Preißer/Seltenreich/Königer, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Bewertungsgesetz, BewG §§ 189 bis 191 BewG

Ausgewählte Literaturhinweise:

Eisele, Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz/Änderungen beim reformierten Bewertungs- und Grundsteuerrecht sowie bei der Grundbesitzbewertung, NWB 2021, 2903; Eisele, Steueränderungsgesetz 2015: Änderung des erbschaftsteuerlichen Bewertungsrechts/Verfahrensrechts, Betriebs- und Immobilienvermögen, NWB 2015, 3751; Krause/Grootens, Bewertung des Grundvermögens – Praxishinweise zu den neuen Anwendungserlassen/Die novellierte Grundbesitzbewertung, NWB 2016, 878; Krause/Grootens, Das neue Sachwertverfahren zur Bewertung des Grundvermögens/Belastungsvergleich zwischen altem und neuem Recht, NWB 2015, 3823; Ramb, Die Bedarfsbewertung der bebauten Grundstücke im Grundvermögen – Teil 1 und 2: Aktueller Überblick über das Ertragswert- und Sachwertverfahren, NWB 2016, 2453 und 2525.

1 Allgemeines

Rz. 1

Das Sachwertverfahren wird regelmäßig bei den bebauten Grundstücken in Betracht kommen, bei denen für die außersteuerliche Verkehrswertermittlung am Grundstücksmarkt nicht der Ertrag, sondern vielmehr die Herstellungskosten die Bewertungsgrundlage bilden.

Rz. 2

Dies wird i. d. R. für solche (ausgewählte) Grundstücke der Fall sein, die eigengenutzt werden:

• Ein- oder Zweifamilienhäuser, Wohn- oder Teileigentum, für die kein Vergleichswert vorliegt (bspw. Luxusvillen; 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG);
• Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete nicht ermitteln lässt (bspw. Laboratorien, Lichtspielhäuser, Produktionsgebäude, Parkhäuser, insb. Hoch- und Tiefgaragen sowie Parkpaletten, Tankstellengebäude – insb. Verkaufs-, Personal- und Sanitärräume sowie Wagenwasch-, Pflege- und Werkstatthallen, Lager und Garagen, Werkstattgebäude; § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG);
• sonstige bebaute Grundstücke (bspw. Clubhäuser, Turnhallen, Bootshäuser oder privat genutzte selbstständige Garagengrundstücke; § 182 Abs. 4 Nr. 3 BewG).

Rz. 3

Die durch §§ 189 bis 191 BewG geregelten Einzelheiten haben das Ziel, durch (in hohem Maße) typisierende und pauschalierende Vereinfachungsregelungen anwenderfreundlich ausgestaltet zu sein, sodass in der Vielzahl von Fällen eine Ortsbesichtigung oder ein Sachverständigengutachten nicht nötig sein wird.

Rz. 4

Nach § 189 Abs. 1 Satz 1 BewG ist i. R.d. Sachwertverfahrens der Bodenwert (Baustein 1) getrennt von dem Gebäudesachwert der baulichen Anlagen und der sonstigen Anlagen (Baustein 2) zu ermitteln.

Rz. 5

Der Bodenwert ist der Wert, der sich nach der Formel für unbebaute Grundstücke nach § 179 BewG ergibt (§ 189 Abs. 2 BewG).

Rz. 6

Der Gebäudesachwert ermittelt sich nach § 190 BewG in zwei Stufen:

1. Es ist vom Gebäuderegelherstellungswert als Grundlage der Wertermittlung auszugehen; hierzu sind die indizierten Regelherstellungskosten mit der Brutto-Grundfläche des Gebäudes zu multiplizieren (§ 190 Abs. 1 BewG i. V. m. Anlage 24).
2. Der Gebäudesachwert ergibt sich durch Abzug einer Alterswertminderung (§ 190 Abs. 4 Satz 1 BewG).

Rz. 7

Bodenwert und Gebäudesachwert zusammen ergeben den vorläufigen Sachwert (§ 189 Abs. 3 Satz 1 BewG). Dieser ist mit einer Wertzahl i. S. d. § 191 BewG zu multiplizieren (§ 189 Abs. 3 Satz 2 BewG). Sonstige bauliche Anlagen, insb. Außenanlagen, und der Wert der sonstigen Anlagen sind regelmäßig mit dem Gebäudesachwert und dem Bodenwert abgegolten und werden nicht zusätzlich erfasst (§ 189 Abs. 1 Satz 2 BewG). Nur in Ausnahmefällen mit besonders wertvollen Außenanlagen (bspw. Außenschwimmbad bei Luxusvillen) und sonstigen Anlagen können hierfür gesonderte Wertansätze nach durchschnittlichen Regelherstellungskosten (RHK) erforderlich sein, wobei der Ansatz sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach nicht durch das BewG vorgegeben wird. Die FinVerw hat sich mit dieser Problematik in R B 190.5 ErbStR befasst (s. Rn. 29 ff.). Auch andere wertbeeinflussende Umstände, insb. Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, sind i. R. dieser fest vorgegebenen, typisierenden Wertermittlung (aus Vereinfachungsgründen; angelehnt an § 183 Abs. 3 BewG) nicht gesondert zu berücksichtigen.

Rz. 8

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (Verkehrswert) ist möglich (Öffnungsklausel, § 198 BewG).

Rz. 9

Das nachfolgende Schaubild zeigt einen Überblick über das Sachwertverfahren (s. a. H B 189 ErbStH).

Rz. 10

vorläufig frei

2 Regelherstellungskosten

2.1 Allgemeines

Rz. 11

Durch § 177 BewG wird i. R.d. Grundbesitzbewertung der gemeine Wert i. S. d. § 9 BewG als Bewertungsmaßstab festgelegt. Die vorhandenen typisierenden Bewertungsverfahren für bebaute Grundstücke sollen im Ergebnis den gemeinen Wert (annähernd) erreichen. Die Bewertungsfaktoren müssen von daher den zum jeweiligen Bewertungsstichtag geltenden aktuellen Wertverhältnissen entsprechen (§ 157 Abs. 1 BewG). Innerhalb des Sachwertverfahrens soll dies insb. durch den Ansatz von Regelherstellungskosten (RHK) erreicht werden (§ 190 Abs. 1 Satz 1 bis 4 BewG a. F. i. V. m. Anlage 24 a. F.), die durch Rechtsverordnung ständig aktualisiert werden konnten, was aber bis zum 31.12.2015 lediglich erst einmal – nicht d...