Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 2.5 Teilweise selbstgenutzte und vermietete Ferienwohnung

Rz. 38

Bei einer teilweise selbstgenutzten und teils an wechselnde Feriengäste vermieteten Ferienwohnung ist die Einkunftserzielungsabsicht durch eine Prognose zu prüfen, da die Selbstnutzung ein privater Anlass und Liebhaberei immer nur dann gegeben ist, wenn die weitere Inkaufnahme von Verlusten aus privaten Gründen geschieht.^[1] Selbstnutzung ist gegeben, wenn der Stpfl. die Wohnung selbst nutzt oder unentgeltlich an Dritte überlässt. Der Stpfl. muss die Gründe vortragen, die einen Totalüberschuss erwarten lassen. Zur Prognose vgl. Rz. 46ff.

Eine Prognose zur Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht ist auch dann erforderlich, wenn nur eine halbjährige Vermietung (im Sommer) vorgesehen ist und die Ferienwohnung im anderen Halbjahr weder selbstgenutzt noch zur Vermietung bereitgehalten wird.^[2]

Rz. 39

Zweifelhaft ist, ob bei einem Prognosezeitraum von nicht mehr als 10 Jahren ein etwaiger Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG in die Totalüberschussprognose einzubeziehen ist. Die Verwaltung verneint dies mit der Begründung, dass für jede Einkunftsart die Überschusserzielungsabsicht gesondert zu prüfen, somit eine von der Einkunftsart losgelöste Überschusserzielungsabsicht nicht möglich sei. Die Wertsteigerungen der Immobilie, die durch einen späteren Verkauf realisiert werden, fallen nicht unter § 21 EStG und sind demgemäß bei der Ermittlung des Totalüberschusses nicht zu berücksichtigen.^[3] Diese lediglich formale Betrachtungsweise ist abzulehnen. Der BFH^[4] hat zwar entschieden, dass die Einkunftserzielungsabsicht erst nach Festlegung der Einkunftsart zu prüfen sei, nur berührt dies die hier strittige Frage nicht, da die Einkunftsart § 21 EStG feststeht.

Rz. 40

Bei Veräußerungen nach § 16 EStG ist es unstrittig, dass der Veräußerungsgewinn bei der Prognose eines etwaigen Totalgewinns nach § 15 EStG zu berücksichtigen ist (§ 2 EStG Rz. 78). Nichts anderes kann hier gelten, da der gesamte wirtschaftliche Einsatz der Immobilie betrachtet werden muss, der bei einer Veräußerung innerhalb der 10 Jahre zu einem stpfl. Gewinn aus der Immobilie führt.^[5] Die Rspr. des BFH hat auch nur nicht steuerbare Gewinne von der Berechnung des Totalgewinns ausgeschlossen.

Rz. 40a

Im Übrigen hat der BFH mit einer Entscheidung v. 20.6.2012^[6] unter Aufgabe der bisherigen Rspr. nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten anerkannt, wenn nach Veräußerung des Grundstücks der Veräußerungserlös zur Tilgung des Anschaffungsdarlehens nicht ausreicht (Rz. 225a ff.). Der BFH stellt damit ebenfalls eine Verknüpfung von § 23 EStG mit § 21 EStG her, was zu einer Gleichbehandlung gewerblicher und privater Veräußerungsverluste führt, sodass der Veräußerungsgewinn des § 23 EStG bei der Ermittlung der Einkunftserzielungsabsicht des § 21 EStG zu berücksichtigen ist.^[7]

[1] BFH v. 24.6.2008, IX R 12/07, BFH/NV 2008, 1484.

[2] BFH v. 28.10.2009, IX R 30/08, BFH/NV 2010, 850.

[3] OFD Berlin v. 19.5.2000, FR 2000, 1003; OFD Frankfurt/M. v. 17.5.2000, DB 2000, 1641; OFD Rostock v. 2.5.2000, DStR 2000, 927.

[4] BFH v. v. 29.3.2001, IV R 88/99, BFH/NV 2001, 1076, BStBl II 2002, 791.

[5] Kulosa, in Schmidt, EStG, 20208, § 21 EStG Rz. 57; Schallmoser, in Brandis/Heuermann, Ertragsteuerrecht, § 21 EStG Rz. 168; Thürmer, DB 2002, 444, 449; Risthaus, FR 2002, 909, 915; a. A. BMF v. 8.10.2004, IV C 3 – S 2253 – 91/04, Rz. 34, BStBl I 2004, 933.

[6] BFH v. 20.6.2012, IX R 67/10, BFH/NV 2012, 1697; Schallmoser, DStR 2013, 501.

[7] Meyer/Ball, DStR 2012, 2260, die ebenfalls eine "Annäherung" privater an betriebliche Veräußerungsgewinne bejahen.