BFH Urteil vom 13.11.1996 - XI R 31/95 | Steuer Office Gold | Steuern

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgrenzung der Vermietung von eigenen Ferienwohnungen von einem Gewerbebetrieb mit dem Unternehmensgegenstand "Vermittlung der Vermietung von Ferienobjekten": Ferienwohnungen als notwendiges Betriebsvermögen, funktionaler Zusammenhang zwischen Vermietung und Gewerbebetrieb, Branchenüblichkeit, Vergleichbarkeit von Vermietung und Vermietungsvermittlung - Gewerblichkeit einer Grundstücksvermietung bei Vergleichbarkeit mit einem Beherbergungsbetrieb

Leitsatz (amtlich)

Ferienwohnungen, die ein Steuerpflichtiger unter Einschaltung seines auf die Vermittlung von Immobilien, Mietverträgen und Verträgen über Ferienobjekte gerichteten Gewerbebetriebs vermietet, können zum notwendigen Betriebsvermögen des Gewerbebetriebs gehören.

Orientierungssatz

1. Für die Zugehörigkeit eines Wirtschaftsguts zum notwendigen Betriebsvermögen ist es unerheblich, ob es für den Betrieb notwendig, wesentlich oder unentbehrlich ist. Notwendiges Betriebsvermögen wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Wirtschaftsgut seine Funktion auch erfüllt, wenn es --zu Unrecht-- im Privatvermögen gehalten wird.

2. Um ein vermietetes Grundstück als notwendiges Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebs zu beurteilen, muß es in einem engen funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen. Ein solcher Zusammenhang wird nicht dadurch begründet daß der Steuerpflichtige sein Angebot im Rahmen seiner gewerblichen Vermittlungstätigkeit für Ferienwohnungen durch seine eigenen Ferienwohnungen vergrößert (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 27.3.1974 I R 44/73).

3. Setzt ein Steuerpflichtiger Wirtschaftsgüter für Geschäfte ein, die üblicherweise in den Bereich seines Gewerbebetriebs fallen, die aber auch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung getätigt werden können, so können diese Wirtschaftsgüter auch dann zum notwendigen Betriebsvermögen gehören, wenn der Steuerpflichtige sie buchmäßig getrennt von seinem Gewerbebetrieb führt. In der BFH-Rechtsprechung spielt die Branchenüblichkeit im wesentlichen für die Abgrenzung zwischen der steuerbaren gewerblichen Tätigkeit und der nichtsteuerbaren privaten Vermögensverwaltung bei Ankäufen und Verkäufen von Wertpapieren und Grundstücken eine Rolle (vgl. Rechtsprechungshinweise).

4. Die Vermietung eigener Ferienwohnungen des Steuerpflichtigen gehört zu seinem Gewerbebetrieb "Vermittlung von Immobilien, Mietverträgen und Verträgen über Ferienobjekte", wenn sich die Vermietung selbst als branchenübliches Geschäft des Gewerbebetriebs darstellt und über den Gewerbebetrieb abgewickelt wird. Die erforderliche Nähe und Ähnlichkeit zwischen der Vermietung und dem Gewerbebetrieb ist allerdings nicht schon dann gegeben, wenn die gewerbliche Tätigkeit nur eine bloße Vermittlungstätigkeit auf dem Grundstückssektor und Wohnungssektor umfaßt. Es muß sich --wenn schon nicht um eine gewerbliche Vermietung-- jedenfalls um eine Tätigkeit handeln, die über eine bloße Vermittlungstätigkeit hinaus geht und in der tatsächlichen Gestaltung einer Vermietung gleichkommt. Dies ist anzunehmen, wenn der Vermittler berechtigt ist, die Wohnung an jeden zu vermieten, der sie mieten will, ohne die Zustimmung des Eigentümers einholen zu müssen, diesen bei der Auswahl der Mieter also vertritt, und wenn er gegenüber dem Mieter Leistungen in bezug auf die Durchführung und Abwicklung des Mietverhältnisses erbringt.

