Ermittlung des Nutzungswerts der Wohnung in einem in aufwendiger Bauweise errichtenen eigenen Haus; BFH-Urteil vom 22. Oktober 1993 (BStBl 1995 II S. 98)

BMF, Schreiben v. 20.2.1995, IV B 3 - S 2253 - 11/95, BStBl I 1995, 150

Bezug: Sitzung der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder vom 13. bis 16. September 1994 (ESt VI/94 - TOP 6 -)

In dem Urteil vom 22. Oktober 1993 (BStBl 1995 II S. 98) hat der Bundesfinanzhof in teilweiser Abweichung von seiner bisherigen Rechtsprechung (insbesondere BFH-Urteil vom 21. Januar 1986 - BStBl II S. 394) entschieden, daß der Nutzungswert der selbstgenutzten Wohnung in einem besonders aufwendig gestalteten oder ausgestatteten eigenen Haus anhand der Kostenmiete zu ermitteln ist, wenn aufgrund bestimmter Gestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale offensichtlich ist, daß sie nicht zum Zwecke der Vermietung errichtet und in der Regel auch tatsächlich nicht vermietet wird. Es bedarf danach für die Schätzung des Rohmietwerts nach der Kostenmiete neben einer besonderen Gestaltung oder Ausstattung des Hauses nicht mehr der weiteren Feststellung, daß sich eine für vergleichbare Objekte am Wohnungsmarkt erzielbare Miete nicht oder nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten ermitteln läßt oder die ermittelbare Marktmiete den besonderen Wohnwert der Wohnung nicht angemessen berücksichtigt.

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit den Vertretern der obersten Finanzbehörden der Länder gilt für die Ermittlung des Nutzungswerts derartiger Wohnungen, die sich auch in einem Mehrfamilienhaus befinden können, folgendes:

1. Ansatz der Kostenmiete

1. Die Kostenmiete ist stets anzusetzen, wenn

   • in dem Haus eine Unterflurschwimmhalle oder eine an das Haus angebaute oder eine freistehende Schwimmhalle vorhanden ist, wobei die Größe des Schwimmbades (Wasserfläche, umbauter Raum etc.) ohne Bedeutung ist,

     oder

   • die nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (§§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung - BStBl 1990 I S. 735) ermittelte Wohnfläche (ohne betrieblich oder beruflich genutzte Arbeitszimmer) mehr als 250 qm beträgt. Bei Wohnungen in ehemals landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Wohngrundstücken, deren besondere bauliche Verhältnisse durch die frühere Nutzung bedingt sind, genügt für sich allein gesehen das Überschreiten der Wohnflächengrenze von 250 qm für den Ansatz der Kostenmiete jedoch nicht. Insoweit gelten die unter b) dargestellten Grundsätze.

2. Bei Wohnungen ohne die unter a) bezeichneten Merkmale ist die Kostenmiete nur anzusetzen, wenn mehrere andere Merkmale für eine besonders aufwendige Ausgestaltung bzw. Ausstattung gegeben sind, die dem besonderen persönlichen Wohnbedürfnis des Wohnungsinhabers Rechnung tragen, und aufgrund des Zusammenwirkens dieser Merkmale ohne weitere Feststellung davon auszugehen ist, daß die im jeweiligen Veranlagungszeitraum am Wohnungsmarkt höchstens erzielbare Miete nicht dem Gebrauchswert des Objekts entspricht. Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines nach dem 31. Dezember 1982 angeschafften oder hergestellten Zweifamilienhauses (ohne Anschaffungskosten für den Grund und Boden) einschließlich der nachträglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht 900 000 DM, ist davon auszugehen, daß keine besonderen Ausstattungs- und Gestaltungsmerkmale gegeben sind. Aufwendungen für Außenanlagen (z. B. Tennisplätze, Schwimmbecken im Freien) sind in dem Betrag von 900 000 DM nicht enthalten. Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 900 000 DM, ist anhand der Gesamtwürdigung der einzelnen Ausgestaltungs- oder Ausstattungsmerkmale zu entscheiden, ob eine besonders aufwendige Ausgestaltung oder Ausstattung des Objekts vorliegt. Hierbei ist insbesondere von Bedeutung, ob

   • ein Grundstück von mehr als 1 600 qm in Gebieten mit weit überdurchschnittlichen Grundstückspreisen,
   • eine besonders aufwendige architektonische Gestaltung,
   • eine Verwendung von besonders wertvollen Bau- und Ausstattungsmaterialien in erheblichem Umfang,

   • eine besonders aufwendige Gestaltung der Außenanlagen, inbesondere des Gartens und der Nebengebäude vorliegt,

     oder

   • sich auf dem Grundstück ein unter Denkmalschutz stehendes historisches Gebäude befindet.

2. Ermittlung der Kostenmiete

Die Kostenmiete ist aus Vereinfachungsgründen durch Ansatz von 6 v.H. der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes zuzüglich der Anschaffungskosten für den Grund und Boden zu ermitteln. Die auf ein Schwimmbad (Unterflurschwimmhalle, angebaute oder freistehende Schwimmhalle sowie Schwimmbecken im Freien) entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind bei dem Ansatz von 6 v.H. nicht zu berücksichtigen. Wird nur ein Teil des Gebäudes selbstgenutzt, ist die auf der Grundlage der gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermittelte Kostenmiete aufzuteilen und nur die auf den selbstgenutzten Teil entfallende Kostenmiete bei Ermittlung des Nutzungswerts der selbstgenutzten Wohnung anzusetzen.

Dem Steuerpflichtigen bleibt es unbenommen, die von ihm nach der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (a. a. O.) ermittelte Kostenmiete anzusetzen. Dabei kann er auch ein Schwimmbad berücksic...