FG Münster Urteil vom 23.08.2002 - 11 K 1906/99 F (veröffentlicht am 01.10.2002)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel auch bei Veräußerung nur eines Objekts möglich

Leitsatz (redaktionell)

Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt auch bei Veräußerung nur eines Objekts vor, wenn der Grundbesitz durch Aufwendungen und Aktivitäten des Steuerpflichtigen eine andere Marktgängigkeit erlangt (hier: Umwandlung eines nicht nutzbaren Wirtschaftsguts zu einem Wirtschaftsgut mit konkreter Aussicht auf Nutzbarkeit)

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 15.04.2004; Aktenzeichen IV R 54/02)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten noch darüber, ob die Klägerin (Klin.) einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben hat.

Die Klin. ist eine Kommanditgesellschaft. Gegenstand des Unternehmens ist die Vermietung, Verpachtung und sonstige Nutzung von Grundbesitz sowie dessen Verwaltung (§ 2 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages vom 28.12.1989). Die Kommanditsten und Prokuristen B. und C. D. sind nach § 13 des Gesellschaftsvertrages u.a. auch zur Veräußerung von Grundstücken berechtigt.

Die Klin. erwarb durch notariellen Vertrag vom 22.12.1989 (Notar ……………… Urk.Nr.:665/1989) den aus fünf Parzellen bestehenden Grundbesitz in E., Gemarkung X., Flur 3, Flurstücke 99 (206 qm), 100 (32.278 qm), 101 (204 qm), 102 (73.559 qm) und 180 (7.384 qm). Der Kaufpreis des mit industriellen Schadstoffen belasteten Grundbesitzes betrug 500.000 DM. Zur Sicherung des Grundstückes ließ die Klin. eine Grundstücksauffüllung um 0,50 m vornehmen (Aufwand insgesamt 120.449,94 DM). Nach dem Scheitern der Verhandlungen mit der ……………… zur Ansiedlung eines Transportzentrums auf dem Gelände (Planungskosten: 6.451,32 DM) gab die Klin. ein Geräuschemissionsgutachten in Auftrag (7.780,80 DM), um die Verabschiedung des Bebauungsplanes voranzutreiben, der die Ansiedlung von Gewerbebetrieben ermöglichen sollte. Darüber hinaus ließ sie im Zusammenhang mit dem ins Auge gefassten neuen Nutzungskonzept die Möglichkeit weiterer und gegenüber den bisherigen Vorgaben kostengünstigerer Grundstücksauffüllungen abklären. Die Kosten einschließlich der erforderlichen Höhenvermessung betrugen 68.759,50 DM. Schließlich wurde eine Grundstücksumzäunung erstellt (2.373,05 DM).

Durch Vertrag vom 7.12.1992 (Notar ……………, Urk.Nr.: 472/1992 K) verkaufte die Klin. den Grundbesitz X. an die Grundstücksverwaltungs- und Verwertungsgesellschaft X. GbR (GVH-GbR) zu einem Netto-Kaufpreis von 7.954.170,00 DM. Der Kaufpreisbemessung liegen bestimmte, in § 2 Ziffer 1 des Kaufvertrages genannte Kalkulationsgrößen zu Grunde. Soweit sie sich nicht realisieren lassen sollten, ist eine Kaufpreisminderung vereinbart, wobei der Kaufpreis nicht unter 4.649.780,52 DM (Mindestkaufpreis) sinken kann. Wegen der Einzelheiten wird auf den Kaufvertrag vom 7.12.1992 Bezug genommen. Besitz, Nutzungen und Lasten gingen im Jahr 1993 auf die GVH-GbR über.

Im Anschluss an das Ergebnis einer Betriebsprüfung ging der Beklagte (Bekl.) im Sammelfeststellungsbescheid vom 16.9.1997 davon aus, dass die Klin. nicht, wie erklärt, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern solche aus Gewerbebetrieb erzielt habe. Im Verlauf des Klageverfahrens änderte er den Gewinnfeststellungsbescheid 1993 unter dem 02.08.2002. Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb stellte er wie folgt fest:

1992	1993	1994
./. 44.258,00 DM	2.729.631,00 DM	./. 18.123,00 DM

Zur Begründung trug er vor, die Klin. habe mit der von ihr entfalteten Tätigkeit die Grenze der reinen Vermögensverwaltung überschritten. Sie habe einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben.

Die Klin. erhob mit den Schreiben vom 16.10.1997 gegen die Feststellungsbescheide 1992 – 1994 jeweils Einspruch.

Der Bekl. wies die Einsprüche durch Einspruchsentscheidung (EE) vom 18.02.1999 zurück. Zur Begründung trug er vor, die Klin. habe mit der von ihr entfalteten Tätigkeit die Grenze der reinen Vermögensverwaltung überschritten. Sie habe einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben. Es sei unerheblich, dass lediglich ein Objekt veräußert worden sei, weil es sich dabei um ein gewerbliches Großobjekt gehandelt habe. In diesen Fällen gelte die von der Rechtsprechung aufgestellte Drei-Objekte-Grenze nicht, da die Tätigkeit der Klin. nach der Verkehrsanschauung dem Bild eines Gewerbebetriebes entspreche. Die Klin. habe unter Einsatz von Arbeitskraft, Fremdkapital und unter Inanspruchnahme von Dienstleistungen Dritter eine beabsichtigte Wertsteigerung erzielt, die nicht mehr als bloße Fruchtziehung aus der Verwaltung des Vermögens gewertet werden könne. Sie habe vielmehr Vermögenssubstanz erworben, um sie aufzubereiten, zu verbessern und in ein Objekt anderer Marktgängigkeit umzuwandeln und sie dann zu einem möglichst hohen Preis zu veräußern. Die innerhalb von drei Jahren erzielte Wertsteigerung sei der beste Beweis für die Gewerblichkeit der Betätigung. Die Beauftragung des Ingenieurbüros ………… und Partner, die Nutzbarmachung des Grundbesitzes im Hinblick auf die erforderliche Dekontaminierung des Bodens zu prüfen, mache die Absicht einer grundlegenden ...