Frotscher/Geurts, EStG § 6 Bewertung / 11.2 Gebäude

Rz. 278

Grundsätzlich bildet ein Gebäude ein einheitliches Wirtschaftsgut und damit eine Bewertungseinheit, auch wenn einzelne Teile des Gebäudes eine unterschiedliche Lebensdauer haben.^[1] Maßgeblich für die Behandlung eines Gebäudes als eine Einheit ist der einheitliche Funktions- und Nutzungszusammenhang.^[2] Daraus folgt, dass Gebäudeteile, die keine selbstständigen Wirtschaftsgüter sind, weil sie nicht besonderen, außerhalb des Funktions- und Nutzungszusammenhangs des Gebäudes liegenden Zwecken dienen, bei der Bewertung nicht aus der Bewertungseinheit Gebäude ausgegliedert und auch nicht gesondert abgeschrieben werden können. Ein unselbstständiger Gebäudeteil – z. B. eine Treppe – würde im Fall seines Fehlens dem Gebäude ein negatives Gepräge geben, oder er gibt positiv durch seinen Einbau dem Gebäude ein besonderes Gepräge. Aufwendungen zu ihrer Erhaltung und Erneuerung sind sofort abziehbare Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Ein Gebäude kann jedoch auch mehrere Wirtschaftsgüter umfassen, wenn es in unterschiedlicher Weise genutzt wird. Dann ist die Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungskosten für jeden Gebäudeteil gesondert zu prüfen.^[3]

Rz. 279

Unselbstständige Gebäudeteile sind beispielsweise^[4]:

• Fahrstuhl-, Heizungs-, Belüftungs- und Entlüftungsanlagen,
• Rolltreppen eines Kaufhauses,
• Sprinkler- und Feuerlöschanlagen einer Fabrik oder eines Warenhauses,
• Umzäunung oder Garage eines Wohnhauses.^[5]

Die Eigenschaft eines unselbstständigen Gebäudeteils wird nicht dadurch infrage gestellt, dass sich ein Gebäudeteil von der übrigen Gebäudeeinheit klar abgrenzen lässt oder eine wesentlich geringere Nutzungsdauer hat als das Gebäude selbst oder die anderen Gebäudeteile.

Rz. 280

Von dem Gebäude als Bewertungseinheit sind hingegen alle Gebäudeteile als selbstständige Wirtschaftsgüter zu trennen, die nicht in einem einheitlichen Funktions- und Nutzungszusammenhang mit dem Gebäude stehen. Selbstständig ist ein Gebäudeteil, der besonderen Zwecken dient.^[6] Dazu gehören insbesondere (eingehend § 4 EStG Rz. 114ff.; Rz. 315):

• Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen, Gaststätteneinrichtungen, Schalterhallen, die einem schnellen Wandel des modischen Geschmacks unterliegen^[7]
• Betriebsvorrichtungen i. S. v. § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG^[8]
• Scheinbestandteile i. S. v. § 95 BGB^[9]
• Mietereinbauten^[10]

• sonstige selbstständige Gebäudeteile, die in einem vom Gebäude unterschiedlichen Funktions- und Nutzungszusammenhang stehen.^[11]

  Auch die Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nach neuerer Rspr. als eigenständiges und einheitliches Wirtschaftsgut zu beurteilen.^[12]

Rz. 281

Betriebsvorrichtungen i. S. v. § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG und R 4.2 Abs. 3 EStR 2012 sind selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter (§ 4 EStG Rz. 78ff.). Hierunter fallen Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören und in einer engen Beziehung zu dem auf dem Grundstück ausgeübten Gewerbebetrieb stehen, der unmittelbar mit ihnen betrieben wird, z. B. Lastenaufzüge in gewerblich genutzten Gebäuden, Lüftungseinrichtungen in einem Lagerraum, Kühleinrichtungen, besondere Schutz- und Sicherungsvorrichtungen, Hebebühnen, Transportbänder, Abladevorrichtungen und Feuerlöschanlagen^[13], nicht aber Späneöfen^[14] und Brandmeldeanlagen.^[15] Sie werden steuerrechtlich wie bewegliche Wirtschaftsgüter behandelt, auch wenn sie wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind.^[16]

Rz. 282

Zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Maschinen und maschinellen Anlagen zählen nicht nur die Aufwendungen für den Erwerb oder die Herstellung; hinzu kommen die Aufwendungen für die Aufstellung und die Fundamentierung sowie für die Prüfung und Abnahme. Für die Wirtschaftsgüter der Betriebs- und Geschäftsausstattung können Festwerte gebildet werden, wenn die Wirtschaftsgüter laufend verbraucht und erneuert werden (R 5.4 Abs. 4 EStR 2012; Rz. 48ff.).

Rz. 283

Sachen gehören als Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 1 BGB nicht zu den Bestandteilen des Grundstücks, wenn sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden worden sind.^[17] Fest in ein Gebäude eingebaute Scheinbestandteile sind selbstständige Wirtschaftsgüter.^[18] Ob ein Scheinbestandteil vorliegt, ist nach § 95 BGB zu entscheiden. Für die Annahme einer Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck ist in erster Linie der Wille des Herstellers maßgeblich, sofern dieser mit dem nach außen in Erscheinung tretenden Sachverhalt in Einklang zu bringen ist. Bei einem Mieter spricht i. d. R. eine Vermutung dafür, dass er die Sache mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden hat. Diese Vermutung wird nicht schon durch eine massive Bauart oder durch die lange Dauer des Vertrags entkräftet. Die Sache fällt immer dann in das Eigentum des Mieters und nicht des Grundstück...