Rz. 25
Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG). Der Begriff "Ausstattung" beinhaltet nicht den baulichen Zustand des Gebäudes bezogen auf Baumängel bzw. Bauschäden. Bei der für die übliche Miete maßgebenden Ausstattung handelt es sich um die baualterstypischen, mietwertbestimmenden Merkmale eines Grundstücks wie z. B. Elektro-, Sanitär- und Heizungsinstallationen.
In einem zur Einheitsbewertung ergangenen Urteil entschied der BFH, dass bei sog. indifferenten Räumen, die nach Art, Lage und Ausstattung in gleicher Weise für Wohn- wie für Geschäftszwecke verwendet werden können, die übliche Jahresrohmiete für Wohnraum anzusetzen ist (BFH vom 26.08.2020, BStBl II 2021, 592). Indifferente Räume sind in solchen Fällen so zu bewerten wie die zu bewertende wirtschaftliche Einheit insgesamt; das im Streitfall zu bewertende Einfamilienhaus war durch die Wohnnutzung geprägt.
Betriebskosten sind i. R.d. üblichen Miete ebenfalls nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG).
Rz. 26
Die übliche Miete kann
- aus Vergleichsmieten oder
- Mietspiegeln abgeleitet,
- mithilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder
- durch ein Mietgutachten ermittelt werden.
Vergleichsmieten | Diese Ableitung kommt unter Berücksichtigung des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG insb. in Betracht,
|
Mietspiegel |
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Mietdatenbank | Nach § 558e BGB handelt es sich hierbei um eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. |
Mietgutachten | Das Mietgutachten ist von einem Sachverständigen oder dem örtlich zuständigen Gutachterausschuss zu erstellen. |
In einem Mietwohngrundstück befinden sich vier vergleichbare Wohnungen. Eine Wohnung ist selbst genutzt. Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen beträgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m2 Wohnfläche.
Lösung:
Wohnung | Vereinbarte Kaltmiete/m2 | Abweichung zur üblichen Miete/m2 | Anzusetzende Miete/m2 |
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1 vermietet |
5 EUR | 54 % | 11 EUR § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG |
2 vermietet |
7 EUR | 36 % | 11 EUR § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG |
3 vermietet |
10 EUR | 9 % | 10 EUR § 186 Abs. 1 BewG |
4 selbst genutzt |
– | – | 11 EUR § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG |
Dieser Inhalt ist unter anderem im Preißer, Erbschaft- und Schenkungsteuer (Schäffer-Poeschel) enthalten. Sie wollen mehr?
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