FG Hamburg Urteil vom 23.03.2006 - II 347/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel

Leitsatz (amtlich)

Mit der Anmeldung eines gewerblichen Grundstückshandels wird die unbedingte Veräußerungsabsicht des Steuerpflichtigen dokumentiert. Die Drei-Objekt-Grenze findet in diesen Fällen keine Anwendung.

Normenkette

EStG § 4 Abs. 3

Nachgehend

BFH (Urteil vom 18.08.2009; Aktenzeichen X R 25/06)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die steuerliche Berücksichtigung von Verlusten als solche eines gewerblichen Grundstückshandels.

Der Kläger ist Rechtsanwalt und wird mit seiner Ehefrau zusammen veranlagt. Mit notariellem Kaufvertrag vom 19/22.08.2003 (Gewerbesteuerakte - GewStA - Bl. 10ff) erwarb der Kläger zwei zum 01.09.2003 übergebene Eigentumswohnungen in K (X-Weg, Wohnungen Nr. 1 und 2) zu einem Kaufpreis von jeweils 87.500 EUR. Die Wohnungen waren seit 01.01.1962 bzw. 01.12.1971 unbefristet vermietet (Rechtsbehelfsakte- RbA - Bl. 29f). In § 5a des Kaufvertrages verpflichtete sich der Kläger, auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages, auch wegen Eigenbedarfs, zu verzichten, wenn der Mieter im Zeitpunkt des Erwerbs das 65. Lebensjahr erreicht hat (GewStA Bl. 15). Die Mieter waren im Zeitpunkt des Kaufvertrages 75 bzw. 86 Jahre alt. Der Kläger hatte die Wohnungen jeweils durch ein Darlehen der Sparkasse K vom 02.09.2005 über 95.000 EUR finanziert (GewStA Bl. 8, 9). Vereinbart waren eine bis zum 30.10.2008 feststehende jährliche Verzinsung in Höhe von 4,10 % und im Übrigen 387 Leistungsraten ß 324,58 EUR.

Mit Schreiben vom 03.09.2003 beantragte der Kläger mit Hinweis auf einen geplanten gewerblichen Grundstückshandel und hieraus zu erwartende Verluste für 2003 die Eintragung eines Freibetrages auf seiner Lohnsteuerkarte (Hefter in GewStA). Bei den beiden am 19./22.08.2003 erworbenen Objekten handele es sich um die ersten Wohnungen, die er von Zeit zu Zeit kaufen und dann nach Möglichkeit kurzfristig wieder weiter veräußern wolle. Angesichts der Vermietung der Wohnungen gehe er nicht davon aus, dass eine gewinnbringende Veräußerung noch 2003 möglich sei. Da sein Gewinn nicht mehr als 25.000 EUR bzw. 30.000 EUR betrage, sei er nicht gem. § 141 Abgabenordnung (AO) zur Buchführung verpflichtet und werde den Gewinn daher gem. § 4 Abs. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) ermitteln. Der Kläger meldete am 15.10. 2003 bei dem Bezirksamt Hamburg-1 einen gewerblichen Grundstückshandel an und gab am 21.10.2003 bei dem Beklagen einen Fragebogen zur steuerlichen Erfassung eines Gewerbebetriebes "gewerblicher Grundstückshandel" ab (GewStA Bl. 3, 5).

Mit Einkommensteuererklärung 2003 vom 23.01.2004 erklärte der Kläger Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel in Höhe von 191.291 EUR (Einkommensteuerakte- EStA - Bl. 101). Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärte er für diese Grundstücke nicht. Auf die Berechnung in der Anlage zur Einkommensteuererklärung (GewStA Bl. 36) wird verwiesen. Im Laufe des Veranlagungsverfahrens erläuterte der Kläger weiter (Schriftsatz vom 22.03.2004 GewStA Bl. 41ff), dass er plane, in den nächsten Jahren weitere Wohnungen zu erwerben und mit Gewinn wieder zu veräußern. Ab Mitte 2003 hat er für seine gewerbliche Tätigkeit einen ISDN-Anschluss mit zweiter Telefonnummer, Fax- und Internetanschluss eingerichtet um für einen schnellen Informationsaustausch für den gewerblichen Grundstückshandel vorbereitet zu sein. Von seinen Plänen mit Grundstücken zu handeln hat er auch einen Vertreter der Sparkasse K sowie verschiedene Makler unterrichtet. Im Streitjahr hat er keine direkten Verkaufsbemühungen unternommen, weil aus unternehmerischer Sicht ein Verkauf mangels Gewinnaussicht nicht sinnvoll erschien. Der Kläger wollte die Wohnungen zu verkaufen suchen, sobald er sie unvermietet hätte anbieten können. Durch zusätzliche werbende Maßnahmen ist der Kläger mit dem Grundstückshandel öffentlich nicht in Erscheinung getreten. Gleichzeitig wurden für den Kläger und seine Ehefrau Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus einer Wohnung in der X-Straße in K erklärt (EStA Bl. 108). Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung war die Ehefrau des Klägers (Überwachungsbogen, Kaufvertrag und Mietvertrag EStA vorgeheftet).

Mit Einkommensteuerbescheid 2003 vom 02.07.2004 (EStA Bl. 118) erkannte der Beklagte die geltend gemachten Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel mit der Begründung nicht an, dass bisher kein Grundstück verkauft worden sei. Der Verlust sei auch nicht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen; wegen der Kurzfristigkeit der Vermietung könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Vermietung in der Absicht erfolge, einen Totalüberschuss zu erzielen. Hinsichtlich der Nichtanerkennung der Verluste aus gewerblichem Grundstückshandel wurde der Bescheid gem. § 165 AO für vorläufig erklärt. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Wohnung in der X-Straße wurden der Ehefrau des Klägers zugerechnet. Im Übrigen wurde der Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung gestellt.

Gegen den Bescheid legte der...