Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertungsgesetz, BewG § 181 BewG Grundstücksarten

Ausgewählte Literaturhinweise:

Stöckel, Die Grundstücksbewertung von Wohngrundstücken/Für Zwecke der Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer, NWB 2009, 3052.

1 Allgemeines

Rz. 1

Bei bebauten Grundstücken wird nach § 181 BewG zwischen verschiedenen Grundstücksarten unterschieden. Diese Unterscheidung ist nach § 182 BewG die Grundlage für die Wahl des jeweiligen Bewertungsverfahrens. Die Zuordnung in eine der acht Grundstücksarten ist daher zwingend vorzunehmen. Die Arten der bebauten Grundstücke sind in § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 BewG erschöpfend aufgezählt. Maßgebend für die Einordnung sind die tatsächlichen Verhältnisse zum Bewertungsstichtag (§ 157 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Rz. 2

vorläufig frei

2 Prüfung der Grundstücksart

Rz. 3

Die Feststellung der Grundstücksart (durch das Lagefinanzamt) folgt dem durch § 181 BewG vorgegebenen Prüfungsschema (vgl. auch Stöckel, NWB 2009, 3052):

Grundstückart	Definition
Ein- oder Zweifamilienhäuser (§ 181 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 2 BewG; der Gesetzgeber benutzt bei der Aufzählung sinnwidrig das Wort "und")	Ein- oder Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- oder Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt (bspw. für gewerbliche, freiberufliche, land- und forstwirtschaftliche oder öffentliche Zwecke) und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 181 Abs. 2 BewG). § 181 Abs. 9 BewG enthält eine gesetzliche Definition des Begriffs "Wohnung": Führung selbständiger Haushalt muss möglich sein. Abgeschlossene Wohneinheit mit eigenem Zugang. Küche, Bad oder Dusche, Toilette erforderlich. Wohnfläche mindestens 23 m2. Beispiel: Ein Haus enthält eine abgeschlossene Wohnung (120 m2). Im gleichen Gebäude befindet sich die Arztpraxis ­des Eigentümers (80 m2). Lediglich ein Schild am Hauseingang weist auf die Praxis hin. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus, da sich auf dem Wohngrundstück eine (abgeschlossene) Wohnung befindet. Die Eigenart als Einfamilienhaus wird durch die Arztpraxis (weniger als 50 % der Fläche) nicht wesentlich beeinträchtigt (äußeres Erscheinungsbild; lediglich Praxis­schild).
Mietwohngrundstücke (§ 181 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 3 BewG)	In Abgrenzung zu den Ein- und Zweifamilienhäusern sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die mehr als zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Mietwohngrundstücke müssen zudem zu mehr als 80 %, berechnet nach Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken dienen. Beispiel: Ein ausschließlich zu Wohnzwecken vermietetes ­Gebäude mit drei abgeschlossenen Wohnungen.
Wohnungs- und Teileigentum (§ 181 Abs. 1 Nr. 3 i. V. m. Abs. 4 und 5 BewG)	Die Definition dieser Grundstückarten folgt dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 1 Abs. 2 sowie Abs. 3 WEG). Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an ­einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil ­an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i. V. m. dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Ein Beispiel für Teileigentum ist das Sondereigentum an einem gewerblich genutzten Verkaufsladen innerhalb eines Gebäudes.
Geschäftsgrundstücke (§ 181 Abs. 1 Nr. 4 i. V. m. Abs. 6 BewG)	Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 %, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen, land- und forstwirtschaftlichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind. Beispiele: Fabrikgebäude, Lagerhalle oder ein ausschließlich zu freiberuflichen Zwecken vermietetes Gebäude mit drei Arztpraxen.
Gemischt genutzte Grundstücke (§ 181 Abs. 1 Nr. 5 i. V. m. Abs. 7 BewG)	Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die neben Wohnzwecken auch eigenen oder fremden betrieblichen (gewerblichen, freiberuflichen, land- und forstwirtschaftlichen) oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind. Beispiele: Ein Grundstück, das eine Wohnung enthält und auch zu 70 % der Wohn- oder Nutzfläche für gewerbliche oder öffentliche Zwecke genutzt wird. Ein Mehrfamilienhaus, das auch Läden- und ­Gewerberäume enthält und zu 20 % der Wohn- oder Nutzfläche gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dient.
Sonstige bebaute Grundstücke (§ 181 Abs. 1 Nr. 6 i. V. m. Abs. 8 BewG)	Sonstige bebaute Grundstücke sind alle übrigen, bisher nicht genannten Grundstücke. Beispiele: Clubhäuser, Turnhallen, Bootshäuser oder privat genutzte selbständige Garagengrundstücke.

3 Erläuterungen

Rz. 4

Für die Abgrenzung der Grundstücksarten ist das Verhältnis der Wohn- und Nutzfläche maßgebend. Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen (z. B. Garagen, Kellerräume), sind nicht einzubeziehen.

Maßgeblich ist die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV)....