FG München Urteil vom 12.10.2011 - 4 K 2955/07 (veröffentlicht am 25.12.2011)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung bebauter Grundstücke bei Betriebsaufspaltung mit der Jahresmiete. kein Ansatz der ortsüblichen Miete nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG wegen behaupteten Mischentgelts. Ertragswertverfahren für Lager- und Fabrikgebäude. Anforderungen an ein dem Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienenden Privatgutachtens. Keine Bodenwertminderung um Abbruchkosten bei wertigem Gebäude. Keine Abkürzung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer auf die potentielle Restlaufzeit der Vermietung

Leitsatz (redaktionell)

1. Erfolgt die Vermietung eines mit mehreren Lager- und Fabrikgebäuden bebauten Grundstücks im Rahmen einer sog. Betriebsaufspaltung, ist für die Ermittlung des Grundstückswerts gleichwohl die Jahresmiete gem. § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG 1991 und nicht die übliche Miete nach Abs. 3 der Vorschrift anzusetzen.

2. Ein Abstellen auf die ortsübliche Miete nach § 146 Abs. 3 S. 1 BewG 1991 lässt sich auch nicht durch die nicht belegte Behauptung erreichen, dass die mit der Betriebsgesellschaft vereinbarten Mieten auch Vergütungen für außerhalb des Mietverhältnisses erbrachte Leistungen beinhalteten (sog. Mischentgelt).

3. Wurden für gewerbliche Zwecke bestimmte Produktions- und Lagerhallen ursprünglich für eigengewerbliche Zwecke erstellt, resultiert daraus nicht eine die Anwendung des Ertragswertverfahrens ausschließende beschränkte Nutzbarkeit des Grundstücks.

4. Ein Privatgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gem. § 146 Abs. 7 BewG muss neben der inhaltlichen Richtigkeit den allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung genügen (seit 1.7.2010 ImmoWertV, zuvor WertV).

5. Eine privatgutachterliche Ertragswertberechnung ist mit den verordnungsrechtlichen Vorgaben nicht vereinbar, wenn zum einen der Bodenwert um etwaige Abbruchkosten gekürzt wird, obwohl für das aufstehende Gebäue ein positiver Ertragswert verbleibt und zum anderen aus der theoretisch jederzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrags auf eine Abkürzung der Restnutzungsdauer des Gebäudes geschlossen wird.

Normenkette

BewG 1991 § 146 Abs. 3 S. 1, Abs. 2 S. 1, Abs. 7, § 99 Abs. 1 Nr. 1; ErbStG 1997 § 12 Abs. 3; WertV §§ 7, 20 Abs. 1, § 16 Abs. 4

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger.

3. Die Revision zum Bundesfinanzhof wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Höhe des zum Zweck der Festsetzung der Erbschaftsteuer gesondert festgestellten Grundbesitzwerts gewerblich genutzter Immobilien.

Der Kläger und seine am … verstorbene Ehefrau lebten aufgrund des notariellen Ehe- und Erbvertrags vom … im ehelichen Güterstand der Gütergemeinschaft. Zum Gesamtgut gehörten im Zeitpunkt des Ablebens der Ehefrau des Klägers u.a. die bebauten Grundstücke in A …. Im Einzelnen handelte es sich erstens um das Grundstück Nr. 1 mit einer Fläche von 44.853 m², bebaut mit mehreren Lager- und Fabrikgebäuden (Gebäudeteile A, B, C, D und F lt. Lageplan)… sowie einem Bürogebäude, zweitens um das Grundstück Nr. 2 mit einer Fläche von 22.541 m², bebaut mit einem Lagergebäude (Gebäudeteil E) … sowie drittens um das unbebaute Grundstück Nr. 3 mit einer Fläche von 3.918 m². Bis auf das Bürogebäude waren sämtliche Grundstücke mit den aufstehenden Gebäuden – zwischen den Beteiligten unstreitig – im Rahmen einer so genannten Betriebsaufspaltung an die (eigene) Fa. W verpachtet. Das Bürogebäude war zur fremdgewerblichen Nutzung an die dort ansässige Fa. Z verpachtet. Mit dem Tod seiner Ehefrau und der hierdurch bedingten Auflösung der Gütergemeinschaft erwarb der Kläger als ihr Alleinerbe deren Anteil an dem o.g. Grundvermögen. Zum Zweck der Festsetzung der Erbschaftsteuer gegen den Kläger … stellte der Beklagte mit Bescheid vom 10. Februar 2004 für die bezeichneten Immobilien als wirtschaftliche Einheit zum Stichtag des … einen Grundbesitzwert in Höhe von insgesamt 22.252.000 DM (umgerechnet 11.377.266 EUR) gesondert fest. Dem Kläger wurde die Hälfte des Grundbesitzwerts für erbschaftsteuerliche Zwecke zugerechnet. Im Einzelnen berechnete der Beklagte den Grundbesitzwert wie folgt (in DM):

…

Der seitens des Klägers mit Schreiben vom 24. Februar 2004 hiergegen eingelegte Einspruch ruhte zunächst vorübergehend wegen der zwischenzeitlich jedoch höchstrichterlich geklärten Rechtsfragen nach der Verfassungsmäßigkeit der rückwirkenden Anwendung der seinerzeit geltenden bewertungsgesetzlichen Vorschriften sowie nach der Rechtmäßigkeit der Berücksichtigung der tatsächlichen Mieterträge auch in Fällen der Betriebsaufspaltung. Zur Begründung seines Einspruchs machte der Kläger unter Vorlage eines Gutachtens des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der IHK … für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken … vom 11. April 2006 geltend, dass der gemeine Wert der Immobilien den seitens des Beklagten festgestellten Grundbesitzwert erheblich unterschreite und sich lediglich auf 4.545.000 EUR beliefe. Der Beklagte erhob gegen die Richtigkeit des Gutachtens etliche Einwe...