FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 01.10.2015 - 7 K 7216/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anerkennung eines Mietverhältnisses zwischen nahen Angehörigen bei Zahlung der Miete durch Widerruf einer Schenkung und Aufrechnung

Leitsatz (redaktionell)

1. Der steuerlichen Anerkennung eines zwischen dem Sohn als Vermieter und seiner Mutter als Mieterin geschlossenen Mietverhältnisses steht es nicht entgegen, dass die Mietzahlung geleistet wird, indem die Mutter eine ihrem Sohn vor Beginn des Mietverhältnisses zugewandte Schenkung jeweils jährlich in Höhe der angefallenen Miete nebst Nebenkosten widerruft und ihren Rückforderungsanspruch gegen die Mietforderung des Sohnes aufrechnet.

2. Für den Vergleich zwischen der ortsüblichen und der tatsächlichen Miete ist von der vereinbarten, nicht von der tatsächlich gezahlten Miete auszugehen.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, Abs. 2

Nachgehend

BFH (Urteil vom 04.10.2016; Aktenzeichen IX R 8/16)

Tenor

Abweichend von dem Bescheid über Einkommensteuer 2006 vom 09.08.2012 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.07.2013 und dem Bescheid über Einkommensteuer 2007 vom 28.10.2013 wird die Einkommensteuer unter Berücksichtigung eines Verlustes aus der Vermietung der Doppelhaushälfte L.-str. … bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15.152,00 EUR für 2006 und in Höhe von 7.364,00 EUR für 2007 geändert festgesetzt. Die Berechnung der Steuer wird gemäß § 100 Abs. 2 Satz 3 Finanzgerichtsordnung – FGO – dem Beklagten übertragen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs des Klägers abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob und in welcher Höhe ein Verlust aus einer Vermietung der Doppelhaushälfte L…-str. .. in M… durch den Kläger an seine Mutter bei den Einkünften des Klägers aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden kann.

Der Kläger wird vom Beklagten zur Einkommensteuer veranlagt. Er erzielte in den Streitjahren neben den hier streitigen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger (nur 2007) und nichtselbständiger Arbeit und Kapitalvermögen.

Der Kläger erwarb die im Jahre 1974 fertiggestellte Doppelhaushälfte L…-str. … mit einer Wohnfläche von 106 m² im Jahre 1996 als Wohnungseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum (mit der weiteren Doppelhaushälfte auf dem Grundstück) gehörten eine Sauna und ein Schwimmbad (8,00 m × 4,5 m).

Das Haus war mit einer gehobenen Kücheneinrichtung (Anschaffungskosten 72.000,00 DM, ca. 2000 eingebaut, lt. Gutachten vom 17.06.2011, Blatt 32 bis 57, genau Blatt 42, Gerichtsakte –GA–) ausgestattet. Dieses Haus bewohnte der Kläger zunächst selbst.

Unter dem 27.06./29.06.2002 schloss der Kläger mit seiner am 11.06.1938 geborenen Mutter eine Schenkungsvereinbarung (Blatt 27 GA), nach der die Mutter dem Kläger einen Betrag in Höhe von 115.000,00 EUR schenkte. Der Kläger nahm die Schenkung an. Das Geld erhielt er durch Überweisung von zwei Raten aus der notariellen Urkunde vom 26.06.2002, die der Vater des Klägers aufgrund einer Vereinbarung an die Mutter des Klägers hätte leisten müssen. Weiter ist vereinbart, dass die Mutter des Klägers die Schenkung jährlich bis zu einem Betrag in Höhe von 10.000,00 EUR durch schriftliche Erklärung bis zur ersten Dezemberwoche des jeweiligen Jahres widerrufen durfte, ohne dass eine Begründung erforderlich wäre. Für den Fall, dass die Schenkung nichtig, unwirksam oder undurchführbar sei, ist vereinbart, dass der Betrag dann als zinsloses Darlehen mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren ab Kenntnis von diesem Hindernis zu behandeln sei.

Der Kläger schloss mit seiner Mutter am 10.10.2002 einen schriftlichen Mietvertrag über das Haus (Blatt 24 GA). Darin ist vereinbart, dass der Mietzins von 400,00 EUR zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Klägers zu zahlen sei. Ferner seien Nebenkosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung nach der einmal jährlich zu erstellenden Abrechnung zu zahlen. Eine Vorauszahlung von Nebenkosten war nicht vereinbart.

Unter dem 06.12.2002 erfolgte ein Nachtrag zum Mietvertrag (Blatt 29 GA), in dem abweichend von der Zahlungsbestimmung in § 2 des Mietvertrages der Mutter des Klägers gestattet wurde, die Miete und die Nebenkosten einmal jährlich durch Widerruf der Schenkung und Aufrechnung zu leisten. Dies sollte solange gelten, wie noch Schenkungsbeträge vorhanden seien.

Mit Schreiben vom 25.11.2003 erhöhte der Kläger die Miete ab dem 01.01.2004 auf 470,00 EUR (Blatt 26 GA).

Zum Januar 2005 erhöhte der Kläger die Miete um 80,00 EUR monatlich. Die Mutter erklärte dazu, dass sie die Mieterhöhung zunächst einbehalte, bis eine Reihe von in dieser Erklärung aufgelisteten Mängeln beseitigt worden seien (in Heftung Arbeitsbogen).

Es liegen Nebenkostenabrechnu...