Anlagen V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), V- ... / 4.1 Abschreibungen von Gebäuden

[Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41]

Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden:

Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). AfA kann der Bauherr oder der Erwerber des Gebäudes geltend machen. Besonderheiten sind zu beachten bei einem Treugeber, bei Grundstücksgemeinschaften und bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden.

Erhaltungsaufwendungen werden sofort im Jahr der Zahlung als WK berücksichtigt. Werden neben dem Gebäude auch andere bewegliche Wirtschaftsgüter mitvermietet, ist für diese eine eigene AfA zu ermitteln (§ 7 Abs. 1 EStG).

Bemessungsgrundlage der Gebäude-AfA

Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung sind die AK oder HK des Gebäudes. Gebäude sind hinsichtlich der AfA grds. als Einheit zu behandeln. Unselbstständige Gebäudeteile stehen in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude und sind deshalb zusammen mit dem Gebäude abzuschreiben. Zu den unselbstständigen Gebäudeteilen gehören z. B. Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen. Deshalb können die Ausgaben für den Einbau einer Solaranlage zur Brauchwassererwärmung in eine bereits vorhandene Zentralwärmeversorgung eines Wohnhauses als Erhaltungsaufwendungen sofort abgezogen werden.

Unselbstständige Gebäudeteile sind auch Be- und Entlüftungsanlagen, eingebaute Klimaanlagen, Beleuchtungsanlagen, Personenaufzüge und Rolltreppen. Diese können auch dann nicht losgelöst vom Gebäude abgeschrieben werden, wenn sie eine tatsächlich kürzere technische Nutzungsdauer als das Gebäude haben.

Bei einem Wohngebäude gehören auch eine Umzäunung, die Garage und die Wege zum Haus und zur Garage zu den unselbstständigen Gebäudeteilen. Unselbstständige Gebäudeteile sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, die in einem so engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, dass es ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint. So sind die auf einem zentralen Grundstück errichteten Garagen in einem Wohngebiet, bei dem jedem Haus mindestens eine Garage zuzurechnen ist, als unselbstständige Gebäudeteile des jeweiligen Hauses anzusehen.

Selbstständige Gebäudeteile

Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, also in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht (R 4.2 Abs. 3 EStR 2023).

Wird ein Gebäude

• teils eigenbetrieblich,
• teils fremdbetrieblich,
• teils zu eigenen Wohnzwecken und
• teils zu fremden Wohnzwecken

genutzt, ist jedes der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht (R 4.2 Abs. 4 EStR 2023). Die Vermietung zu hoheitlichen, zu gemeinnützigen oder zu Zwecken eines Berufsverbands gilt dabei als fremdbetriebliche Nutzung.

Die kleinste Einheit, die einer gesonderten Zuordnung fähig ist, ist ein Raum und nicht ein Teil davon. So kann ein beruflich und privat genutzter Raum oder eine Doppelgarage, in der sowohl ein zum Betriebsvermögen gehörender als auch ein privat genutzter Pkw untergestellt sind, nur ein Wirtschaftsgut sein. Welche Nutzung dem Raum das Gepräge geben, ist im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (BFH, Urteil v. 10.10.2017, X R 1/16, BFH/NV 2018 S. 374).

Wird ein Gebäude oder Gebäudeteil fremdbetrieblich genutzt, handelt es sich auch dann um ein einheitliches Wirtschaftsgut, wenn es verschiedenen Personen zu unterschiedlichen betrieblichen Nutzungen überlassen wird.

Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbstständigen Gebäudeteilen, sind für die einzelnen selbstständigen Wirtschaftsgüter unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig (§ 7 Abs. 5b EStG; R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR 2023).

Aufteilung der AK/HK bei selbstständigen Gebäudeteilen

Die AK oder HK des gesamten Gebäudes sind auf die einzelnen selbstständigen Gebäudeteile aufzuteilen. Maßgebend für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteiles zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes. Ein anderer Aufteilungsmaßstab ist nur anzuwenden, wenn die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen zu einem unangemessenen Ergebnis führt. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung v. 25.11.2003, BGBl I 2003 S. 2346 zu ermitteln.

Grundstücke und Grundstücksteile als Betriebsvermögen oder Privatvermögen

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke des Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen. Genauso ist der zum Gebäude gehörende Grund und Bod...