Reuber, Die Besteuerung der Vereine, Grundsteuer / 1. Feststellung der Grundsteuerwerte (ab 2022)

Tz. 10

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Wie bereits in der Vergangenheit durch die Feststellung des Einheitswerts, wird der steuerliche Wert des Grundvermögens durch Feststellung eine sog. Grundsteuerwerts ermittelt. Dieser basiert auf den Wertverhältnissen auf den 01.01.2022 (= Hauptfeststellungszeitpunkt) und soll alle sieben Jahre neu festgestellt werden (§ 221 Abs. 1 BewG).

Ein festgestellter Grundstückwert ist, abgesehen von bestimmten Abgaben in der Landwirtschaft und der gewerbesteuerlichen Kürzungsvorschrift in § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG (Anhang 7), nur noch für die Grundsteuer von Bedeutung.

Die Feststellung eines Grundstückswerts für Grundvermögen erfolgt nur dann, wenn dieser für steuerliche Zwecke relevant ist (§ 219 Abs. 3 BewG, Anhang 9a).

Tz. 11

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Bei einem vollständig steuerbefreiten Grundbesitz kann eine Feststellung des Grundsteuerwerts unterbleiben oder (z. B. im Streitfall) auch ein negativer Feststellungsbescheid erlassen werden (§ 219 Abs. 3 BewG).

Entfällt später die Grundsteuerbefreiung, ist für das bisher befreite Grundstück im Rahmen einer Nachfeststellung (§ 223 BewG) ein Grundsteuerwert festzustellen.

Tz. 12

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Ist ein Grundstück nur zum Teil grundsteuerpflichtig, wird nur für den steuerpflichtigen Teil ein Grundsteuerwert festgestellt.

Beispiel:

Die steuerbegünstigte Krankenhaus gGmbH nutzt einen Teil ihres Krankenhausgebäudes für einen steuerpflichtigen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 64 AO; Anhang 1b), z. B. für den Betrieb der Besuchercafeteria.

Ergebnis:

Während der für den Betrieb des Krankenhauses genutzte Grundstückteil von der Grundsteuer befreit ist (§ 3 Abs. 1 Nr. 3b GrStG i. V. m. § 8 GrStG, Anhang 12d), unterliegt der von der Cafeteria genutzte Teil des Grundstücks der Grundsteuer, so dass hierfür ein Grundsteuerwert festzustellen ist.

Tz. 13

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Der Grundsteuerwert wird im Rahmen eines Feststellungsbescheids (§ 180 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 179 AO; Anhang 1b) festgestellt. Dieser beinhaltet die gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen und ist ein Steuerbescheid i. S. v. § 155 AO (Anhang 1b) und muss daher die in § 157 Abs. 1 AO (Anhang 1b) genannten Voraussetzungen erfüllen.

Tz. 14

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

In dem Feststellungsbescheid sind neben dem Grundsteuerwert noch Feststellungen

• über die Vermögensart bzw. Grundstücksart,
• über die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit,
• und bei mehreren Beteiligten auch über die Höhe ihrer Anteile (§ 219 Abs. 2 BewG)

zu treffen.

So wird beispielsweise bei einem Eigentümerwechsel der Grundsteuerwert zum nächsten 01.01. dem neuen Grundstückseigentümer zugerechnet (Zurechnungsfortschreibung, § 222 Abs. 2 BewG).

Für Betriebsgrundstücke erfolgt keine gesonderte Artfeststellung.

1.1 Ermittlung des Grundsteuerwerts für das land- und forstwirtschaftlichen Vermögen

Tz. 15

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Die Ermittlung des Grundsteuerwerts für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen erfolgt nach den §§ 232–242 BewG. Anders als früher, bleibt dabei der Wohnteil außen vor (§ 232 Abs. 4 Nr. 1 BewG). Dieser ist nach den Regelungen für das Grundvermögen zu bewerten.

Da kein Bundesland für die Wertermittlung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens eine von der Bundesregelung abweichende Bewertungsmethode getroffen hat, erfolgt die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens bundeseinheitlich nach dem Ertragswert des Betriebs. Dazu sind die – ggf. unterschiedlichen – land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen mit ihrem jeweiligen Reinertrag zu bewerten. Auf die sich daraus ergebenden Reinerlöse sind – je nach Nutzung unterschiedliche – Zuschläge nach § 238 BewG vorzunehmen. Die Summe der Reinerträge einschließlich der Zuschläge ist zuletzt mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren. Das Ergebnis daraus ergibt den Grundsteuerwert für den Betrieb der Land- und Forstwirtschaft.

Erstreckt sich ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb über mehrere Gemeinden, ist die Summe der Reinerträge und Zuschläge für jede Gemeinde getrennt zu ermitteln. Der Grundsteuerwert ist entsprechend der gesondert ermittelten Reinerträge im Verhältnis der Gesamtsumme auf die Gemeinden aufzuteilen (§ 239 Abs. 2 BewG).

Hinweis:

Bei Kleingärten bzw. Dauerkleingartenland erfolgt die Wertermittlung nach einem vereinfachten Verfahren (§ 240 BewG). Danach ist für die Ermittlung des Ertragswerts der Reinertrag für den Nutzungsteil Gemüsebau anzusetzen. Der Reinertrag ergibt sich dabei aus der Summe der Produkte der jeweils gesetzlich klassifizierten Eigentumsfläche und dem in der Anlage 30 des BewG für das Freiland festgelegten Reinertrag. Gartenlauben von mehr als 30 qm Brutto-Grundfläche gelten als Wirtschaftsgebäude deren Wert sich nach § 237 Abs. 8 BewG ermittelt. Für die Ermittlung des Grundsteuerwerts ist zuletzt die Summe der Reinerträge mit dem Faktor 18,6 zu kapitalisieren.

Tz. 16

Stand: EL 131 – ET: 04/2023

Bei der Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens kommt es durch die Neuregelung in den westdeutschen Ländern zu einer Aufteilung der bestehenden wirtschaftlichen...