5. Eine vermietende oder verpachtende Tätigkeit kann aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls gewerblich sein, z.B. wenn wegen bestimmter, ins Gewicht fallender, bei der Vermietung von Räumen nicht üblicher Sonderleistungen des Vermieters oder wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine Unternehmensorganisation erforderlich ist. So kann auch die Vermietung von --nicht zu einer Ferienwohnanlage gehörenden-- Ferienwohnungen in einem Feriengebiet gewerblich sein, wenn sie im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist (z.B. Ausstattung der Wohnung wie ein Hotelraum oder Pensionsraum, kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter, hotelmäßiges Angebot, hotelmäßige Werbung, jederzeitige Vermietbarkeit ohne Voranmeldung).

Normenkette

EStG § 15 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2, §§ 20-21, 4 Abs. 1, § 5; GewStG § 2 Abs. 1

Tatbestand

Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) unterhält unter der Firma A-Immobilien (AI) einen Gewerbebetrieb, der die Vermittlung von Immobilien, von Mietverträgen für Wohn- und Gewerbeobjekte, die Verwaltung von Wohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz und die Vermittlung von Verträgen für Ferienobjekte umfaßt. Sitz des Unternehmens ist B; außerdem besteht ein Büro in dem dem Kläger und dessen Ehefrau gehörenden Zweifamilienhaus in C. Der Kläger ermittelte im Streitjahr seinen Gewinn gemäß § 4 Abs.1 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Der Kläger ist außerdem Geschäftsführer der D GmbH (DG), an welcher seine Ehefrau zu 10 % und seine Mutter zu 90 % als Gesellschafter beteiligt sind. Zweck der DG ist die Vermietung von (Ferien-)Wohnungen. Sitz der DG ist in C, die überwiegende Tätigkeit wird im Büro des Klägers in B wahrgenommen. Bei DG und AI sind die Ehefrau des Klägers und zwei weitere Teilzeitkräfte als Arbeitnehmer beschäftigt. Die jeweiligen Gehälter werden anteilig von beiden Unternehmen gezahlt.

Der Kläger und seine Ehefrau haben seit 1976 umfangreichen Grundbesitz, im wesentlichen Ferienwohnungen, erworben. Im Streitjahr 1988 gehörten dem Kläger als Alleineigentümer 15 Ferienappartements. Außerdem ist er gemeinsam mit seiner Ehefrau Miteigentümer von 7 Ferienwohnungen. Die Ehefrau ist Alleineigentümerin weiterer 5 Ferienwohnungen. Die Wohnungen sind möbliert und mit Geschirr ausgestattet und werden als Ferienwohnungen vermietet. Soweit sie sich in einer Wohnanlage befinden, findet keine einheitliche Vermittlung und Betreuung für alle in dieser Wohnanlage vorhandenen Wohnungen statt.

Die dem Kläger und seiner Ehefrau gemeinsam gehörenden Wohnungen sind von beiden als Vermieter an die DG dauervermietet und werden von der DG als Ferienwohnungen an Kurgäste weitervermietet. Ein besonderer schriftlicher Gesellschaftsvertrag zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau über die gemeinsame Vermietung ist nicht abgeschlossen worden. Von den ihm im Streitjahr 1988 allein gehörenden Wohnungen vermietete der Kläger 8 langfristig an die DG, die die Wohnungen dann wiederum an Feriengäste weitervermietete.

Die Firma AI übernimmt bei der Vermittlung der Vermietung von Ferienwohnungen nicht nur die Vermittlung des Mietabschlusses, sondern auch die Abwicklung der Mietverträge. Sie ist Ansprechpartner der Mieter und kümmert sich um alle im Rahmen der Vermietung anfallenden Maßnahmen (z.B. Instandhaltung oder Reinigung der Wohnungen). Die Mieten werden von den Mietern auf ein Vermietungstreuhandkonto der Firma AI eingezahlt, das nicht in der Betriebsbuchhaltung der Immobilienfirma geführt wird. Die mit der Firma AI vereinbarten Provisionen sowie mit den Mietern vereinbarte Sonderleistungen (z.B. Endreinigung) werden von diesem Treuhandkonto auf das Geschäftskonto der Firma AI überwiesen. Die verbleibenden Mieten werden direkt von dem Treuhandkonto auf die persönlichen Konten der Vermieter überwiesen. In dieser Weise verfuhr der Kläger auch bei der Vermietung seiner eigenen --nicht an DG vermieteten-- Wohnungen, wobei AI für die Vermittlung dieser Wohnungen keine Provision erhielt.

