Entscheidungsstichwort (Thema)
Einfluß bauordnungsrechtlicher Vorschriften auf den Begriff der Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne
Leitsatz (NV)
1. Die unterschiedlichen Vorschriften des Bauordnungsrechts der Länder, welche die Anforderungen an die Eignung von Räumen (Raumeinheiten) zum dauernden Aufenthalt von Menschen festlegen, können als regional unterschiedliche Ausprägung der Verkehrsauffassung für den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff von Bedeutung sein.
Die Entscheidung der zuständigen Bauordnungsbehörde ist grundsätzlich auch dann zu beachten, wenn diese Behörde eine Baugenehmigung -- sei es auch nachträglich und ggf. unter Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften -- erteilt und damit ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, daß bauordnungsrechtliche Bedenken in bezug auf die Eignung der betreffenden Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen als Wohnung nicht bestehen.
Allerdings ist eine nachträglich -- d. h. nach dem maßgeblichen Feststellungszeitpunkt -- erteilte Baugenehmigung im Hinblick auf das bewertungsrechtliche Stichtagsprinzip dann unbeachtlich, wenn die Voraussetzungen für deren Erteilung nicht schon am streitigen Stichtag vorlagen, sondern erst durch tatsächliche Umgestaltungen nach dem Feststellungszeitpunkt geschaffen wurden oder wenn die später erteilte Baugenehmigung erst dadurch ermöglicht wurde, daß sich die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nach dem Bewertungsstichtag zugunsten des Antragstellers verändert haben, die Baugenehmigung also nach den zum Feststellungszeitpunkt maßgebenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht hätte erteilt werden können.
2. Soweit das Finanzgericht Bestand und Inhalt des Bauordnungsrechts eines Landes festgestellt hat, ist der erkennende Senat des Bundesfinanzhofs hieran wie an tatsächliche Feststellungen gebunden. Dies gilt auch dann, wenn die festgestellten landesrechtlichen Vorschriften lediglich eine Vorfrage für die Anwendung bundesrechtlichen Steuerrechts betreffen.
Normenkette
BewG § 75 Abs. 5-6; FGO § 118 Abs. 2
Verfahrensgang
Tatbestand
Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) errichteten in den Jahren 1982 und 1983 auf ihrem Grundstück ein Wohnhaus.
Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt -- FA --) bewertete das Grundstück zum 1. Januar 1984 durch bestandskräftigen Bescheid als Einfamilienhaus.
Im Jahr 1984 bauten die Kläger das Kellergeschoß des Hauses um. In den 1 bis 1,20 m im Erdreich liegenden 2,28 m hohen Räumen bauten sie ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche, ein Bad mit WC, einen Flur und einen Abstellraum aus. Diese Räume haben eine Fläche von 58,41 qm. Der Zugang zu den vorgenannten Räumen erfolgt von außen durch eine Tür zum Küchenraum. Der Heizungs- und Öllagerraum im Kellergeschoß und der Treppenaufgang zum Erdgeschoß sind von den übrigen Räumen des Kellergeschosses durch eine doppelte Rigipswand von etwa 2,5 m Länge abgetrennt worden.
Die Kläger vermieteten die vorgenannte Raumeinheit nach ihrem Vortrag ab dem 1. Oktober 1984 an den Schwager des Klägers.
Die Bauordnungsbehörde des Landkreises antwortete dem FA auf Anfrage mit Schreiben vom 5. November 1986:
"Anläßlich einer Ortsbesichtigung am 31. 10. 1986 wurde festgestellt, daß im Untergeschoß des oben genannten Wohnhauses eine zweite Wohnung eingerichtet ist.
Die Wohnung besteht aus zwei Räumen (Wohn- und Schlafzimmer) zuzüglich Küche sowie Dusche und Flur.
Da die Wohnung nur eine Raumhöhe von 2,28 m hat und ca. 1 m bis 1,20 m im Erdreich liegt, können die Räume nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen genehmigt werden."
Den Antrag der Kläger, das Grundstück zum 1. Januar 1985 als Zweifamilienhaus zu bewerten, lehnte das FA mit Schreiben vom 18. Februar 1987 ab. Die Räume im Kellergeschoß seien wegen ihrer Lage und ihrer geringen Höhe nicht zum dauernden Aufenthalt für Menschen geeignet und daher keine Wohnung.
