Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 41. Wertminderung wegen Alters (§ 86 BewG)

a) Wertminderung im Regelfall

(1) ¹Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt und der gewöhnlichen Lebensdauer von Gebäuden gleicher Art und Nutzung (§ 86 Abs. 1 BewG). ²Für die Berechnung des Alters des Gebäudes ist vom 1. Januar des Jahres auszugehen, in dem das Gebäude bezugsfertig geworden ist. ³Zum Begriff der Bezugsfertigkeit vgl. Abschnitt 6. Bei wiederaufgebauten Gebäuden ist das Jahr des Wiederaufbaus auch dann maßgebend, wenn sie unter Verwendung stehengebliebener Gebäudeteile oder Bauteile wiedererrichtet worden sind. ⁴Die gewöhnliche Lebensdauer eines Gebäudes hängt von dessen Bauart und Nutzung ab. Sie läßt sich im voraus nicht mit Sicherheit bestimmen. ⁶Deshalb müssen allgemeine Erfahrungssätze zugrunde gelegt werden.

(2) ¹Die Wertminderung wegen Alters wird stets in einem Hundertsatz des Gebäudenormalherstellungswerts ausgedrückt. ²Dabei darf nur von einer gleichbleibenden jährlichen Wertminderung ausgegangen werden; andere Verfahren sind nicht zulässig (§ 86 Abs. 1 letzter Satz BewG). ³Als Lebensdauer und jährliche Wertminderung sind zugrunde zu legen:

		Lebensdauer und jährliche Wertminderung für
Bauart		Fabrikgebäude, Werkstattgebäude, Lagergebäude, Kühlhäuser, Trockenhäuser, Molkereigebäude, Tankstellengebäude, Transformatorenhäuser, Hallenbäder, Badehäuser		die übrigen Gebäude
		in Jahren	in v. H.	in Jahren	in v. H.
1.	Massivgebäude und Gebäude in Stahl- oder Stahlbetonskelettkonstruktion	80	1,25	100	1,00
2.	Holzfachwerkgebäude mit Ziegelsteinausmauerung	60	1,67	70	1,43
3.	Holzgebäude und Holzfachwerkgebäude mit Lehmausfachung oder mit Verschalung, Massivgebäude aus großformatigen Betonplatten (Fertigteile)	50	2,00	60	1,67
4.	Massivschuppen, Stahlfachwerkgebäude mit Plattenverkleidung, Gebäude in leichter Bauart, bei denen die Außenmauern – ohne Putz gemessen – weniger als 20 cm stark sind (ausgenommen Skelettbauten und Rahmenbauten), Fertigteilbauten aus Holz 40	2,50	40	2,50
5.	Holzgebäude in Tafelbauart mit massiven Fundamenten	30	3,33	30	3,33
6.	Wellblechschuppen, Holzschuppen, Holzgebäude in Tafelbauart ohne massive Fundamente	20	5	20	5

(3) ¹Für Fabrikgebäude der in Absatz 2 unter Nummer 1 genannten Art, die im Zusammenhang mit dem Industriezweig, für den sie verwendet werden, der zerstörenden Einwirkung von Dampf oder Chemikalien ausgesetzt sind und trotz laufender baulicher Unterhaltung besonders starkem Verschleiß unterliegen, ist eine Lebensdauer von 60 Jahren zugrunde zu legen. ⁴In Betracht kommen bestimmte Gebäude von chemischen Betrieben und Säurebetrieben, wie z. B. der Leder- oder Kunstdüngerindustrie, ferner der Beizereien, Färbereien, Verzinkereien, Verzinnereien, Appreturanstalten, Papierfabriken, wenn bestimmte wesentliche Bauteile (Dach, Fußboden, Putz usw.) kurzfristig zerstört werden. ³Sind die Zerstörungen nachweislich so stark, daß bei normaler baulicher Unterhaltung eine Lebensdauer von 60 Jahren nicht erreicht wird, so kann in diesen Einzelfällen eine kürzere Lebensdauer zugrunde gelegt werden.

b) Berechnung der Wertminderung bei Gebäuden mit Gebäudeteilen verschiedenen Alters

(4) ¹Anbauten teilen regelmäßig auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes. ²Der Berechnung der Wertminderung wegen Alters ist deshalb für das gesamte Gebäude das Alter des Hauptgebäudes zugrunde zu legen. ³Ist dagegen anzunehmen, daß ein Erweiterungsbau nach Größe, Bauart oder Nutzung eine andere Lebensdauer als das Hauptgebäude haben wird, so ist die Wertminderung wegen Alters jeweils getrennt zu berechnen. ⁴Das gleiche gilt, wenn für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche Raummeterpreise anzusetzen sind; vgl. hierzu Abschnitt 37 Abs. 2 Nr. 3.

(5) ¹Für Aufstockungen ist die Wertminderung wegen Alters im allgemeinen nach dem Alter der unteren Geschosse zu bemessen. ²Es ist jedoch zu prüfen, ob durch die baulichen Maßnahmen die restliche Lebensdauer des Gebäudes verlängert worden ist; vgl. hierzu Absatz 7.

c) Berechnung der Wertminderung bei Verkürzung der gewöhnlichen Lebensdauer

(6) ¹Die gewöhnliche Lebensdauer eines Gebäudes (Absätze 2 und 3) kann durch Baumängel oder Bauschäden verkürzt sein. ²Dies trifft dann zu, wenn es sich um erhebliche nicht behebbare oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten zu beseitigende Baumängel (z. B. Gründungsmängel) oder Bauschäden (z. B. Bergschäden, Erschütterungsschäden und dgl.) handelt. ³In diesen Fällen ist zur Errechnung der Wertminderung wegen Alters die voraussichtliche tatsächliche Lebensdauer von Gebäuden mit derartigen Baumängeln oder Bauschäden zugrunde zu legen. ⁴Das ergibt sich aus dem Zusammenhang der Vorschriften in § 86 Abs. 1 BewG und der Vorschriften in § 87 BewG. ⁵Die voraussichtliche tatsächliche Lebensdauer wird errechnet, indem die voraussichtliche Restlebensdauer im Hauptfeststellungzeitpunkt zu dem tatsächlichen Gebäudealter in diesem Zeitpunkt hinzugerechnet wird.

Beispiel:

Ein Gebäude mit einer gewöhnlichen Lebensdauer von 100 Jahren und e...