Auch im Falle der Vermietung über DG (hierbei handelt es sich im wesentlichen um die eigenen Wohnungen des Klägers und dessen Ehefrau) vermittelt die Firma AI die Mietverträge und wickelt die Mietverträge ab und erhält hierfür von DG eine pauschale Provision. Die Mieten werden zunächst auf das Treuhandkonto der Firma AI eingezahlt und von dort auf das Geschäftskonto der DG überwiesen, die davon die laufenden Betriebskosten der Wohnungen bezahlt. DG führt die vertraglich vereinbarten Mieten an die jeweiligen Eigentümer (im wesentlichen an den Kläger und dessen Ehefrau) auf deren Privatkonten ab.

Der Kläger behandelte seine Einkünfte aus der Vermietung der Ferienwohnungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei der Veranlagung des Klägers und dessen Ehefrau zur Einkommensteuer 1988 und in dem unter Vorbehalt der Nachprüfung ergangenen Gewerbesteuermeßbescheid 1988 folgte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt --FA--) dieser Handhabung.

Im Rahmen einer Außenprüfung kam der Prüfer zu dem Ergebnis, daß die Einkünfte des Klägers aus der Vermietung der ihm allein oder zu Miteigentum gehörenden Ferienwohnungen --unabhängig davon, ob die Wohnungen direkt von ihm an die Feriengäste oder an die DG vermietet worden seien-- als Einkünfte aus Gewerbebetrieb anzusehen seien.

Das FA erließ entsprechend den Feststellungen des Prüfers einen gemäß § 164 Abs.2 der Abgabenordnung (AO 1977) geänderten Gewerbesteuermeßbescheid 1988. Der Einspruch hatte keinen Erfolg.

Das Finanzgericht (FG) hat die Klage abgewiesen. Es führt im wesentlichen aus, die Vermietung von Grundstücken sei in der Regel Vermögensverwaltung. Die Vermietung einer oder mehrerer Ferienwohnungen sei gewerblich, wenn die Wohnung in einer Ferienwohnanlage hotelmäßig angeboten werde oder bei Vermietung mehrerer Wohnungen außerhalb einer Ferienwohnanlage Nebenleistungen vorlägen, die eine fremdenpensionsartige Organisation erforderten. Diese Voraussetzungen seien im Streitfall nicht gegeben. Geschäfte mit privatem Charakter könnten aber auch gewerblich sein, wenn bereits ein Gewerbebetrieb vorliege. Zwar könne auch ein Gewerbetreibender neben betrieblichen private Geschäfte tätigen. Branchenübliche Geschäfte seien aber in der Regel dem Gewerbebetrieb zuzurechnen, es sei denn, der private Charakter sei nachgewiesen oder evident. Betreibe ein Steuerpflichtiger Geschäfte, die üblicherweise in den Bereich seines Gewerbebetriebs fielen, die aber auch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung getätigt werden könnten, so komme es für die Einordnung der Geschäfte als gewerblich oder privat darauf an, wie der Steuerpflichtige die Geschäfte tatsächlich abgewickelt habe und ob er sich der Einrichtungen seines gewerblichen Betriebs bedient habe. In diesem Fall gewinne die Vermutung des § 344 des Handelsgesetzbuches (HGB) das Gewicht einer auch steuerlich gültigen Lebenserfahrung. Im Streitfall spreche für die Gewerblichkeit die Nähe und Ähnlichkeit der Vermietung von Ferienwohnungen und die Tätigkeit des Klägers im Rahmen seiner Firma AI bei der Vermittlung und Betreuung der Vermietung von Ferienwohnungen anderer Eigentümer. Diese unstreitige gewerbliche Tätigkeit des Klägers im Rahmen seiner Firma AI unterscheide sich von den Tätigkeitsmerkmalen der hier streitigen Vermietung nicht. Dies zeige sich insbesondere darin, daß für die gesamte Abwicklung der Vermietung die Büroeinrichtung und das Personal der Firma AI in Anspruch genommen würden. Dies gelte auch für die Fälle, in denen die DG zwischengeschaltet worden sei. Auch hier werde die Abwicklung durch die Firma AI vorgenommen. Dieser tatsächlichen Gestaltung und engen Verknüpfung mit der Firma AI bei der Abwicklung der eigenen Vermietungen komme entscheidende Bedeutung zu. Dem Umstand, daß der Kläger im Rahmen seiner Firma für seine Tätigkeit lediglich eine Provision erhalte, während ihm bei der eigenen Vermietung als Entgelt die höhere Miete zustehe, komme keine wesentliche Bedeutung zu. Die Tätigkeit der Firma AI und die Vermietungstätigkeit des Klägers stellten wegen der Gleichartigkeit der Tätigkeit einen einheitlichen Gewerbebetrieb dar.