Die Kläger beantragten und erhielten schließlich im März 1990 die Baugenehmigung für den Ausbau des Kellergeschosses zu Wohnraum. Nach Aussage der Bauordnungsbehörde des Landkreises vom 15. Januar 1992 ist mit Erteilung der genannten Baugenehmigung eine Ausnahme von den Vorschriften der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) bezüglich der nicht ausreichenden lichten Höhe der Aufenthaltsräume im Kellergeschoß von 2,28 m zugelassen worden.
Das Haus der Kläger ist seit Ende 1984 im Kellergeschoß unverändert geblieben. Im Außenbereich wurde, einer Auflage der Baugenehmigung entsprechend, vor einem Fenster Erde abgetragen.
Das Finanzgericht (FG) hob den ablehnenden Bescheid des FA vom 18. Februar 1987 sowie die Einspruchsentscheidung auf und verpflichtete das FA, das Grundstück zum 1. Januar 1985 als Zweifamilienhaus zu bewerten.
Auf die Revision des FA hob der Senat durch Urteil vom 24. April 1991 II R 2/89 die Entscheidung des FG auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das FG zurück (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung --FGO --). Das Urteil des FG sei aufzuheben, weil die Vorentscheidung den Begriff der Wohnung i. S. des § 75 Abs. 5 und 6 des Bewertungsgesetzes (BewG) ohne Rücksicht auf baurechtliche Vorschriften ausgelegt habe. Es sei entgegen der Auffassung des FG nicht unerheblich, ob die Räume im Kellergeschoß den Anforderungen der NBauO entsprächen. Das FG habe jedoch nicht festgestellt, ob die Baugenehmigung für den Ausbau des Kellergeschosses unanfechtbar versagt oder nachträglich (rückwirkend oder nicht rückwirkend) erteilt worden sei.
Das FG hat der Klage auch im zweiten Rechtsgang stattgegeben und das FA verpflichtet, das Grundstück auf den 1. Januar 1985 als Zweifamilienhaus zu bewerten. Die Räume des Kellergeschosses hätten zum Bewertungsstichtag 1. Januar 1985 die Voraussetzungen, die an eine Wohnung zu stellen seien, erfüllt und seien insbesondere zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet. Die von den Vorschriften der NBauO erteilte Ausnahme sei zwar erst ab dem Datum der Baugenehmigung vom 26. März 1990 gültig. Wenn jedoch die Räume im Kellergeschoß zum Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet gewesen seien, so seien sie es auch bereits zum Bewertungsstichtag auf den 1. Januar 1985 gewesen, da der bauliche Zustand der Räume unverändert geblieben sei.
Hiergegen richtet sich die Revision des FA, mit der im wesentlichen die Verletzung von § 75 Abs. 5 und 6 BewG gerügt wird.
Die Kläger beantragen, die Revision zurückzuweisen. Die als Wohnung ausgebauten Kellerräume seien von Anfang an zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet gewesen, so daß bewertungsrechtlich zum 1. Januar 1985 von einer zweiten Wohnung auszugehen sei. Die Bauordnungsbehörde habe durch die Erteilung der Baugenehmigung zu erkennen gegeben, daß der Umbau und die Nutzungsänderung der Kellerräume als Wohnung zulässig war und jederzeit hätte genehmigt werden können. Nicht der Zeitpunkt der Baugenehmigung, sondern der tatsächliche Zustand der Wohnung sei bewertungsrechtlich entscheidend.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 FGO).
1. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben, weil das FG zu Unrecht angenommen hat, daß die als Wohnung genutzten Räume im Kellergeschoß des Hauses der Kläger infolge der nachträglich erteilten Baugenehmigung bereits zum hier maßgeblichen Bewertungsstichtag 1. Januar 1985 den bewertungsrechtlichen Voraussetzungen einer Wohnung entsprochen hätten.
a) Einfamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die nur eine Wohnung (§ 75 Abs. 5 Satz 1 BewG), Zweifamilienhäuser solche, die nur zwei Wohnungen enthalten (§ 75 Abs. 6 Satz 1 BewG).
