FG Köln Urteil vom 23.06.2005 - 10 K 660/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von Ferienwohnungen

Leitsatz (redaktionell)

1.) Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung einer Ferienwohnung ist auch bei längeren Verlustzeiträumen grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmenüberschuß zu erzielen.

2.) Liegt keine übliche Dauervermietung vor, z.B. weil der Steuerpfichtige das die Ferienwohnung nur für einen eingeschränkten Zeitraum im Jahr durch einen Verwalter vermieten läßt, und unterschreitet die Vermietungszeit die ortsüblichen Verhältnisse um mindestens 25%, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer überschlägigen Betrachtung der bisherigen Verlustsituation und des auf 30 Jahre anzunehmenden Progosezeitraums zu überprüfen.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 29.11.2005; Aktenzeichen IX B 109/05)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob und in welcher Höhe die von den Klägern erklärten Verluste aus zwei Ferienwohnungen steuerlich berücksichtigungsfähig sind.

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Ehegatten. Der Kläger ist seit Ende 1988 Eigentümer einer Ferienwohnung in dem Ort I auf der Insel T. Im Jahr 1990 erwarb er eine weitere Ferienwohnung in W. Der Kläger hat die Vermietung der Wohnungen nicht vollständig auf einen Verwalter übertragen, sondern sich in erster Linie selbst um die Vermietung bemüht (Postwurfsendungen, Mundpropaganda und Annoncen), weil er als Vertriebsleiter der Ansicht war, die Wohnungen besser als eine Vermietungsgesellschaft vermieten zu können.

In den Jahren 1989 bis 2000 wurden die Wohnungen nach Angaben der Kläger wie folgt vermietet:

	Insel T	Stadt W
1989	25 Tage
1990	57 Tage	29 Tage
1991	67 Tage	18 Tage
1992	67 Tage	40 Tage	(Schätzung)
1993	75 Tage	28 Tage
1994	47 Tage	14 Tage
1995	117 Tage	0 Tage
1996	68 Tage	16 Tage
1997	66 Tage	0 Tage
1998	54 Tage	o.A.	(1.120 DM Miete)
1999	20 Tage	0 Tage
2000	19 Tage	0 Tage

Selbstgenutzt wurde die Wohnung auf der Insel T nach Angaben des Klägers wie folgt:

	1989	ohne Angabe
	1990	ohne Angabe
	1991	8 Tage
	1992	8 Tage
	1993	9 Tage
	1994	9 Tage
	1995	9 Tage

In ihren Einkommensteuererklärungen der Streitjahre (1991, 1992, 1994 und 1995) machten die Kläger aus der Vermietung der Ferienwohnungen – durch Gegenüberstellung der Einnahmen und der (gesamten) Aufwendungen ermittelte – Werbungskostenüberschüsse geltend.

Für die Wohnung auf der Insel T (jährliche AfA 1.491 DM) ergaben sich folgende Zahlen:

	Einnahmen	Ausgaben (davon Zinsen)	Überschuss
1989	2.000 DM	26.027 DM (10.913 DM)	- 24.027 DM
1990	4.160 DM	18.028 DM (7.072 DM)	- 13.868 DM
1991	5.280 DM	16.199 DM (5.638 DM)	- 10.829 DM
1992	5.620 DM	15.435 DM (6.378 DM)	- 9.815 DM
1993	5.520 DM	13.750 DM (5.996 DM)	- 8.230 DM
1994	3.750 DM	14.853 DM (5.588 DM)	- 10.956 DM
1995	6.220 DM	14.694 DM (5.153 DM)	- 8.307 DM
1996			- 9.768 DM
1997			- 8.021 DM
1998			- 8.228 DM
1999			- 15.317 DM
2000			- 31.264 DM

Für die Wohnung in der Stadt W (jährliche AfA 1.399 DM) ergaben sich folgende Zahlen:

	Einnahmen	Ausgaben (davon Zinsen)	Überschuss
1990	1.840 DM	24.309 DM (2.007 DM)	- 22.469 DM
1991	1.280 DM	10.912 DM (3.827 DM)	- 9.632 DM
1992	2.860 DM	11.556 DM (4.446 DM)	- 8.696 DM
1993	2.103 DM	19.944 DM (3.879 DM)	- 17.841 DM
1994	1.124 DM	9.863 DM (3.106 DM)	- 8.739 DM
1995	7 DM	10.450 DM (3.165 DM)	- 10.443 DM
1996			- 8.295 DM
1997			- 10.886 DM
1998			- 13.604 DM
1999			- 9.067 DM
2000			- 10.075 DM

Der Beklagte berücksichtigte die Werbungskosten nur mit dem auf die Vermietungstage entfallenden Anteil. Das FG Köln hatte die Klage mit Urteil vom 19. September 2002 10 K 6870/97, EFG 2003, 91 mangels feststellbarer Einkunftserzielungsabsicht abgewiesen. Auf die Revision der Kläger hat der BFH diese Entscheidung mit Urteil vom 26. Oktober 2004 IX R 57/02, BFH/NV 2005, 602 aus materiellen Gründen aufgehoben und dabei unter Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu Ferienwohnungen im Hinblick auf die Bedenken des FG Köln im Wesentlichen ausgeführt: Dass Vermieten einer Ferienwohnung sei einer auf Dauer angelegten Vermietung nur dann vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf die üblicherweise vorkommenden Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werde; nur in diesem Fall sei auch bei einer Vermietung von Ferienwohnungen grundsätzlich von Einkunftserzielungsabsicht der Steuerpflichtigen auszugehen. Deshalb sei bei einer ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschritten werde; hiervon sei bei einem Unterschreiten von mindestens 25 v.H. auszugehen.

Das Gericht hat daraufhin bei den Fremdenverkehrsbüros im Ort I – Insel T und in der Stadt W nach der ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen gefragt. Diese wurde auf jeweils 100 bis 120 Tage geschätzt (FG ...