Mit der Revision rügt der Kläger Verletzung materiellen Rechts.

Er beantragt, zum Teil sinngemäß, die Vorentscheidung aufzuheben und den Gewerbesteuermeßbescheid 1988 vom 7. Juni 1993 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 27. Januar 1994 dahingehend abzuändern, daß ein Gewerbesteuermeßbetrag von 9 623 DM festgesetzt wird.

Das FA beantragt, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Revision des Klägers ist begründet. Sie führt zur Aufhebung der Vorentscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs.3 Nr.2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

Die Vorentscheidung ist aufzuheben, weil die tatsächlichen Feststellungen die rechtliche Würdigung des FG, die Ferienwohnungen gehörten wegen der Branchenüblichkeit der Geschäfte zum notwendigen Betriebsvermögen des Klägers, nicht tragen.

1. Zum notwendigen Betriebsvermögen (§ 4 Abs.1, § 5 EStG) gehören Wirtschaftsgüter, die dem Betrieb dergestalt dienen, daß sie objektiv erkennbar zum unmittelbaren Einsatz im Betrieb bestimmt sind (ständige Rechtsprechung, u.a. Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 6. März 1991 X R 57/88, BFHE 164, 246, BStBl II 1991, 829, und vom 20. September 1995 X R 46/94, BFH/NV 1996, 393, jeweils m.w.N.). Dabei ist es unerheblich, ob das Wirtschaftsgut für den Betrieb notwendig, wesentlich oder unentbehrlich ist. Notwendiges Betriebsvermögen wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Wirtschaftsgut seine Funktion auch erfüllt, wenn es --zu Unrecht-- im Privatvermögen gehalten wird. Um ein vermietetes Grundstück als notwendiges Betriebsvermögen eines Gewerbebetriebes zu beurteilen, muß es in einem engen funktionalen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen (BFH-Urteil vom 1. Dezember 1976 I R 73/74, BFHE 121, 135, BStBl II 1977, 315).

Der enge funktionale Zusammenhang wird nicht dadurch begründet, daß der Kläger sein Angebot im Rahmen seiner Vermittlungstätigkeit für Ferienwohnungen durch seine eigenen Ferienwohnungen vergrößert. Der erkennende Senat hält in diesem Zusammenhang das Urteil des BFH vom 27. März 1974 I R 44/73 (BFHE 112, 265, BStBl II 1974, 488) für nicht einschlägig. Als wesentlich hat es darin der I.Senat angesehen, daß der Reisebüroinhaber "selbst Kunden zur Unterbringung übernimmt". Der Senat wertet diese Ausführungen dahin, daß die Unterbringung Teil der weiteren Leistungen des Reisebüros war.