Unter einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen zu verstehen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, daß die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist (vgl. z. B. BFH-Urteil vom 5. Oktober 1984 III R 192/83, BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151). Die Möglichkeit zur Führung eines selbständigen Haushalts setzt voraus, daß die betreffenden Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Ob dies zutrifft und ob auch die weiteren Voraussetzungen einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne gegeben sind, bestimmt sich nach den -- durch Auslegung zu konkretisierenden -- einschlägigen Vorschriften des BewG (BFH-Urteil vom 5. April 1995 II R 62/92, BFH/NV 1995, 956). Hierbei ist für die Entscheidung, ob einzelne Merkmale des Wohnungsbegriffs, wie etwa die Möglichkeit, einen selbständigen Haushalt zu führen, gegeben sind, auch die Verkehrsauffassung zu beachten (BFH in BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151). Besonderer Ausdruck der Verkehrsauffassung sind insbesondere die einschlägigen Regelungen des öffentlich-rechtlichen Baurechts, die entsprechend dem allgemeinen Wandel der an Wohnungen zu stellenden Ansprüche Veränderungen unterliegen (vgl. BFH-Urteil vom 24. November 1978 III R 81/76, BFHE 126, 565, BStBl II 1979, 255).
Danach können die unterschiedlichen Vorschriften des Bauordnungsrechts der Länder, welche die Anforderungen an die Eignung von Räumen (Raumeinheiten) zum dauernden Aufenthalt von Menschen festlegen, als regional unterschiedliche Ausprägung der Verkehrsauffassung für den bewertungsrechtlichen Wohnungsbegriff von Bedeutung sein. Dementsprechend hat der erkennende Senat in seinem Urteil im ersten Rechtsgang vom 24. April 1991 II R 2/89 (BFHE 164, 455, BStBl II 1991, 683) ausgeführt, daß Räume in der Regel auch bewertungsrechtlich nicht als Wohnung anerkannt werden können, wenn die zuständige Behörde die Baugenehmigung mit der Begründung versagt hat, daß die betreffenden Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen nicht geeignet seien. In diesem Urteil hat der erkennende Senat des weiteren darauf hingewiesen, daß die maßgebende Entscheidung darüber, ob derartige Räume den Anforderungen des Bauordnungsrechts genügen, den Baubehörden bzw. den Verwaltungsgerichten zusteht. Demzufolge wird die Entscheidung der zuständigen Bauordnungsbehörde grundsätzlich auch dann zu beachten sein, wenn diese Behörde die Baugenehmigung -- sei es auch nachträglich und evtl. unter Gewährung einer Ausnahme oder Befreiung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften -- erteilt und damit ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck gebracht hat, daß bauordnungsrechtliche Bedenken in bezug auf die Eignung der betreffenden Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen und als Wohnung nicht bestehen.
Allerdings ist eine nachträglich -- d. h. nach dem maßgeblichen Feststellungszeitpunkt -- erteilte Baugenehmigung im Hinblick auf das bewertungsrechtliche Stichtagsprinzip dann unbeachtlich, wenn die Voraussetzungen für deren Erteilung nicht schon am streitigen Stichtag vorlagen, sondern erst durch tatsächliche Umgestaltungen nach dem Feststellungszeitpunkt geschaffen wurden oder wenn die später erteilte Baugenehmigung erst dadurch ermöglicht wurde, daß sich die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nach dem Bewertungsstichtag zugunsten des Antragstellers verändert haben, die Baugenehmigung also nach den am Feststellungszeitpunkt maßgebenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht hätte erteilt werden können (BFH/NV 1995, 956).
b) Nach den Feststellungen des FG fordert § 43 Abs. 2 NBauO für Aufenthaltsräume eine lichte Höhe von 2,50 m und sind nach § 43 Abs. 7 NBauO Räume, deren Fußbodenoberkante an den Außenwänden im Mittel mehr als 50 cm unter der Geländeoberfläche liegen (Kellerräume), als Aufenthaltsräume unzulässig. Nach § 85 NBauO können jedoch Ausnahmen zugelassen werden. Soweit das FG damit Bestand und Inhalt der Vorschriften der NBauO festgestellt hat, ist der Senat hieran wie an tatsächliche Feststellungen gebunden (vgl. § 118 Abs. 2 FGO). Dies gilt auch dann, wenn die festgestellten landesrechtlichen Vorschriften -- wie hier -- lediglich eine Vorfrage für die Anwendung bundesrechtlichen Steuerrechts betreffen. Denn bei den Vorschriften der NBauO handelt es sich um nicht revisibles Landesrecht (§ 155 FGO i. V. m. § 562 der Zivilprozeßordnung -- ZPO --). Dem BFH als Revisionsgericht ist die Prüfung des angefochtenen Urteils nur im Hinblick auf die Verletzung von Bundesrecht erlaubt (vgl. § 118 Abs. 1 FGO; BFH- Urteile vom 15. November 1978 I R 65/76, BFHE 126, 424, BStBl II 1979, 193 m. w. N., und vom 11. Mai 1983 III R 112-- 113/79, BFHE 139, 88, BStBl II 1983, 657; Ruban in Gräber, Finanzgerichtsordnung, 3. Aufl., § 118 Tz. 13).
