 %ige Befreiung des § 13d Abs. 1 ErbStG im Falle von zu Wohnzwecken vermieteten Grundstücken oder die Steuerbefreiungen für das Familienheim des § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis 4c EStG in Betracht.