Setzt ein Steuerpflichtiger indessen Wirtschaftsgüter für Geschäfte ein, die üblicherweise in den Bereich seines Gewerbebetriebs fallen, die aber auch im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung getätigt werden können, so können diese Wirtschaftsgüter auch dann zum notwendigen Betriebsvermögen gehören, wenn der Steuerpflichtige sie buchmäßig getrennt von seinem Gewerbebetrieb führt (vgl. BFH-Urteile vom 21. Mai 1976 III R 10/74, BFHE 119, 177, BStBl II 1976, 588, und vom 19. Januar 1977 I R 10/74, BFHE 121, 199, BStBl II 1977, 287, jeweils m.w.N.). In der Rechtsprechung des BFH spielt die Branchenüblichkeit im wesentlichen für die Abgrenzung zwischen der steuerbaren gewerblichen Tätigkeit und der nichtsteuerbaren privaten Vermögensverwaltung bei An- und Verkäufen von Wertpapieren und Grundstücken eine Rolle (vgl. u.a. BFH-Urteile vom 15. Februar 1966 I 95/63, BFHE 85, 171, BStBl III 1966, 274; vom 11. Juli 1968 IV 139/63, BFHE 93, 281, BStBl II 1968, 775; vom 6. März 1991 X R 39/88, BFHE 164, 53, BStBl II 1991, 631, und vom 15. März 1994 X R 38/82, BFH/NV 1994, 850, zu Wertpapiergeschäften sowie Urteile vom 18. September 1991 XI R 23/90, BFHE 165, 521, BStBl II 1992, 135, und vom 13. Januar 1993 X R 139/90, BFH/NV 1993, 474 zum gewerblichen Grundstückshandel). Zur Frage, inwieweit besondere Sachkunde für die Qualifikation der Vermietung als gewerbliche Tätigkeit von Bedeutung ist, hat der BFH im Urteil vom 12. März 1964 IV 136/61 S (BFHE 79, 366, BStBl III 1964, 364) entschieden, daß die Errichtung von Häusern --auch durch Architekten oder Bauunternehmer-- zum Zwecke späterer Vermietung keine gewerbliche Tätigkeit darstellt. Er führt in diesem Urteil u.a. aus, die besondere Sachkunde und das Vorhandensein eines technischen Apparates für die Ausübung der Bautätigkeit könne im Einzelfall Beweisanzeichen dafür sein, daß eine gewerbliche Tätigkeit vorliege. Der besonderen Sachkunde sei allerdings keine wesentliche Bedeutung beizumessen, weil sie ebensogut einer vorteilhaften Vermögensnutzung oder -anlage wie einer gewerblichen Tätigkeit dienstbar gemacht werden könne.

In dem entschiedenen Fall war die Errichtung der Häuser allerdings bloße Vorbereitungshandlung für die Vermietung. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn sich die Vermietung selbst als branchenübliches Geschäft des Gewerbebetriebs darstellt und --wie im Streitfall-- über den Gewerbebetrieb abgewickelt wird. Die erforderliche Nähe und Ähnlichkeit zwischen der Vermietung und dem Gewerbebetrieb ist allerdings nicht schon dann gegeben, wenn die zugrundeliegende gewerbliche Betätigung des Steuerpflichtigen nur eine bloße Vermittlungstätigkeit auf dem Grundstücks- und Wohnungssektor umfaßt (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 1994, 850, unter 2.). Es muß sich --wenn schon nicht um eine gewerbliche Vermietung-- jedenfalls um eine Tätigkeit handeln, die über die bloße Vermittlungstätigkeit hinaus geht und in der tatsächlichen Gestaltung einer Vermietung gleichkommt. Dies ist anzunehmen, wenn der Vermittler berechtigt ist, die Wohnung an jeden zu vermieten, der sie mieten will, ohne die Zustimmung des Vermieters einholen zu müssen, diesen bei der Auswahl des Mieters also vertritt, und wenn er gegenüber dem Mieter Leistungen in bezug auf die Durchführung und Abwicklung des Mietverhältnisses erbringt. In diesem Fall ist auch die Vermietung der eigenen Wohnungen als branchentypisches Geschäft dem Gewerbebetrieb zuzuordnen.

Ob diese Voraussetzungen im Streitfall gegeben sind, vermag der Senat aufgrund der Tatsachenfeststellungen des FG nicht abschließend zu beurteilen. Das FG hat zwar festgestellt, daß der Kläger in bezug auf die Ferienwohnungen im Rahmen seines Gewerbebetriebs den Mietabschluß vermittelt und darüber hinaus die Abwicklung der Mietverträge übernimmt und sich um alle im Rahmen der Vermietung anfallenden Maßnahmen kümmert. Feststellungen dazu, ob er berechtigt war, die Ferienwohnungen an jeden zu vermieten, der sie mieten wollte, ohne die Zustimmung der jeweiligen Vermieter einholen zu müssen, fehlen aber. Die Sache wird zur Nachholung der entsprechenden Feststellungen an das FG zurückverwiesen.

