FG Berlin Urteil vom 09.09.1996 - IX 317/95

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung 1986 bis 1989

Tenor

Die Feststellungsbescheide 1986 bis 1989 jeweils vom 14. Dezember 1993 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. März 1994 werden dergestalt geändert, daß für die Jahre 1986 bis 1989 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von

1986: ./.	… DM
1987: ./.	… DM
1988: ./.	… DM
1989: ./.	… DM festgestellt

und den Klägern entsprechend ihrer Anteile zugerechnet werden.

Die Kosten des Verfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des Betrages, der gegen ihn vollstreckt werden soll, abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leisten.

Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war notwendig.

Der Streitwert beträgt … DM.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 28. April 1986 zu 20 % (Klägerin) bzw. 80 % (Kläger) für … DM ein … m² großes Grundstück in …, das u. a. durch die …, die …, die … und die … begrenzt wurde.

Das Grundstück war mit 568 Wohnungen, vier Gewerbeläden, drei Arztpraxen und 100 Garagen bebaut. Die Kläger waren Eigentümer weiterer Grundstücke – teilweise zusammen mit Dritten – und besaßen auch an Grundstücksgesellschaften (Kläger) Anteile. Die Klägerin erzielte nach Aktenlage hieraus ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit Schreiben vom 25. November 1989 baten die Kläger den Beklagten um Auskunft, ob die Veräußerung des Grundstücks … dem gewerblichen Grundstückshandel zugerechnet werden würde.

Der Beklagte teilte ihnen am 23. April 1990 schriftlich mit, daß er bei einem Verkauf des Grundstücks von einem Gewerbebetrieb ausgehen würde. Bereits im Februar 1990 reichten die Kläger die Feststellungserklärungen 1986 bis 1988 ein und machten negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend, die der Beklagte mit den unter dem Vorbehalt der Nachprüfung am 7. März 1990 ergangenen Bescheiden antragsgemäß feststellte (1986: … DM 1987: … DM; 1988: … DM). Am 30. August 1991 verkauften die Kläger das Grundstück für ca. … DM an … Zuvor wurde für die gesamte Wohnanlage die am 19. April 1991 beantragte Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Anläßlich einer im Jahre 1993 durchgeführten Außenprüfung gelangte der Beklagte zum Ergebnis, daß die Kläger seit 1986 aus dem Grundstück gewerbliche Einkünfte erzielten und änderte dementsprechend die Feststellungsbescheide 1986 bis 1988. Er ermittelte dabei ebenso wie für 1989 den Gewinn nach § 4 Abs. 1 Einkommensteuergesetz –EStG– und kam zu folgenden Einkünften:

1986:	… DM,
1987:	… DM,
1988:	… DM,
1989:	… DM (erklärt … DM).

Der Einspruch blieb erfolglos. Der Beklagte führte u. a. aus:

Die Nutzung des … m² großen, mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücks stelle ab Erwerb gewerblichen Grundstückshandel dar. Eine selbständige nachhaltige Betätigung, die mit der Absicht, Gewinn zu erzielen, unternommen werde und sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstelle, sei ein Gewerbebetrieb, wenn die Betätigung weder als Ausübung von Land- und Forstwirtschaft, noch eines freien Berufs noch als andere selbständige Tätigkeit anzusehen sei (§ 15 Abs. 2 Satz 1 EStG). Außerdem müsse die Betätigung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs –BFH– den Rahmen privater Vermögensverwaltung überschreiten (z. B. Beschluß vom 25. Juni 1984, Großer Senat GrS 4/82, C III 3 b aa (1), Bundessteuerblatt –BStBl– II 1984, 751). Private Vermögens Verwaltung sei nach ständiger Rechtsprechung des BFH anzunehmen, solange sich die Tätigkeit noch als Nutzung von Grundbesitz durch Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz darstelle und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte nicht entscheidend in den Vordergrund trete. Die Veräußerung von Grundbesitz sei daher der privaten Vermögens Verwaltung zuzurechnen, wenn der Steuerpflichtige damit höhere Erträge aus dem vorhandenen Vermögen anstrebe. Veräußere er dagegen den Grundbesitz, um Substanzwertsteigerungen auszunutzen, werde er gewerblich tätig (BFH vom 18. Januar 1989 X R 108/88, BStBl 1990 II, 1051 m. w. N.). Je geringer die Anzahl der Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge, desto weniger sei anzunehmen, daß der Steuerpflichtige sein Vermögen durch Substanzwertsteigerung vermehren wolle. Die Anzahl der Verkäufe habe daher insoweit Bedeutung erlangt, als nach einheitlicher Rechtsprechung und dem Erlaß des Bundesministers der Finanzen –BMF– vom 20. Dezember 1990 (BStBl I 1990, 884) bei einer Veräußerung von bis zu drei Objekten grundsätzlich keine Gewerblichkeit anzunehmen sei. In dem Erlaß werde jedoch ausdrücklich festgestellt, daß „Objekte” in diesem Sinne Zweifamilienhäuser, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie die für eine Bebauung mit solchen Objekten vorgesehenen Bauparzellen seien. Der vom BFH als Begründung für die Rechtfertigung der „Drei-Objekt-Grenze” herangezogene Vere...