Leitsatz (amtlich)
Wird ein Erwerbsvorgang nach der Eigentumsübertragung wegen Nichterfüllung der Vertragsbedingungen rückgängig gemacht, so bleibt die Grunderwerbsteuer für den Rückerwerb des Grundstücks auch insoweit unerhoben, als der Rückerwerber wegen der in der Zwischenzeit begonnenen Bebauung Ersatz zu leisten hat.
Normenkette
GrEStG Nordrhein-Westfalen § 17 Abs. 2 Nr. 3
Tatbestand
Der Kläger kaufte durch notariell beurkundeten Vertrag vom 21. Oktober 1966 von der Stadt X ein unbebautes Grundstück. Er verpflichtete sich, das Grundstück bis zum 31. Oktober 1969 mit einem bezugsfertigen Wohnhaus zu bebauen. Andernfalls hatte der Kläger das Grundstück an die Stadt X auf deren Verlangen zu dem vorgenannten Kaufpreis zurückzuübertragen.
Der Kläger gab seine Bebauungsabsicht vor der Fertigstellung des begonnenen Bauvorhabens auf und erklärte in einer am 18. Dezember 1970 errichteten notariellen Urkunde, daß er verpflichtet sei, das Grundstück kosten- und lastenfrei zurückzuübertragen und das Grundstück demgemäß der "dies durch ihren Vertreter annehmenden Stadt X" zu Eigentum übertrage. Gleichzeitig wurde die Rückauflassung erklärt. Nach der notariellen Urkunde hatte die Stadt X neben dem Kaufpreis von 5 427 DM für Aufbauten, die der Kläger auf dem Grundstück errichtet hatte, 20 573 DM zu zahlen. Die Verpflichtung der Stadt X zur Zahlung der 26 000 DM wurde dadurch erfüllt, daß sie ihren Kaufpreisanspruch aus der anschließenden Weiterveräußerung des Grundstücks an den Kläger abtrat.
Das beklagte FA setzte gegen den Kläger als Rückveräußerer Grunderwerbsteuer nach einer anteiligen Gegenleistung von 20 573 DM fest. In Höhe einer anteiligen Gegenleistung von 5 427 DM sah es die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG (i. d. F. der Bekanntmachung des Finanzministers des Landes Nordrhein-Westfalen vom 12. Juli 1970, GVBl, 612) als gegeben an.
Die nach erfolglosem Einspruch erhobene Klage hatte Erfolg. Das FG hat den angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid ersatzlos aufgehoben. Die Steuervergünstigung des § 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG greife für den Rückerwerb auch insoweit ein, als dem Kläger für die von ihm errichteten Aufbauten 20 573 DM erstattet worden seien.
Entscheidungsgründe
Die Revision des FA ist unbegründet.
Die Grunderwerbsteuer für den Rückerwerb des Grundstücks durch die Stadt X aufgrund des ihr in dem Kaufvertrag vom 21. Oktober 1966 u. a. für den Fall der Nichterfüllung der Bebauungsverpflichtung durch den Kläger eingeräumten Rechts auf Rückübertragung des Grundstücks bleibt gemäß § 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG in vollem Umfang unerhoben.
Die Rückübereignung aufgrund eines derartigen Rechts, das als Wiederkaufsrecht im Sinne des § 497 BGB zu qualifizieren sein dürfte, fällt unter § 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG (vgl. hierzu das Urteil des RFH vom 19. Juli 1932 II A 19/32, RFHE 31, 214).
Beim Vorliegen der Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG wird sowohl die Steuer für den Rückerwerb als auch die Steuer für den vorangegangenen Erwerbsvorgang nicht erhoben. Dies gilt uneingeschränkt auch dann, wenn das Grundstück in der Zeit zwischen dem Erwerb und dem Rückerwerb durch Verwendungen des Erwerbers wertvoller geworden ist. Den Eingangsworten des § 17 Abs. 2 GrEStG "Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück ..." kann keineswegs entnommen werden, daß der Rückerwerb nur teilweise begünstigt sein soll, wenn das rückübereignete Grundstück durch Verwendungen des Erwerbers wertvoller geworden ist. In diesem Falle mag sich zwar die Nämlichkeit des zurückübereigneten Grundstückes dadurch verändert haben, daß sich das Grundstückseigentum nunmehr auch auf die in der Zwischenzeit mit dem Grund und Boden verbundenen Bauteile erstreckt (vgl. §§ 93, 94, 946 BGB). Es bleibt aber dabei, daß dasselbe Grundstück im Sinne des bürgerlichen Rechts (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG) zurückübereignet wird, das zuvor vom Rückerwerber übereignet worden war.
Wollte man in diesem Falle zwischen dem Rückerwerb des Grundstücks und dem Erwerb der in der Zwischenzeit von dem Erwerber geschaffenen Anlagen und sonstiger Wertverbesserungen unterscheiden, so würde diesen Anlagen und Wertverbesserungen grunderwerbsteuerlich eine Selbständigkeit beigemessen werden, die ihnen nach dem § 2 GrEStG nicht zukommt. Nur wenn es sich um Gebäude auf fremdem Grund und Boden handelte (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG), wäre dies anders. Die Annahme eines derartigen Falles scheitert jedoch schon daran, daß etwa errichtete Gebäude nicht auf fremdem Grund und Boden errichtet worden sind. Der Grund und Boden ist dem Bebauer selbst dann nicht fremd, wenn er zwar noch nicht dessen Eigentum ist, das Grundstück ihm aber bereits aufgrund des Kaufvertrages übergeben worden ist.
Auch der erkennbare Zweck des § 17 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG fordert keine andere Auslegung. Fehlgeschlagene Erwerbsvorgänge sollen nicht mit Grunderwerbsteuer belastet werden. Dazu gehört auch, daß der Rückerwerb unbelastet bleibt. Diesem gesetzgeberischen Zweck entspricht es, daß der Rückerwerber grunderwerbsteuerrechtlich im Endergebnis nicht anders behandelt wird, als habe er die im Zeitpunkt des Rückerwerbs geschaffenen Aufbauten selbst errichtet.
Die Frage, ob dies alles auch für die Fälle des § 17 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gilt, braucht hier nicht erörtert zu werden, da ein solcher Fall nicht vorliegt.
Fundstellen
Haufe-Index 71805 |
BStBl II 1976, 347 |
BFHE 1976, 239 |