FG Hamburg Urteil vom 13.11.2006 - 2 K 322/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfte aus Vermietung bei Mietvertrag zwischen Angehörigen

Leitsatz (amtlich)

Entscheidend für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses ist, dass die Hauptleistungspflichten erfüllt worden sind.

Nicht jede Abweichung vom Üblichen schließt die steuerliche Anerkennung des Vertrages insgesamt aus.

Es kann nicht bereits wegen der verbilligten Nutzungsüberlassung des Grundstücks an Angehörige auf eine fehlende Einkünfteerzielungsabsicht der Kläger geschlossen werden. Gem. § 21 Abs. 2 EStG in der in den Streitjahren geltenden Fassung ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wenn das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt.

Normenkette

EStG § 21

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 11.09.2007; Aktenzeichen IX B 4/07)

Tatbestand

I.

Die Beteiligten streiten über die Anerkennung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, die bei der Vermietung eines Einfamilienhauses an den Sohn der Kläger angefallen sind.

Die Kläger erwarben am 15. März 1999 ein 802 qm großes Grundstück im hamburgischen Ortsteil ... in der Straße X-Weg zum Preis von 993.000 DM. Laut Wohnlagenverzeichnis der Freien und Hansestadt Hamburg handelt es sich hier um eine gute Wohnlage. Die nähere Umgebung besteht hauptsächlich aus eingeschossigen Ein- und Zweifamilienhäusern. Bebaut ist das Grundstück mit einem 1984 errichteten Wohnhaus. Dieses besteht aus einem Erd- und einem Dachgeschoss. Daneben befindet sich eine Doppelgarage. In dem Haus befinden sich eine hochwertige Einbauküche, ein Kamin, eine Sauna und mehrere Bäder. Des Weiteren verfügt das Haus über eine Fußbodenheizung. Die Ausstattung des Hauses entspricht hinsichtlich der farblichen Gestaltung nicht mehr den modernen Anforderungen, sondern dem Stil der achtziger Jahre und ist eher dunkel gehalten. Hinter dem Gebäude befindet sich eine 150 qm große Rasenfläche. Im Übrigen besteht die Außenanlage aus mit Kleingranit gepflasterten Wegen, Terrassen und einer Zierfischteichanlage mit Wasserlauf, einer kleinen Brücke und Sitzplatz. Auf der Doppelgarage ist eine Terrasse eingerichtet, die durch den Vorraum der Sauna erreicht werden kann.

Mit Vertrag vom 30.04.1999 wurde das Grundstück samt Wohnhaus an den Sohn der Kläger und dessen Lebensgefährtin vermietet. Laut diesem Mietvertrag, der am 06.06.2001 beim Beklagten zusammen mit einem Fragebogen des Beklagten zu dieser Immobilie eingereicht wurde, betrug die Wohnfläche 215 qm. Der Vertrag ist ein standardisiertes Vertragsformular mit der Bezeichnung "Hamburger Mietvertrag für Wohnraum". Die zur Eintragung freien Felder waren handschriftlich ausgefüllt. Vermieterin war nach diesem Vertrag die Grundstücksverwaltung, deren Bankkonto auch für die Mietüberweisungen angegeben war. Der Vertrag wurde von dem Sohn der Kläger und seiner Lebensgefährtin A als Mieter und vom Kläger für die Grundstücksverwaltung unterzeichnet.

Nach § 4 des eingereichten Mietvertrages ist als Gesamtmiete 1.100 DM angegeben. In dem Feld für Nettokaltmiete war ursprünglich der Betrag 850,00 DM eingetragen worden. Dieser Betrag wurde später mit 1.100 DM überschrieben. Die Eintragungen in den Feldern Betriebskosten und Heizkosten wurden durchgestrichen und mit der Eintragung versehen "zahlt der Mieter".

§ 19 regelt die Gartenpflege und die Teichpflege des vermieteten Objekts. In § 19 heißt es: "Ist dem Mieter ein Garten überlassen, ist er verpflichtet, diesen ständig zu pflegen. Ein Ziergarten ist als solcher zu erhalten. Zur Gartenpflege gehört üblicherweise: Den Rasen in der Zeit von April bis Oktober zweimal monatlich zu mähen, Hecken, Obstbäume und Ziersträucher einmal jährlich zu beschneiden, Blumenbeete und Wege von Unkraut freizuhalten. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung trotz Mahnung nicht nach, kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen. Der Mieter hat sich die erforderlichen Geräte und Beweismittel auf eigene Kosten zu beschaffen."

§ 30 ergänzt den standardisierten Mietvertrag: "Der Mieter führt die gesamte Gartenpflege aus. Der Mieter nutzt die vorhandene Einbauküche. Strom, Gas und Wasser zahlt der Mieter."

Auf Wunsch des Sohnes wurde in 2000 ein Gartenhaus errichtet und eine Wäschespinne im Garten des Grundstücks installiert. Die Kosten hierfür trugen die Kläger.

Für 2000 erklärten die Kläger in der am 19.12.2001 eingereichten Einkommensteuererklärung Verluste aus Vermietung und Verpachtung aus diesem Grundstück in Höhe von 37.035 DM. Angaben über Einnahmen und Wohnfläche für an Angehörige vermietete Wohnungen wurden nicht gemacht. Als Mieter wurde Frau A angegeben. Als monatliche Kaltmiete wurde 850 DM und als monatliche Umlage 250 DM angegeben. An nachgewiesenen Zahlungen sind den Klägern nach eigenen Angaben im Jahr 2000 von A 13.200 DM zugeflossen.

Der Beklagte berücksichtigte die aus der Vermietung dieses Grundstücks geltend gemachten Verluste für das Jahr 2000 mit Bescheid...