Sächsisches FG Urteil vom 11.04.2002 - 2 K 2449/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

„Privates” Grundstücksgeschäft eines Grundstücksmaklers und Bauträgers. Abgrenzung des gewerblichen Grundstückshandels von der privaten Vermögensverwaltung. Einkommensteuer 1993. Gewerbesteuermeßbetrag 1993. Feststellung des verbleibenden Verlustabzugs zur Einkommensteuer zum 31.12.1993. ges. Feststellung des vortragsfähigen Gewerbeverlustes auf den 31.12.1993

Leitsatz (amtlich)

1. Bei der Abgrenzung zwischen gewerblichem Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung ist grundsätzlich an der sog. Drei-Objekt-Grenze festzuhalten; jedoch ist bei der Auslegung der in § 15 Abs. 2 EStG genannten Merkmale weiterhin das „Bild des Gewerbetreibenden” heranzuziehen (Anschluss an Beschluss des Großen Senats des BFH vom 10.12.2001 GrS 1/98, BFH/NV 2002, 587).

2. Die gewerbliche Tätigkeit als Grundstückshändler führt nicht automatisch dazu, dass der Steuerpflichtige keine privaten Grundstücksgeschäfte (im Rahmen der privaten Vermögensvorsorge) tätigen kann.

3. Es ist bei einem gewerblichen Grundstückshändler also im Einzelfall zu prüfen, ob ein Objekt im Rahmen des gewerblichen Betriebs oder „privat” angeschaft worden ist. Dabei gilt nicht ohne weiteres die gesetzliche Vermutung (§ 344 HGB), wonach ein Geschäft eines Kaufmanns im Zweifel seinem Gewerbe zuzuordnen ist, sondern die Zuordnung muss sich aus den tatsächlichen Umständen ergeben.

4. Bei einer klaren und eindeutigen Abgrenzung von „privatem” Grundstückserwerb und gewerblicher Tätigkeit ist die Frage, ob die zunächst privaten Aktivitäten ggf. doch für sich gesehen gewerblich sind, ungeachtet der Branchenkenntnisse nach den gleichen Maßstäben wie bei branchenfernen Grundstücksverkäufern zu beurteilen (Drei-Objekt-Grenze usw.).

5. Hat der gewerbliche Grundstückshändler ein Grundstück unter Nutzung der Einrichtungen des Gewerbebetriebs erworben und in seiner laufenden Buchhaltung erfasst, so ergibt sich daraus eine Anschaffung im Rahmen des Gewerbebetriebs, und spricht das für eine von Anfang an bestehende bedingte Veräußerungsabsicht.

6. Im Streitfall: Zuordnung des streitigen –ein Jahr nach der Anschaffung veräußerten– Grundstücks zum Gewerbebetrieb, weil es anfangs auch buchhalterisch als „gewerblich” behandelt wurde, beim Kauf die Geschäftsadresse und nicht die private Wohnadresse des Steuerpflichtigen angegeben wurde, von Anfang an mangels ausreichender Sicherheiten eine langfristige Finanzierung durch die Bank ausgeschlossen war, alle Zahlungen über das Geschäftskonto abgewickelt wurden, das Geschäftskonto durch die Kaufpreiszahlung überzogen wurde und das Grundstück auch als Sicherheit für die sonstigen betrieblichen Schulden eingesetzt wurde.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1; HGB § 344

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreites fallen dem Kläger zur Last.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels.

Der Kläger ist seit dem 1. März 1991 als Immobilienmakler in L. tätig. Von 1992 bis 1995 war er außerdem Gesellschafter der GbR S. und A. (nachfolgend GbR), deren Gesellschaftszweck der Ausbau und die Sanierung des Anwesens G- Str. 8 war. Dieses Grundstück hatten die Gesellschafter im Jahre 1992 erworben. Aus dieser Bauträgertätigkeit erzielte der Kläger unstreitig Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Im Jahre 1995 übernahm der Kläger den Anteil von Herrn A. und setzte ab dem 1. September 1995 die Tätigkeit als Bauträger in der Rechtsform eines Einzelunternehmens fort. Während der Kläger in den Jahren 1992 und 1993 im übrigen ausschließlich Umsätze aus seiner Tätigkeit als Makler erwirtschaftete, tätigte er in den Jahren 1996 und 1997 ausschließlich solche als Bauträger.

Des weiteren ist der Kläger seit dem 7. Oktober 1992 Gesellschafter der H.M. GmbH (nachfolgend kurz GmbH), deren Unternehmensgegenstand die Projektentwicklung- und Durchführung sowie die Vermittlung und der An- und Verkauf von Immobilien, ferner die Wohnungs- und Grundstücksverwaltung ist. Die GmbH erzielte bis 1996 ausschließlich Umsätze aus ihrer Tätigkeit als Makler. Erst ab 1997 erzielte sie – erhebliche – Umsätze aus der Tätigkeit als Bauträger. Die GmbH erwarb im Jahre 1995 die Objekte H-straße 17 und F-Straße 19, im Jahre 1996 die Objekte P. Straße 9, G-Straße 21, M-straße 26 und K-Straße 33. Im Jahr 1997 erwarb die GmbH das Objekt K. Straße 56. Sie veräußerte die Objekte M-Straße 26, K-Straße 33, H-Straße 17 und F-Straße 19 im Jahre 1997.

Der Kläger erwarb im Jahre 1992 – neben dem Objekt G-Straße 8 (GbR) – das streitige Objekt in Z., im Jahre 1994 das Objekt W-Straße in G., im Jahre 1995 das Objekt S-weg 31 sowie im Jahre 1996 die Objekte M-Sraße 38, K-Straße 5 und M-Straße 24.

Das Objekt in Z. erfassten die steuerlichen Berater nach den Darlegungen des Prozessbevollmächtigen in der mündlichen Verhandlung buchhalterisch zunächst im Rahmen der gewerblichen Tätigkeit des Klägers. Erst später wurde dies korrigiert. Demgegenüber behandelte der Kläger dass ...