c) Das FG ist in seiner Entscheidung zunächst zutreffend davon ausgegangen, daß die im März 1990 den Klägern nachträglich zusammen mit der Baugenehmigung erteilte Ausnahmegenehmigung von den Mindestanforderungen der Bauordnungsvorschriften der NBauO bei der bewertungsrechtlichen Prüfung der Voraussetzungen einer Wohnung auf den zurückliegenden Bewertungsstichtag 1. Januar 1985 grundsätzlich zu berücksichtigen ist, weil im Streitfall der bauliche Zustand der Räume in der Zwischenzeit im wesentlichen unverändert geblieben war.
Eine Verletzung des im Bewertungsrecht geltenden Stichtagsprinzips ist entgegen der Ansicht der Revision nicht bereits darin zu sehen, daß das FG sich bei seiner Entscheidung auf eine nachträglich erteilte Ausnahmegenehmigung stützt, mit der die formelle Baurechtswidrigkeit der von den Klägern ausgebauten Kellerräume nachträglich beseitigt wurde.
d) Zu Unrecht hat die Vorentscheidung jedoch aus der nachträglich im März 1990 zusammen mit der Baugenehmigung zugelassenen Ausnahme von den landesrechtlichen Mindestanforderungen an die lichte Höhe von Aufenthaltsräumen gefolgert, daß die im Jahr 1984 ausgebauten Kellerräume bereits zum maßgeblichen Stichtag 1. Januar 1985 bauordnungsrechtlich zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet gewesen sein müssen. Denn die Feststellungen des FG zum Landesrecht enthalten keine Aussage darüber, ob neben den tatsächlichen auch die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für die im März 1990 erteilte Ausnahmegenehmigung bereits zum Stichtag 1. Januar 1985 bestanden haben.
Nach der Mitteilung des Bauamtes vom 5. November 1986 konnten die streitigen Räume infolge ihrer zu geringen lichten Höhe und ihrer Lage im Erdreich nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen genehmigt werden. In ihrer Antwort auf eine Anfrage des FG hat die Baubehörde keine Aussage darüber gemacht, ob die Keller räume bereits zum Bewertungsstichtag den baurechtlichen Vorschriften entsprochen haben. Die bloße Feststellung des FG, daß § 85 NBauO Ausnahmen von den genannten bauordnungsrechtlichen Regelungen zuläßt, genügt allein nicht für die Beurteilung, ob die im März 1990 erteilte Ausnahmegenehmigung auch bereits zum maßgeblichen Bewertungsstichtag 1. Januar 1985 hätte erteilt werden können. Das Ergebnis der Vorentscheidung wäre nur dann zutreffend, wenn nach der zum 1. Januar 1985 geltenden NBauO die im März 1990 erteilte Ausnahmegenehmigung von der bauordnungsrechtlich geforderten Mindestraumhöhe rechtlich bereits möglich gewesen wäre.
Der erkennende Senat ist insoweit an eigenen Feststellungen gehindert. Das FG hat deshalb die Feststellung nachzuholen, ob die NBauO in der zum streitigen Stichtag geltenden Fassung die im März 1990 erteilte Ausnahmegenehmigung zugelassen hätte, oder ob die maßgeblichen bauordnungsrechtlichen Vorschriften sich nachträglich -- ggf. zugunsten der Kläger -- geändert haben. Das Urteil des FG ist deshalb aufzuheben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuverweisen.
Fundstellen
Haufe-Index 421056 |
BFH/NV 1996, 296 |