2. Für den Fall, daß das FG bei seiner erneuten Entscheidung die Ferienwohnungen des Klägers nicht als notwendiges Betriebsvermögen seines Gewerbebetriebs beurteilt, wird es zu prüfen haben, ob sich die Vermietung der Ferienwohnungen selbst als eigener Gewerbebetrieb darstellt. Eine vermietende oder verpachtende Tätigkeit ist nur ausnahmsweise gewerblich, wenn im Einzelfall besondere Umstände hinzutreten. Solche Umstände sind von der Rechtsprechung u.a. angenommen worden, wenn wegen bestimmter, ins Gewicht fallender, bei der Vermietung von Räumen nicht üblicher Sonderleistungen des Vermieters oder wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine Unternehmensorganisation erforderlich ist (BFH-Urteile vom 28. Juni 1984 IV R 150/82, BFHE 141, 330, BStBl II 1985, 211; vom 11. Juli 1984 I R 182/79, BFHE 141, 282, BStBl II 1984, 722; vom 27. Februar 1987 III R 217/82, BFH/NV 1987, 441, und vom 21. August 1990 VIII R 271/84, BFHE 162, 256, BStBl II 1991, 126 unter 2. a, jeweils m.w.N.).

Dementsprechend hat die Rechtsprechung die Vermietung auch nur einer Ferienwohnung als gewerblich angesehen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt sowie die Werbung für kurzfristige Vermietung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sind (BFH-Urteile vom 25. Juni 1976 III R 167/73, BFHE 119, 336, BStBl II 1976, 728, und vom 19. Januar 1990 III R 31/87, BFHE 159, 199, BStBl II 1990, 383). Da es maßgebend auf die besonderen Verhältnisse des Einzelfalles ankommt (vgl. auch BFH-Urteil vom 25. November 1988 III R 37/86, BFH/NV 1990, 36), können auch andere als die vorgenannten Umstände dazu führen, daß die Vermietung von Ferienwohnungen nicht mehr der Vermögensverwaltung zugeordnet werden kann. Entscheidend ist, inwieweit die Vermietung der Ferienwohnungen im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Hierfür spricht, wenn die Wohnungen wie Hotel- oder Pensionsräume ausgestattet sind, für ihre kurzfristige Vermietung an wechselnde Mieter geworben wird und sie hotelmäßig angeboten, d.h. auch ohne Voranmeldung jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden und sich zudem in einem Zustand befinden, der die sofortige Vermietung zuläßt (BFH-Urteil in BFHE 159, 199, BStBl II 1990, 383). Liegen diese Voraussetzungen vor, so braucht die jeweilige Wohnung sich nicht notwendigerweise in einer Ferienwohnanlage zu befinden (BFH-Urteil in BFHE 141, 330, BStBl II 1985, 211).

Im Streitfall deuten die Anzahl der Ferienwohnungen und deren Lage in der Nähe des Betriebssitzes von AI (die Wohnungen befinden sich in B, ein Haus in C), die Ausstattung mit Möbeln und Geschirr, die Firmierung von AI als Appartementservice und die Abwicklung der Mietverträge über AI darauf hin, daß der Kläger im Rahmen von AI in bezug auf diese Wohnungen ein einem Beherbergungsbetrieb ähnliches Unternehmen unterhält. Das FG hat zwar ein hotelmäßiges Angebot der Ferienwohnungen verneint. Der Senat ist an diese, auch auf tatsächlichem Gebiet liegende Würdigung aber nicht nach § 118 Abs.2 FGO gebunden, weil das FG hinsichtlich des Begriffs des hotelmäßigen Angebots von der unzutreffenden rechtlichen Voraussetzung ausgegangen ist, daß die Ferienwohnungen zu einer einheitlichen Wohnanlage gehören und die Werbung und Verwaltung einer Feriendienstorganisation übertragen sein müssen.

Insoweit fehlen Feststellungen des FG zur Dauer der jeweiligen Vermietungen, zur Auswahl der Mieter, wobei in diesem Zusammenhang insbesondere von Bedeutung sein kann, ob die Wohnungen auch an Personen vermietet werden, die ohne Voranmeldung zu AI kommen, um sofort eine Wohnung zu mieten und zu beziehen, wenn ja, wie häufig dies vorkommt. Das FG wird des weiteren aufzuklären haben, in welcher Weise der Kläger für seinen Appartementservice wirbt und wie die organisatorische Abwicklung der Mietverhältnisse erfolgt, d.h. wer für die Wäsche (Bettwäsche, Handtücher, Tischwäsche) in den Wohnungen sorgt und die Wohnungen --abgesehen von der Endreinigung-- reinigt.